老年人是房价上升的推手?

文 / 芭比

房价上升，不少人叫苦之余，总想找出背后的罪魁祸首。海外买家一直被视为是推高房价的主因，虽然有很多数据证实外国投资者购买的物业所占的百分比不足以影响整个澳洲的房价。

不过，把房价高企的责任推到老年人的头上，又是怎样的一回事呢?

根据报导，政府认为年老的业主在儿女长大搬离后，仍住在大宅内，不愿搬到面积较小的房屋，令供应减少，推高房价。财长Scott Morrison已委任财政部对各大城市中，退休人士居住房屋的数量作出分析。退休人士居住的房屋不少是大宅，面积太大对他们来说可能不切实际，希望鼓励退休人士搬离旧有的居所，可以每年腾出超过50,000套物业出售。

政府还计划推出较宽松的养老金资产审查规定，并提高退休公积金的上限，让退休人士在出售家庭居所获得大笔的款项后，不会因此而减少退休的福利。现时政府倾向容许部份的出售房屋所获得的款项存入退休公积金基金，令退休人士不会因出售房屋而被削减养老金，因为这是大部份年老澳洲人不愿搬到面积较小房屋居住的主要原因。

根据澳洲物业协会的数字，全澳约有530,000名获全额养老金的老年人是75岁以上，并拥有房屋，这些房屋获豁免资产审查。如果这些老年人出售他们的居所，超过资产上限的资产每$1000便需要每两星期扣减$3的养老金。现时单人的资产上限是$250,000，而夫妇则为$375,000。

从今年7月1日起，不用缴税的税后无优惠退休公积金供款上限将为每年$100,000，政府计划修改法例，让年龄较大的澳洲人可以在出售房屋时超过这个上限，鼓励他们搬到面积较小的住宅。而在作出养老金资产审查时，通常会把退休公积金计算在内，但可能会对出售房屋的退休人士较为宽松。

不过，除了担心被削减养老金外，老年人不肯搬家的原因有很多，包括高昂的印花税。自1986年以来，印花税至今仍然维持在百分之4.5，30年来没有改变。当年的印花税中位价是$1500。不过，去年悉尼房价中位数上升百分之15，意味搬到面积较小的房屋居住，中位价$850,000的房屋便要支付高达$33,000的印花税，是这些老年人当年买房时的22倍。难怪他们都不愿意搬家了。

澳洲房屋及城市研究协会最近的一个研究发现，百分之43的50至59岁澳洲人在接近退休年龄时，已搬到面积较小的房屋或其他的地区居住。在2000年代，只有百分之3的50岁以上人士会搬离原有的居所，改住在较小的房屋。虽然不少人因为经济原因而选择搬到较便宜的房屋，把卖房的钱过舒适的退休生活，但也有不少富裕的退休人士搬家是为了过他们追求的生活方式，例如从宁静的高尚住宅区搬到热闹内城区的豪华公寓，享受方便的设施。

要老年人搬家不是一件容易的事，金钱并非可以吸引他们的最佳手段。很多老年人都是因为对居住多年的社区有浓厚的感情，如果搬到一个新的地区会难以适应，失去和旧邻居的联系会令他们没有安全感。

不过，最令人不解的是，政府鼓励老年人以大换小，把面积大的住宅腾出来，可以有能力买这类大宅的人不会是首置者。但老年人以大换小时，选择的较低价房屋却会和首置者重叠， 这似乎不是解决房屋负担能力的好方法。