疫情下新投资：酒店正被翻改为豪华公寓和高级住宅

对于希望将其转换为其他房地产类别的投资者来说，酒店仍然是一个受欢迎的目标，但总体而言，酒店交易仍然存在大量竞争，而且这些交易的实施时间有限。

将酒店改造成其他用途的前景，例如豪华公寓、经济适用房和高级住宅，这并不是什么新鲜事，但自疫情以来，这种做法获得了长足发展。

仲量联行全球酒店研究主管兼美洲生活研究主管Geraldine Guichardo表示，疫情给酒店创造了充满挑战的经营环境，即使在行业加速复苏的今天，一些业主仍在为盈利而苦苦挣扎。在其他情况下，业主推迟了资本支出项目，他们现在无力承担投资，因为他们的酒店已经经历了进一步亏损。

“一些业主发现他们无法继续拥有自己的房产，而另类投资者为他们提供了一个有吸引力的机会。”Guichardo指出，她说，美国正在经历一场全国性的住房危机，估计供应不足 550 万套。疫情将这个问题带到了最前沿，并强化了政府和私营公司都需要寻找解决方案来增加住房供应的事实。

洛杉矶、纽约和旧金山等市场更加关注这一需求。因此，这类酒店市场正在被改造成某种类型的住房。

怎样的物业更具吸引力?

虽然很难量化确切的数字，但仲量联行注意到有兴趣收购酒店以将其转换为其他房地产类别的投资者数量有所增加。在查看市场上去年向另类投资者完成的一些内部交易时，价格比传统酒店业主愿意支付的价格高出 25% 至 35%。

Guichardo 指出：“这些投资者肯定被提供给他们的酒店改造机会所吸引。”

Hospitality Real Estate Counselors 副总裁 Phil White 表示，他每周都会接到买家的电话，寻找酒店改造的机会。然而，在复苏的这一点上，许多酒店业主的看法是，该行业正在开始一个新的周期。

White强调，“我认为人们在这一点上会非常积极地定价，所以很难让这些数字发挥作用”。

Guichardo 认为，从酒店复苏的角度来看，大体量酒店对希望转换的买家非常有吸引力。因为考虑到这种房型的房间面积、小厨房和其他共同特点，长住酒店也一直是一种受欢迎的酒店类型。

她说，这些转改造跨越了住房范围。一些已改建为员工住房、经济适用房、学生公寓或辅助生活空间。学生公寓是一种特别受欢迎的改造类型，因为大学意识到他们需要在疫情期间分散人口稠密的校园。

White表示，一些买家是私募股权，而另一些则是较大的房地产基金。不过，在某些市场中，有些区域投资者正在将酒店改建为公寓或养老设施。

“一切取决于市场和机会，”White举例说到，在底特律地区，有几家提供全服务的酒店被改成了经济适用房，例如被洛杉矶 Repvblik LLC 收购的温德姆花园酒店。在密歇根州迪尔伯恩，纽约的 Rhodium Capital Advisors 收购了自 2018 年关闭的拥有 773 间客房的 Edward Hotel & Convention Center，将其改建为公寓。

如何保持定价优惠?

在疫情期间，多户家庭套房保持了行业地位，明显压缩了这些单元的价格。Guichardo 说，由于定价如此之高，因此即使考虑到所需的装修，查看酒店空间也是一个非常便宜的选择。每笔交易都是不同的，这取决于买家的需求、他们获得债务的难易程度以及他们的回报预期。

虽然这取决于市场，但投资者购买酒店的价格比公寓的价格要低；而且风险相对较低，他们在这些房产上的回报将非常高。并非每家酒店都按照他们想要的方式设置，所以有时新业主必须做出比翻新更大的改变，例如为单元增加厨房。如果他们能以足够低的单位客房的价格购买它，那么从数字的角度来看，它必须是有意义的。长住酒店通常是交钥匙交易，因为它们已经拥有一切并且是相当大的公寓单元。

White指出，一般来说，这些团体试图避免建设，并补充说有些人确实有自己的内部建筑业务。

Guichardo 表示，由于该行业仍处于复苏中，现在进一步翻改交易的领域可能比过去更宽。不过，随着酒店绩效水平越来越接近大流行之前的水平，这些交易将更难达成。“但坦率地说，该行业可能还需要 12 到 18 个月的时间才能站稳脚跟，因此届时机会之窗将与现在一样宽。”

White 表示，他预计今年的翻改交易数量将是 2021 年的一半左右。酒店业的复苏势头强劲，每间客房的价格将会上涨，这使得这些翻改对潜在买家的经济吸引力降低。

“现在每个人都在购买它们。这有点让产品干涸。只是没有那么多交易可以解决。”

政府资助项目在提升

加州的 Homekey 项目和纽约市的 1 亿美元基金是两个将酒店改建为住房的政府计划，但在 2021 年都没有达到预期的效果。

2020 年，地方政府通过加州的 Homekey 项目花费 8.9 亿美元购买了 78 家酒店，将它们改造成无家可归者的住房。2021年，项目支付了1家酒店。Atlas Hospitality Group 总裁 Alan Reay 表示，目前有几家酒店通过该计划签订了合同，但关闭过程比 2020 年要长得多。到目前为止，他不知道有任何在 2022 年完成的未决交易。

Reay 表示，该计划在 2021 年遇到了许多障碍，他的酒店中介公司推出了追踪加州酒店交易和发展的调查。该州在 2020 年迅速采取行动收购酒店，但对于这些交易的速度以及评估的自由度一直存在阻力。

“人们正在更密切地关注这些交易，承销和评估必须经过审查过程，这导致一些交易再次放缓。”Reay 表示，他们的论点是，与购买土地和建造新房相比，购买这些现有酒店，即使高于市场价值，仍然是一种更便宜的选择。

他说，当地企业和居民也有更多的反对意见，他们担心附近的酒店被改建为无家可归者的住所。

Reay 说，由于 Homekey 项目，私人买家对将加州酒店改造成其他用途的兴趣比以往任何时候都大。

Jonathan M. Tisch 酒店管理中心临床助理教授 Sean Hennessey 表示，疫情开始后不久，纽约州政府就构思了一项将酒店改建为住宅楼的计划，但该计划没有取得太大进展。

该程序无法产生其创建者所希望的转换。在纽约市，许多酒店都是由工会经营的，并且有关于补偿被解雇或休假的工人的法律。该市有一位新市长，该州有一位新州长，但到目前为止，他们都没有为该计划提出任何重大的新举措。“我认为，尽管到目前为止还没有采取太多行动，但在纽约，改建公寓、老年公寓和学生公寓的可能性仍然很大。”

Hennessey表示，这主要是因为两个因素：鉴于市场一直是受疫情影响最严重的市场之一，部分原因是其严重依赖国际旅行，因此该市的酒店绩效指标继续低于标准;另一个因素是潜在的转换候选者是明显较旧的建筑物。

“维持一个可行的酒店运营的成本对于许多这些物业来说都是有问题的。如果 [买家] 不必花费大量资金来尝试将该物业保持为一流酒店，那么转换为替代用途的可行性已经开始。”

本文来自微信公众号“迈点”（ID:meadin），作者：Ruby，36氪经授权发布。