预售、公摊、房地产税，三大顶流话题背后的楼市取舍

楼市，一直是热点民生话题，围绕地产制度改革更是大家关注的焦点。

近日，全国政协委员建议取消商品房公摊面积、建议逐步取消期房制度的提议登上微博热搜榜，同时，房地产税这一热门议题却因为无人问津，引发众多媒体及网友讨论。实际上，这些问题并不是新话题，自2019年至今，每届两会都会有人大代表或政协委员建议取消公摊面积，期房制度和房地产税更是在近二十年内饱受争议。

那么，这些建议在现阶段难以实施的主要原因是什么？对此专家有哪些解读？

公摊令人诟病的症结在哪里？

热点提案

在商品房销售中附加公摊面积是普遍现象，最可怕的是公摊面积缺乏法律依据和制度约束。国家取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中，让老百姓明白付费，放心购房。

专家解读

@资深地产研究人士 李宇嘉

言及“取消”乃情绪之举，最重要的是，标准和明细一定要“晒在太阳下”。

取消公摊，这是误读，亟待要补上常识！你买房子，不可能只买专有面积（即套内面积），而不买为楼栋运转服务的电梯井、楼梯间、垃圾道和值班警卫室及墙体等共有面积（即公摊面积）。事实上，业主对不动产的所有权有两部分，即《物权法》第70条规定的专有和共有面积。假设整个楼栋有100户，共有面积合计3000平米，每户就拥有30平米的产权。那么，若你购买70平米套内面积的房子，建筑面积就是100平米，共有部分中有你30平米。

现实困境是，尽管《物权法》区分了不动产专有和共有部分；尽管1995年建设部（住建部前身）发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条中，对公摊面积具体测量的标准也很清楚。但对广大业主来说，太专业、人为空间太大！既需要实施细则，也需要落地监管，稍有空隙，可能就被钻了。

本质上，住房套内部分，产权最明晰，谁也侵犯不了。但共有部分，一来“公共地悲剧”到处上演，二来权利边界相对套内部分要模糊。再加上，共有部分的专业性很强、内容因楼盘而异，哪些纳入、哪些不纳入，边界不明（比如停车场），而“老生常谈”的监管太弱，就给开发商侵犯业主权益创造了空间。公摊面积是一笔“糊涂账”，就像住宅公共维修基金一样，言及“取消”乃情绪之举，最重要的是，标准和明细一定要“晒在太阳下”，监管还要跟上。

至于公摊对房价的影响，实乃无稽之谈，公摊对房价无任何影响。因为，你购买的不动产，本身就由专有和共有两个不可或缺的部分组成，一边儿轻了，一边自然就重了。要记住，大家买房，购买的不只是室内居住，还有由公摊部分支撑的社区服务。甚者，没有了社区服务，室内居住就是空中楼阁。

@中原地产首席分析师张大伟

公摊热的背后是期房销售制度的问题，只要变成现房销售，公摊就不会有争议了。

是否套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。需要注意的是，公摊面积并不是越小越好，不计入面积价格，意味着开发商同样可以提高套内单价，另外如果开发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

公摊热的背后是期房销售制度的问题，只要变成现房销售，公摊就不会有争议了，在期房销售过程中，即使取消了公摊，事实上购房者对地毯面积也一样有巨大的争议！

现房销售时代到来了吗？

热点提案

建议加强期房销售监管，在银行设立专用监管账户或由住建部门成立第三方托管机构，管理期房销售定金，并按地区逐步取消期房制度。同时，建议采取相应措施，减轻取消期房销售制度后的负面影响。

专家解读

@易居研究院智库中心研究总监 严跃进

期房项目面临不确定性，使得各类风险最终让购房者承担，这个机制确实需要转变。

此次两会代表对于现房交付模式给予了肯定，同时对改革提出了务实的见解，充分体现了对于此类制度改革的关注，也是房地产相关政策改革中值得倾听的内容。

第一、期房或者说预售制度确实遇到了很多问题，尤其是2021年房企债务压力下，一些期房问题引起了“损害购房者合法权益”的问题，值得关注。

第二、期房项目面临不确定性，使得各类风险最终让购房者承担，这个机制确实需要转变。目前各地也在预售许可资金监管方面频频有政策，以规范此类市场。

第三、鉴于近期房企销售和资金压力，盲目过渡到现房销售模式则会进一步加大压力，实际上近期部分地方反而降低了预售许可标准，而不是提高了预售许可标准。

第四、未来改革还是要推进，房地产市场从高速增长到中高速增长，类似期房制度也确实会面临调整，也是房企需要关注的。

@诸葛找房数据研究中心高级分析师 陈霄

在这个时间节点由期房向现房过渡，会加剧房企资金压力，或产生新风险。

近年来几乎每年两会提案都会提及取消期房制度相关的提议，不可否认的是期房制度存在很多隐患和风险，可能会危机业主权益以及整个房地产行业的稳定运行。

这个问题在去年房地产行业下行压力加大的背景下愈加严重。但是期房制度却一直未能真正全面取消，究其原因，一方面房地产行业采用预售制度已经很多年，想要全面取消所涉及到的环节较为复杂，存在着很多不确定性，需要逐步探索推进，另外，从去年以来，房地产行业景气度不佳，房企流动性压力犹存，在这个时间节点由期房向现房过渡，加剧了房企的资金压力，或将会产生新的风险。

但是毋庸置疑的是，随着近年来房地产市场烂尾、延期交房、跑路等问题等频频涌现，取消期房销售制度已经成为大势所趋。从长远角度来看，取消预售制对购房者和整个房地产行业都是一个利好。取消预售制，大概率将会采取试点方式逐步推行，并且截止至目前，部分城市已经开始逐步试点取消预售制度。

房地产税今年会推出吗？

热点关注

今年两会，没提房地产税，为什么呢？

专家解读

@一位不愿具名的地产分析师

按照国际惯例来讲，当市场明显回调的时候，推出房产税的时机就不成熟。

目前，房地产税已经取得较大进展，2021年10月15日，《求是》发表重要文章《扎实推动共同富裕》指出，要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

开年以来，房地产税可谓呼之欲出， 1月28日，厦门市统计局获发布《2021年厦门市房地产开发投资运行分析》，文中提到，要做好房地产税试点落地厦门的前期准备工作，以防止全市房地产市场出现大的波动。

按照规定，试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。条件成熟时，及时制定法律。

房地产税已是板上钉钉，目前只看具体推出的时间，但试点实施启动时间由国务院确定。

“今年不搞房产税了。”一位不愿具名的地产分析师认为，今年这种情况怎么可能推房产税，不合适紧缩型政策。业内专家认为，两会没有提及房地产税，只能理解为，现在市场现状不太适合推进落实，楼市信心不足，开发商一片悲观情绪，购房者观望氛围浓厚，如果此时再祭出房地产税，只能是雪上加霜，显然是不合适的。

@资深地产研究人士 李宇嘉

李宇嘉认为，关于房地产税，现在比较敏感，按照国际惯例来讲，当市场明显回调的时候，推出房产税的时机就不成熟。

去年底财政部再次提了房地产税，现在，我感觉先要等中央的顶层设计出来以后再说。国家今年会把房地产税的顶层设计出来，这个很重要，涉及到实施原则、税率要求、征税范围、免税情况等等，顶层设计之后再发布试点城市，这是一个很重要的逻辑。

END

本文来自微信公众号“90度地产”（ID:dc90du），作者：刘宝丹、徐帅，36氪经授权发布。