55城租金同比上涨9.9%，租赁行业步入运营调整期

又是一年毕业季，数据显示约有九成大学毕业生需要通过租房解决居住问题。 另据教育部数据显示， 2021 届全国高校毕业生总规模达到 909 万人，另外还有 80 万名海归求职者，租赁需求逐渐得到释放。

在租赁行业重视度的红利之下，租赁行业迎来了发展的最好时代，基于此，租赁房源租金变动情况备受关注。

受年初“就地过年”影响，租赁市场迎来一波上扬，随着毕业季到来，租赁市场进入传统旺季。 据克而瑞租售事业部监测，今年以来，全国 55 城个人房源租金整体呈现上升趋势， 6 月 55 城平均租金上涨至 33.96 元 / 平米 / 月，达到年内峰值。

其中， 55 城约三分之二城市个人房源租金环比上涨，武汉涨幅位居首位； 重点 8 城集中式公寓租金维稳，分散式公寓和个人房源波动较为显著，预计 7 、 8 月租赁需求将被进一步释放。

从企业角度而言，今年上半年 TOP20 集中式长租公寓品牌纷纷放缓开业规模增速，在租赁行业集中度进一步提升的背景下，部分企业进入运营调整期，行业从注重规模增速转向提升运营效率。

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55城平均租金同环比上涨

两会之后，租赁行业“好消息”不断。据克而瑞租售事业部监测，2021上半年，我国累计出台租赁相关政策110条，其中市场监管类占比最高，达36%。政策从出台逐渐走向落实，租赁市场逐渐完善。

经历了去年的修复期，年初各地积极响应“就地过年”，租赁市场迎来一波上扬，在房源紧缺的情况下，今年1月和2月全国55城租金较去年年底显著提升，其中1月环比提高4.76%，2月环比上升3.04%，租赁市场活跃；3月租赁市场逐步恢复常态，租金出现下降，环比下跌3.04%。随后几个月，租金水平再次上扬。整体来看，今年以来全国55城个人房源租金整体呈现上升趋势。

随着毕业季来临，市场逐渐进入传统旺季，至6月份，全国55城租金水平达到年内峰值为33.96元/平米/月，较上月环比提升0.37%，而较去年同期同比上升9.90%。

从供应角度而言，2021年以来，全国55城个人房源新增供应量起伏显著，6月个人房源新增供应量近几个月来首次出现回升，供应约48万间，环比上涨5.12%，但较去年同期同比下跌近四成。随着7、8月租赁需求进一步释放，将进一步刺激租赁市场活跃度，降低空置率。

图：2019年1月-2021年6月

全国55城个人房源供应量及租金变动

数据来源：克而瑞租售

聚焦不同城市表现，全国55城约三分之二的城市租金环比均呈现上升趋势，随着毕业季的到来，6月武汉个人房源租金以环比4.88%的涨幅位列首位，而东莞租金水平则出现大幅下调，租金为29.91元/平米/月，环比下降11.35%。

表：2021年6月全国个人房源

租金坪效及环比情况

数据来源：克而瑞租售

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8城各类型房源租金维稳

近年来，一、二线城市商品房价格一直维持在较高水平，而租金的涨幅远低于房价的涨幅，一二线城市的租售比远低于合理的租售比区间水平，买房门槛日益攀升。在房价高企的当下，核心城市租赁需求愈发旺盛。

聚焦核心8城，克而瑞租售事业部通过监测租赁的相关成交数据和市场调研数据，通过计算得出八城租赁价格指数，截至2021年6月，8城市租赁价格指数区间仍然位于97.09-131.75，城市间差异较大，上海租赁市场的发展的持续性和稳定性最好，而广州租赁市场近期表现较差，跌出第一梯队。

从各类型房源6月份租金情况来看，集中式公寓方面，除杭州外，其余七城集中式公寓租金较5月变化不大，基本持平，杭州整体集中式公寓租金环比提升6.33%，部分项目有适当提高租金，加上新开项目整体租金水平高于均价，带动整体租金上涨。

分散式公寓方面，深圳、成都两地租金环比提升较为显著，租金环比分别提升6.97%和8.43%，经过去年分散式公寓爆雷频繁的负面影响，如今的分散式公寓品牌受监管，租金逐渐恢复常态。

个人房源方面，多数城市环比提升显著，其中武汉环比提升4.88%，排在八城首位，主要由于毕业季的到来，一定程度上促进了租赁市场发展。

图：2021年6月重点城市

平均租赁房源租金及环比（元/平米/月，%）

数据来源：克而瑞租售

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长租公寓品牌进入运营调整期

政策利好，加之租赁需求释放推动租金上涨，长租公寓企业纷纷在上半年开启“跑马圈地”模式。

根据克而瑞租售发布的2021年上半年集中式长租公寓规模榜单来看，2021年上半年TOP20集中式长租公寓累计开业规模超128万间，同比增长17.2%。分季度来看，TOP20集中式长租公寓累计开业规模虽然有所增长，但规模增速有所放缓。二季度，TOP20集中式长租公寓累计开业规模64.96万间，同比增长16.1%，环比增长2.36%，而2020年四季度及2021年一季度环比增速分别为4.9%、3.43%。

从开业规模来看，头部企业依然保持优势，开业规模TOP3的万科泊寓、龙湖冠寓、魔方公寓继续领跑增长，总开业规模31.70万间，占比TOP20开业规模49%，行业集中度进一步提升。

图：2020Q1-2021Q2TOP20

长租公寓企业开业规模变化及增速

数据来源：克而瑞租售

值得注意的是，今年上半年部分长租公寓企业进行了运营调整，在新增开业的同时，主动剥离部分低效运营的物业，可以看出，开业规模有所减少意味着更多企业意识到扎实运营、提升品质的重要性，更集中于租房需求大、成长快、利润更高的市场，提高运营效率。

实际上，重资产项目已成为众多企业拓展租赁业务的主要方式，随着租赁用地增加，在政策红利下，重资产的优势逐步凸显，抵押贷款、资产升值、后续退出等，越来越多的国企和开发商进入到重资产开发模式。以上海6月18日首次“两集中”土地成交情况来看，其中8块纯租赁用地，新增租赁相关用地一般体量较大，一旦入市便会对企业看开业规模有显著影响。

2021年，作为十四五发展的元年，在国家大力倡导租赁住房的政策红利下，租赁行业正踏上全新的征程。受房价高企挤出效应影响，越来越多人将以租房作为解决居住需求的主要方式。未来，以租赁的方式解决长期居住需求，将成为建设和引导租赁市场发展的主要方向，随着市场监管健全完善，租赁市场租金整体回归理性。

而大环境中供应结构的改变也在推动行业变革、助力企业成长，侧重“质”的重资产模式将成为开业转化增长的主要方向，租赁企业不再盲目追求规模扩张，而是聚焦稳客户、保品质、重运营、提效率。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”（ID:dzypls），作者：克而瑞租售，36氪经授权发布。