南京买房逻辑鄙视链
本文来自微信公众号“真叫卢俊”(ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊团队,36氪经授权发布。
这是一篇让外地人最快了解南京楼市的底层逻辑的干货。也是南京楼市内在的鄙视链。
对,买房看规划,实际上是要看懂规划的能级,操盘手的真正目的。
跟着规划买房的南京人大多吃到了肉,时至今日,南京四面开花,各个区域都有自己的核心,那么放到楼市投资,如何抓住重点区域,从南京的投资地图说来。
3万/平在南京是一道分水岭,也是南京均价。
而南京几个投资热门区域价格也在3万,这就很难得了,证明南京的投资门槛其实并不高,或者说,因为限价并没有拉开明显差距。
南京楼市分八大板块,各个内部又分三六九等。所以既要在区域内横向比,也要在总价范围内纵向比。
01
南京楼市八大板块、粗略分类:
南京城1.0版本:
城南城北城东城中——主城区 旧城改造 教育政治中心
对,震惊全国单价10万的学区房,就在鼓楼区
南京城2.0版本:
河西——富人区+城市CBD 金融中心
江宁仙林——南京副城 产业园区中心
对,河西手里不仅仅是全国地王,还是宇宙中心
南京城3.0版本:
江北——南京新主城 国际级新区+南京自贸区
对,江北新区,屌丝逆袭,从最刚需到投资狂,鸡血满满
02
每一个区域又各有重点打造的新城
南京东:紫东核心区3万/平
江北:江北核心区3.5万/平
江宁:上秦淮 3万/平
主城北:
新玄武:4.5-5万/平
燕子矶: 3.5-4万/平
鼓楼滨江:4-5万/平
南京西:河西鱼嘴4-6万/平
南京南:
雨花:贾西cbd 3.5-4.5万/平
秦淮:大校场4-5万/平
投资最热:江北和河西
距离主城最近:燕子矶
配套成熟排序(地铁+学校+商业):
燕子矶 、上秦淮、地铁小镇、中央商务区
规划级别决定投资级别:
1、江北核心区:集江苏之力发展,国家级新区先导区
2、紫东核心区:集南京之力发展,南京城市新增长极
3、河西:河西南,青奥轴线,滨江大平层,城市地标
4、大校场:主城区唯一留白,不可复制主城地段
如果按规划级别划分投资优先级:
第一层级:
南京政府主导:河西新城、江北新区 、南部新城、紫东地区
第二层级:
各区主导新城:鼓楼滨江、新玄武、贾西
03
第一层级各个新城的优劣又是什么?
南京每丢出一个新的城市中心论,就会冠以新的城市增长极
河西新城、南部新城、江北新区及紫东地区,从定位上是一个级别的
这就是区域规划要看层级,是市级主导,还是区级主导,决定了它能导入多少资源,比如加快地铁开工,名校入住,甚至跨区作出行政决定,特事特办
所以这四个是规划级别最高的新区,然而也是风光与槽点同在:
河西经过20年的努力,拥地王入怀,已成南京新富人区,河西南的投资客扎堆,配套欠缺和南外学区师资不强是弊端;
江北已成南京鸡血区,把南京的对外名片:唯一自贸区、国家级新区都收入囊中,风光无限,但开发周期长,教育短板,产业人口导入,投资客过多,是弊端;
南部新城抱着亚洲第一大高铁站南京南站,苦等多年,直到今年才开始出让土地
南站的二手房都已经到底5万加,分别占据了江宁的天花板和雨花的天花板
2020年大校场出场,起步价就直追河西,面积也从100平直接跨到140平,土地出让量价都略超河西一点点,让河西很有压力,机场跑道商业地标落地,主城区城建狂魔,野心勃勃
紫东地区的践行,是南京迫切要提升首位度下的一个战略,那就意味着大干快上,特事特办,甚至对标雄安,核心区规划全球招标。
配套欠缺是弊端。2019年声音最大,但2021年几乎断档,发声变少,限价厉害,热度依旧
南部新城和紫东地区一样,横跨多个行政区,所以多龙治水也是问题
四大新城,除了河西,其他都在设起步阶段,江北紫东南部新城个个都嗷嗷待哺,等着基建,这也是问题所在。
南京的框架拉得这么大,转的过来吗?1000亿砸一个新城和砸3个新城,效果当然不同
04
第二层级各新城的优劣又是什么?
第二层级:
各区主导新城:
鼓楼滨江 江宁上秦淮 栖霞燕子矶 贾西 新玄武
鼓楼滨江位居主城,手握南京第一学区,鼓楼区直属名校资源,区域70年主政总价500-1000万之间,但是大量供应65年公寓式住宅,错失打造千万级纯改善板块机会。
上秦淮以后就是江宁的纯改善的区域,规划先行,低密度住宅定位,产业有未来科技城的支撑,购买人群是南京南大批的自住改善,需求比较稳妥,没有那么多的投资客。
房价和产品极有可能是江宁未来天花板集中区域。
而江宁优质二手房3.5-4万/平,事实证明不仅仅是一家楼盘如此。江宁改善的购买力不容轻视。江宁的财政独立,确保了区域建设投资的持续性。更有可能走出独立的江宁行情。
而燕子矶能承接栖霞区的改善购买力的第一梯队吗?
燕子矶距离主城最近,燕子矶短时间承接的更多还是城东仙林的需求,地铁交通配套完善程度和上秦淮比,还有一定差距。短时间,二手房流动性不强。
贾西,是雨花圈出来的商务中央区,雨花今年频繁的拍地,高调布局,拉开梯度,光是河西备胎,就有从秀肌肉的程度由高到低
贾西、铁心桥、人居森林、岱山、板桥布局5枚棋子,而只要其他4个区域也热销,雨花cbd就能坐稳4.5万,雨花就能全面抬价,雨花的江湖地位就稳了。
劣势,雨花老破小拆起来很慢,安置房又太多,城市界面观感很差,对外部的吸引力会打折。
新玄武,成也学区房,败也学区房,产城融合的规划带来的城市更新,对整个城北的改善需求有致命吸引力
城北的购买力远远没有得到满足,把科利华+南师附小的学区作为新楼盘的筹码,明码标价的做法,让不买账的楼盘会陷入被动,学区的标签受到冲击。
另外新玄武能整体开发的土地,本来就不多,可施展的空间并不大。这决定了新玄武的天花板有明显上限。
多面开花,这些新城是坑还是机会?
连官媒自己都自问自答,新的发展重心究竟在哪?
我们在官话里找找答案:
南京的区域均衡如何落地?重视“每一颗棋子”,南京的回答是:赋能每个发展板块,让“哪里都充满机会”。
你以为是正确的废话,不,这才是南京摊大饼发展的真相,如果你找不准重心,就顺着规划找找,规划的能级,自然就有答案了。