业内:房地产暴利惊人 门卫包工头成亿万富翁
国家发展改革委有关人士近日称,正在研究商品住房领域实施反暴利规定(以下简称规定),以使商品房价格能够保持在合理水平。那么南宁的房地产行业有多大的暴利?老百姓有什么看法?业内持什么态度
南宁房地产暴利惊人
据介绍,一般来说,开发一个房地产项目,其建安成本、税费、利息支出等因素在全国范围内是相差不大的,要看一个地方的房地产行业是否存在暴利、到底有多大的利润,考量的主要指标一是地价、二是房价。
房地产行业有多大的暴利,一直以来都没有一个准确的说法,因为取证难。开发商自己不曝内幕,外行人只能猜测个大概。近期有开发商倒苦水,说现在房地产难做;也有开发商说虽有利可赚,但利润不会超过30%。终于,一位正直的业内人士站出来说实话了。
这位业内人士说,不同的项目获利程度不同,“这个问题太复杂,说不清楚,但通过一些侧面可以大致了解”。他说,在七八年前,南宁的一些开发商,以每亩几十万元的价格拿下上千亩地,现在仍在陆续开发当中,房价却从开始的每平方米3000元左右,卖到了现在的过万元。当年售价在3000元左右时,已有可观的利润,虽然近几年建安成本在增加,但售价却翻了几番。建安成本的增幅远赶不上利润空间增加的幅度。“这部分差价不是暴利是什么?除了这种情况,还有一些通过合作或转让方式,没有经过市场化拿到地的,利润都相当可观的。”
就算是通过招拍挂方式取得土地的,也有暴利产生。比如几年前某个区域的土地挂牌价每亩为25万元,每宗地60亩,90%都进行了房地产开发。该区域最先建起的楼盘,每平方米售价在4000~5000元之间,去年以来单价飙到1万元左右,最高的每平方米卖到1.3万元。更有甚者,一些在四五年前拍卖下来的地块,到现在还没开盘,不用建房卖房,光是地块就已成倍升值。
另一方面,开发商所谓的利润率,是以总利润除以总投资算出来的,容易麻痹外行人。其实,开发商的资金来源有多种渠道,一是自有资金,二是施工单位垫资(这几乎成了行规,有些施工单位为了揽活干,甚至垫资到楼盘封顶时),三是购房者的首付和贷款,四是银行贷款(开发商拿到开工证就可以项目向银行抵押贷款)。
按照国家有关规定,开发商对项目投入的自有资本金达到35%的比例后,就可向银行申请贷款。比如,开发某个楼盘需要1亿元,开发商自有资金3500万元,其他的6500万元来自银行贷款,但这3500万元的自有资金包括了施工单位垫资、购房者的款项,并非全部是开发商的。假若开发商只出了1000万元,该房子全部卖出后,获纯利3000万元,那么以开发商的算法,利润率只有30%(即3000万元/1亿元=30%),其实不然,正确的算法应以他的自有资金1000万元来做分母,结果是3倍的利润率(即3000万元/1000万元=300%)。
作为购房者,从支付首付款并到银行贷款的那天起,开发商就开始用你的钱玩起了游戏。这种游戏的结果是,开发商获得暴利,而购房者则要用一生的省吃俭用去供养那套房。如果发生变故供不起房,房子就面临被银行拍卖的后果。业内有人抨击商品房预售制度,就是基于这一点:为什么要用购房者的钱去垫底,让开发商获取暴利?还有,目前几乎所有的楼盘开发,银行贷款约占60%~65%,一旦发生意外(开发商携款潜逃或楼盘烂尾),银行就“吃不了兜着走”。开发商获得暴利的后面,是银行帮其担着高风险。
地产业滋生众多大亨
现实中,在一些曾经从事或正在从事房地产行业的人身上,“暴利”两个字得到充分体现。只要在业内稍一打听,就会听到很多关于某人是如何发家的,某人又是如何掘金的故事。
A生原先是某县建筑队的一小包工头,一次意外的机会在南宁老城区得了一宗地盖了一栋楼,掘到第一桶金。以此为本钱,他在埌东要了一块地再盖一栋楼,之后雪球越滚越大。前几年A生又在民族大道重要地段再拿下一宗地,建了一个目前比较高档的商业场所,成了名副其实的大亨。
B生最先不过是一介门卫,一次“不小心”进了房地产行业,10年后他的身价过亿,有人说他“子孙几代都吃不完、用不尽了”。
C生无意中以低价拿下了埌东一块地,卖地赚到的钱建了第一个小区,之后一直在房地产行业“奋斗”,开发了无数个楼盘,拥有的资产无法计算。
广西籍国内地产大亨D生,曾在多个行业混过,但混得最出色的却在房地产行业。如今他的身价无法估量,在中国的房地产界也成了响当当的人物。
记者朋友的朋友E生10多年前与朋友合伙开发了一个小区,用他自己的话来说“赚了点小钱”,现在他仍过着衣食无忧的日子,打牌、聊天、赌球、喝酒等是他一天的“工作”,还是用他的话来说,“够我很滋润地过一辈子了”。
4月26日,福布斯中文版在全球富豪榜的基础上,首次发布2011全球华人富豪榜。榜单显示,近三成华人富豪主涉足房地产业。在区直单位上班的覃先生说:“这个也足够说明房地产行业存在暴利,要想维护绝大多数群众的利益,抑制暴利成为必然。”
反暴力需要配套好办法
“反暴利规定出台,可一定程度抑制房价上涨过快的势头,对于广大群众来说,当然是好事,但它需要一套可操作性强的办法来配套。”南宁市社科院邓学龙博士说。
邓学龙说,一个新建商品房项目到底有多大的利润,由于每个楼盘的拿地成本不一样,定出的房价也不一样,必须要一个一个去算,这样付出的人工成本太大。除非专门对此建立一套系统,就像个人所得税的缴纳一样,楼盘属于什么档次,适用多少比率,一套进去即可定出多少利润。但目前至少没有相关的系统来支撑这种做法。并且,品牌房企、开发面积大的项目,由于材料是批量购进,成本相对低一些,与小企业的小面积楼盘相比,隐性的利润空间相对多一些,这也增加了测算的难度。
邓学龙认为,目前二手房的价格是跟着一手房的价格走的,但两者又是相辅相成的。如果将二手房的价格控制好了,投资客没有多少利润可赚,那么就会将资金转到其他方面,可一定程度抑制房价的上涨幅度。对于二手房来说,操作相对容易,因为它的交易在房产部门都有备案,第一次购买时是多少钱,按照一定的利润率,卖出时只能卖出多少。
在区直某单位上班的卢先生认为,中国有那么多的注册会计师,不少人与房地产行业打过交道,动用他们的智慧和力量,定会想出一套如何测算利润的办法。一位房地产的业内人士认为,其实税务部门是最了解房地产企业的利润有多少、是如何来的,发改委如果与税务等部门合作,开发一套专门测试房地产行业利润的系统,应该不是难事。
“个人所得税面对的是这么庞大的人群,都可以做出计算的办法来,房地产企业毕竟数量不多,为何做不来?”作为普通老百姓,陈先生的想法很简单,他认为只要政府下狠心,就没有解决不了的难题。他希望政府有关部门齐心协力,想出一套行之有效的抑制开发商暴利的办法来。