外国人禁买+基准利率下调双利好！非澳籍华人该如何精准布局澳洲房市黄金期？丨创富实战（组图）

从2025年4月起，澳洲政府将全面扩展二手住宅禁卖政策，凡没有澳洲国籍的外国人（包括临时居民），在2025年4月1日至2027年3月31日期间都将无法购买已建成的住宅。

同时，为了刺激经济复苏，澳洲央行宣布下调基准利率。

这一系列政策看似让海外投资者“买房难”，但实际上却为你们创造了独特的投资机遇——同时隐藏着不少陷阱！

本文将用最通俗的大白话，帮你破解常见误区，揭穿那些高价推销“投资顾问”的套路，教你如何利用新政策与基准利率下调带来的双重利好，制定多种切实可行的投资策略，实现资产保值增值。

新政策与老政策有何不同？

老政策：过去，澳洲对外国人购买住宅已有限制。通常，海外投资者只能购买新建房产、空地或预售房，二手住宅只有在非常有限的情况下（如临时居住需求）才允许购买。

新政策：从2025年4月1日起至2027年3月31日，外国人（包括临时居民）将全面被禁止购买已建成的住宅（即二手房）。这意味着，不论出于投资还是自住，外国人都不能进入二手房市场。

这意味着，虽然看似机会减少，但实际情况却是：

市场中的优质资产将进一步集中，

而开发商、卖家和那些营销“特工”

将试图用各种花样套现。

因此，聪明的投资者一定要看清真相，别再轻信高价推销！

【误区警示】别被“投资顾问”套路骗了！

在新政消息一出后，市场上涌现出大量房产营销机构。他们打着“新房、期房”的旗号，利用海外华人对澳洲房市了解不足这一弱点，疯狂推销各种项目。

这些机构表面上打着投资顾问的牌子，实际上是帮开发商和卖家高价出售物业的“特工”。

他们先与你建立信任，再用各种“优惠”诱惑你入场，最终目的就是赚取高额佣金，甚至让你买下价格虚高的“韭菜楼盘”，结果吃了血的教训。

十多年前，很多海外投资者因轻信熟人介绍和中国房市的传统逻辑，买入了所谓的澳洲“韭菜楼盘”，如今亏损累累，成为永远的痛。

如今，新政环境下，若能抵住诱惑，保持冷静、做足功课，不被那些华丽的宣传和花言巧语冲昏头脑，不被这些“特工”套路所蒙蔽，你就已经领先一步！

没有亏掉钱，已经是赚到！

拓展商业地产投资——不受政策限制

目前禁令主要针对住宅市场，而商业地产（办公楼、零售、物流仓储、工业厂房等）并未受到类似限制。

带长期租约和优质租客的商业物业，可以给你稳定的租金收入，而且不受新政影响，且随经济复苏和区域发展，未来增值潜力大。

但是，可别以为商业物业就一定安全！不要被“商业物业“这个词所蒙骗而随便买，特别是主动找你的营销机构所推销的产品。

商业物业领域同样会用“租金保证”等噱头来推销全新开发的商业物业，甚至以“期房”形式出现的商业物业，价格也可能被抬得过高，缺乏优质租约和租客，偏离其实际价值。

因此，不要被“租金保证”、“期房”噱头迷惑，务必核实投资标的物的实际租约和运营情况。

分析投资标的物时一定要多做功课，多问问有结果的没有利益冲突的澳洲本地房产投资过来人，别被那些花言巧语忽悠。

通过土地储备进行长期开发

——抢占未来稀缺资源

政策允许购买空地和未开发土地，但需要承诺在规定时间内真实开发，向澳洲提供更多房源。

对于有实力的投资者来说，在规划区域内购买空地，未来通过开发或与当地建筑商合作，实现资产大幅增值绝对是个好选择。重点关注那些未来规划好、基建改善、人口流入预期较高的区域。

可以采用合资或合作模式，共同开发项目，不仅规避直接持有现成住宅的限制，还能共享开发收益。

间接投资方式

——借助金融工具规避直接风险

通过房地产投资信托基金（REITs）或其他房产基金，你可以间接分享澳洲房市的红利，同时有效分散直接购房的风险。

这些产品通常对外国投资者开放，但建议你务必定期关注基金表现和市场动态，及时调整投资比例。

最重要的是，只投资那些你真正了解的产品——即便是通过基金或合资股份间接参与，也必须搞清楚底层资产的盈利逻辑，千万别被夸大宣传所迷惑。

记住：优质投资机会往往不会大肆宣传，这一点一定要牢记！

寻找战略合作与合资模式

——借力打力，共同进退

对于无法直接参与二手住宅市场的投资者，还可以考虑与持有澳洲国籍或永久居民身份的本地伙伴联合成立合资企业，共同投资房产。

在这种模式下，本地合作伙伴负责持有房产产权，而你则以资金或其他资源参与利润分成。

务必确保合资结构严格遵循澳大利亚《外国投资审查法》(Foreign Acquisitions and Takeovers Act)及相关FIRB（外国投资审查委员会）的规定，特别注意外资在整体投资中的占比和合规要求。特别要关注外资在整体投资中的占比和合规要求。

根据现行法律，外国投资者在澳大利亚实体中持有20%或以上的股份，或多个外国投资者合计持有40%或以上股份时，需要获得FIRB的批准。

因此，为了规避审批风险并确保符合相关法规，当涉及二手住宅投资时，建议外国投资者在合资企业中的持股比例保持在20%以下。

密切关注政策与市场动态

——灵活布局，抢占先机

这项禁令仅为期两年，到2027年后可能会调整或取消。所以，投资者必须随时关注政策走向与市场变化，灵活调整投资策略。

建立一个动态监控机制，关注澳洲政府最新政策解读和市场数据。在稳健布局短期资产的同时，预留中长期调整空间，及时捕捉政策松动后的新机会。

总结

尽管澳洲最新政策限制了外国人购买二手住宅，但对于海外华人高级投资者来说，依然有多种可行的投资策略：

▪新建房产及空地：低价预售、未来增值，看准成熟社区稀缺资源；

▪ 商业地产：稳定租金收入、较高资本回报，是避险的好选择；

▪ 土地储备：抢占未来升值潜力巨大的优质空地；

▪ 间接投资与战略合作：利用REITs和合资模式，分散风险、共享收益；

▪ 关注政策动态：灵活应变，把握市场先机，才能在竞争中立于不败之地。

海外华人投资者，别再被那些高价推销的“房产顾问”套路骗了！认清真相、理性投资，才能在澳洲房产市场中赚到真正的钱。

如果你已经看中了某个投资标的但犹豫不决，欢迎将相关信息发给我，我将以房产投资教练的专业视角，为你提供个性化参考意见，助你做出最终明智的决策。