维州在18个月内流失了20，000套出租房产（组图）

维多利亚州在18个月内流失了20,000套出租房产，原因是高利率、新的最低租赁标准带来的额外成本以及对房产投资者征收更高的税收，与生活成本危机同时发生。

其他州的主要数据——通过租赁押金统计——并未显示与维多利亚州同样显著的下降趋势，但全国范围内的房产交易正在进行，这正在重新塑造房产所有权和房地产行业。

全国性中介机构Ray White表示，在当前市场中，其拍卖房产的卖家中有65%是自住业主，32%是投资者。然而，77%的买家是自住业主，仅有22%是投资者。

租赁房源的明显减少引发了投资者团体和房地产行业的警告，认为市场上出租房屋的减少可能会推高租金。

“这一下降是投资者退出租赁市场的强烈信号，”维多利亚房地产协会首席执行官Kelly Ryan表示。

“这进一步暗示可用出租房产的减少，会推高价格，同时限制租户的选择。”

然而，这种情况只有在出售持续较长时间时才会发生。在短期内，出租房产要么被另一位将其出租的投资者买下，要么被不再需要租房的自住业主买下，AMP首席经济学家Shane Oliver说。

“短期内，投资者的出售行为不太可能产生太大影响，”Oliver表示。

“另一位投资者或自住业主会购买这些房产。从长期来看，如果投资者持续净卖出房产，这可能会推高租金，因为可供出租的房源将减少。”

部分地区投资者兴趣回升

但在经历了2023年年中的低谷——即澳大利亚储备银行开始加息一年后，投资者的兴趣正在回升。

最新的官方住房贷款数据显示，截至9月的一年里，房地产投资者的新贷款承诺总额回升至1250亿澳元，连续第七个月实现同比增长，比前一年增长了26%。

“住房信贷数据显示，投资者信贷增长表现相对强劲，”Oliver表示。“增长速度稳定，表明进入市场的投资者多于退出市场的投资者。”

当然，国家层面的数据掩盖了各州之间的差异，不同州受各自市场动态的影响。

从租赁保证金数据来看，这些市场动态的差异非常明显，数据显示维多利亚州的租赁库存下降最为明显。

该州的租赁保证金数量从2023年3月的676,791笔下降至2024年9月的652,766笔，下降幅度接近4%。

在同一时期，昆士兰州的租赁保证金数量略有上升，从620,674笔增加到624,504笔。

在新南威尔士州，作为澳大利亚最大的州，数据显示，租赁保证金数量也略有增加，从2023年9月的966,172份增加到2024年9月的969,006份。

在维多利亚州，租赁库存的减少给依赖物业管理收入来维持稳定收入的小型中介机构带来了挑战，这机构在销售佣金不足时靠管理物业来获得稳定收入，正如它们在目前低迷的市场中的现状。

“我们监控的一些维多利亚州的物业管理收入出现了大幅度的减少，而且由于投资者没有再进场购买这些物业，因此这些房产并没有被替代。”Stockdale & Leggo房地产集团的首席执行官Charlotte Pascoe表示，该公司在维多利亚州和昆士兰州拥有32个网点。

“作为一般规律，房地产公司内的投资物业数量已减少，大约15%的物业处于自然流失状态。”

行业整合

由于作为房东所要考虑的内容变得更加复杂，剩余的业主正在寻找能够帮助他们适应环境的中介，这种动荡对小型房地产中介的影响更大。

行业也在发生整合。

Ray White的首席经济学家Nerida Conisbee表示，尽管维多利亚州的租赁物业数量总体上有所减少，但该公司管理的物业数量同比增长了8%，达到61,333套，显示出一定的市场集中趋势。

在全国范围内，Ray White集团管理的物业数量增长了6%，达到218,606套。

“许多小型独立公司正在出售业务，”她说。

即使租赁物业的总数量没有减少，市场仍然面临增长不足的问题。

新南威尔士州房地产研究所REINSW首席执行官Tim McKibbin表示，租赁物业的增长速度，平均每月仅为294套，落后于该州人口增长的速度。

“租赁物业的数量无法跟上我们人口增长的步伐，”McKibbin表示。

“我在REINSW已经工作了20年，根据我这段时间的经验，物业的正常年度增长率大约是5%。”

在昆士兰州，投资者经常将物业出售给首次置业者等自住业主，特别是在黄金海岸地区。但在南布里斯班和洛根等地区，投资者更倾向于将物业出售给其他投资者，Conisbee表示。

“这可能是一些人套现或因利率上升而感到吃力的表现，”她说。