2025年，澳房投资客必知的税务改革（组图）

疫情结束后，澳洲几个大州的州政府都纷纷提高了不同名目的契税收取额，导致很多澳房投资客都重新审视自己的澳洲房产投资，到底收益怎么样，值不值得长期持有？

遗憾的是，我们接触到很多客人朋友还是没有提前做过税务布局，甚至没有按期报税，造成了各种被动局面，有些人还因为不得不多付高额的利息和不同名目的罚款。

近期，联邦政府也对外国居民预扣资本所得税 (FRCGW)作了重大改革，今天我们就好好谈谈这个。

什么是外国居民预扣资本所得税 (FRCGW)？

预扣外国居民资本所得税（FRCGW）要求购买澳大利亚房地产的买方，在房产卖家是外国居民时，不是把购房款全部转给卖方，而是从购买价格中扣除预扣税款，并将其支付给澳大利亚税务局（ATO）。

对于买方来说，并没有多花钱，对于卖方来说，会少拿到出售房产的房款。

这一政策确保外国居民在出售澳大利亚房产时缴纳相应的资本所得税（CGT）。一般来说，整个过程会有房产交割律师和税务师各负其责来完成。

2025年1月1日前

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预扣税率：出售价格的12.5%

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有最低预扣门槛，出售价格低于75万澳币的房产，不需要缴纳预扣资本增值所得税。

2025年1月1日后

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增加预扣税率：预扣税率将从12.5%提高至15%

April 出售了100万澳元的房产，预扣金额将从$125,000增加到$150,000

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取消最低预缴税门槛：FRCGW政策的预缴税适用于所有售价的房地产销售，不论房产价值是多少。

Ben的房产售价为10万澳币，现在也会受FRCGW影响，以前则全免。

对外国居民的重大影响

这些政策变化对外国居民出售澳大利亚房产具有重大影响，增加了出售房产时候的税务负担：

预扣税率从12.5%增至15%，且取消了最低价值门槛，意味着外国居民在出售任何房产时都将面临更高的税务预扣。

Cindy出售了一处价值200万澳元的房产，额外的2.5%预扣意味着多预扣税款50,000澳元。

David 出手了一处价值70万澳元的房产，他将在交割时被预扣105,000澳元，而以前则完全免于预扣。

如何减轻甚至避免预扣税款

——申请完税证明

房产卖家可在房产正式过户前，向买家提供完税证明以减少甚至避免预扣的税款；

出售不动产的澳大利亚卖家需要在房产交割前获得ATO出具的完税证明，以确保不会承担 15% 的非最终预扣税款（为避免可能出现的交割延迟，卖家应尽早填写并向ATO提交表格，因为处理时间可能长达 28 天）。

重要事情再次提醒

对于长期没有做年度税务申报的海外澳房投资客，请一定尽快补齐税务申报，不然无法申请完税证明。

而对于连TFN 澳洲税号都没申请过的，那更要提前，因为等待审批的周期可能会很漫长。