每日地产丨降息在即，澳洲房价下跌可能是短暂的（组图）

上个月，由于待售房屋数量激增，澳洲大多数城市的房价出现下跌，但即将到来的降息意味着这种下跌可能是短暂的。

最新的PropTrack房价指数显示，1月份澳大利亚房屋中位价小幅下跌0.1%，这是全国范围内房价连续第二个月下跌。

六个首府城市的房价下跌引领了这一趋势，其中霍巴特（-0.5%）、墨尔本（-0.3%）和悉尼（-0.2%）的房价下跌幅度最大。

布里斯班是当月唯一一个房价上涨的城市（0.1%），而珀斯的房价保持平稳。

相比之下，除维多利亚州外，所有州的偏远地区房价均有所上涨，其中西澳大利亚州偏远地区的涨幅最大（0.9％）。

PropTrack高级经济学家Eleanor Creagh表示，由于越来越多的房屋挂牌出售，2024年下半年价格增长放缓，最终导致房价中值小幅下降。

她表示：“增长放缓的同时，待售库存也激增，这为买家提供了更多选择，也降低了交易的紧迫性。”

“负担能力挑战、经济状况疲软以及持续的高利率环境也是导致增长放缓和逆转的原因。”

不过，预计价格下行趋势将是短暂的，澳大利亚统计局（ABS）公布的最新季度通胀数据为2月份降息打开了大门。

这一通胀结果是四年半以来的最低水平，符合澳大利亚储备银行(RBA)的目标，即在降息之前，通胀率可持续回升至2-3%的目标区间。

目前多数大银行预计澳联储将在2月份降息，金融市场定价暗示降息概率为95%。

Creagh女士说：“随着降息在即，过去两个月的价格下跌可能是短暂的。”

“随着今年利率下降，借贷能力增强，负担能力提高和买家信心增强，预计将推动新一轮需求和价格上涨。

“然而，与之前的宽松周期相比，较高的负担能力起点可能会抑制价格上涨，导致房价增长速度落后于近年来的强劲表现。”

尽管房价有所下降，但大多数市场的房价仍处于或接近峰值水平。布里斯班、珀斯以及除维多利亚州和北领地以外的所有地区市场都创下了历史新高，而阿德莱德的中位数仅比之前的峰值低0.3%，悉尼则低1%。

布里斯班是上个月唯一一个房价上涨的城市，目前是仅次于悉尼的第二大房价最昂贵的首都，但那里的买家越来越多地寻求更实惠的房产，导致整个城市的表现各不相同。

过去12个月中，公寓价格上涨约14%，而独立屋价格上涨略低于10%，而价格更为实惠的Ipswich和Logan地区的表现优于其他地区。

Creagh女士表示，在悉尼，尽管近几个月房价有所下跌，但仍比一年前高出约2％，价格较低地区的房价增长更快。

她说：“负担能力一直是悉尼房价上涨的驱动因素，过去一年，外西区、西南区和Parramatta等负担能力较强的地区表现优异。”

BresicWhitney首席执行官Thomas McGlynn表示，高利率和待售房屋数量的增加将不可避免地导致市场放缓。

他说：“拍卖清盘率一直在下降，这通常强烈表明市场上的挂牌房屋总数将会增加。我认为价格出现一些变化是不可避免的。”

不过他表示，从历史上看，悉尼市场在严峻的经济形势下仍表现出韧性。他说：“几十年来，即使有时出现轻微波动，但其表现仍然十分强劲。我们经历了一些严峻的经济形势，但总体而言，我们能够承担利率环境带来的负担。”

过去几年表现最强劲的首府城市都是房价最实惠的城市之一。但即使在珀斯和阿德莱德等房价较低的市场，由于高利率导致负担能力变得更加紧张，价格增长也已陷入停滞或出现逆转。

过去12个月，珀斯的房价上涨了15.38%，而阿德莱德的房价上涨了12.41%。

Creagh女士表示，珀斯的增长是由该市住房相对可负担、人口强劲增长以及新住房供应有限推动的。

这座城市的强劲增长与墨尔本形成了鲜明对比。墨尔本近年来建造了更多的房屋来容纳该市不断增长的人口。

自2024年1月以来，墨尔本的房价下跌了3.39%，比2022年3月的峰值下跌了6.12%。

Creagh女士表示，房价的下滑意味着墨尔本现在已成为第五大最昂贵的首府城市，阿德莱德将在2024年底超越墨尔本。

“过去四年来，墨尔本的房价涨势一直较弱，部分原因是买家选择增多，以及房产税上涨。”

Jellis Craig 首席执行官Andrew McCann表示，墨尔本的市场显然已经“触底”，但早期迹象表明，在降息之前，买家活动正在增加。他说：“我认为大多数人等待这个‘胡萝卜’的时间已经比预期的要长了。”

“首次降息将带来一些稳定性和热情，我认为下半年再次降息将会推动价格上涨。由于通胀得到一定控制且好于预期，再加上新年的活力，我们预计今年的形势会更加乐观。”

堪培拉1月份房价下跌0.1%，与去年同期相比保持相对平稳，比2022年3月的峰值低近6%。

根据REA集团房源报告，2024年堪培拉市场上的房屋总数增长了22%，是所有首都中增幅最大的。

霍巴特1月份房价下跌0.46%，是各首府城市中跌幅最大的，但与去年同期相比，房价上涨了0.87%。

该市的房价中位数仍比2022年3月的峰值低近8%，但塔斯马尼亚地区房价在过去一年上涨3.4%后从未如此高涨。

达尔文的房价1月份下跌了0.11%，但过去一年上涨了0.8%，比2022年中期的峰值低了近2%。

Creagh女士表示，降息时机仍存在一些不确定性，这仍会令一些买家感到担忧。但其他人则希望在价格再次上涨之前完成交易。

她说：“从历史上看，在利率开始下降之前被视为买入的好时机。我们通常会看到，随着利率下降，买家信心和借贷能力增强，房价会上涨。”

不过，她表示，已经捉襟见肘的负担能力意味着价格上涨将比之前的利率降低周期更为温和，McGlynn先生也持这种观点。

“我认为这将是一个短暂的低迷，”他说。“但我认为，仅靠一两次降息，就足以产生价格快速上涨的连锁效应。如果降低利率，我们将不会看到与过去五年相同的增长。这可能看起来是更可持续的增长。”

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