仅1份申请，悉尼15年17万套新房承诺或成空谈？（组图）

NSW工党为提高火车站周边住房密度推出的重点改革计划成效不彰。2024年仅收到一份开发申请，仅增加16套公寓，这引发了人们对该政策能否缓解悉尼住房供应紧张的质疑。

这项被称为"二级"的交通导向型开发区计划允许在37个重轨和地铁站附近提高住房密度，是Chris Minns缓解住房供应短缺的核心策略之一。

尽管自去年4月以来，悉尼的Bayside、Cumberland和Ku-ring-gai等地区，以及Newcastle、Wollongong和Lake Macquarie已设立了18个开发区，但房地产开发商的反应却冷淡。

Herald的调查显示，在新规划控制实施的8个月里，所有密度区域中只有Ku-ring-gai市政厅收到了一份利用新规划的开发申请。该申请试图将Lindfield一栋原本获批的5层22套公寓楼改为7层38套公寓。目前该申请正在NSW Land and Environment Court审理中。

政府表示，采用率低是意料之中的事，政府预计在15年内通过该政策新增170,000套住房。规划部长Paul Scully表示，住房市场改革"通常需要一两年才能见效，特别是在已开发区域"，他预计2025年开发申请会增加。

Scully解释说："潜在申请人通常需要合并地块，制定设计和计划，然后才能提交申请。这需要时间，考虑到第一批地区宣布的时间，目前的情况符合预期。"

2023年底宣布的TODs分为两类：8个较大的"加速"区域允许在交通枢纽800米范围内增加密度，以及37个"二级"区域允许在400米范围内进行6层开发。

8个"加速"区域中的7个于去年11月生效，只有Bays West尚未启动。在Crows Nest，本月批准了一项2.09亿澳元的提案，计划在一栋43层高的塔楼中建造数百套建造出租公寓。

然而，二级TODs的进展较为缓慢。除了4月公布的18个地点外，另外5个地点自7月以来一直存在。但除了Ku-ring-gai，其他受该计划影响的市政厅表示没有收到任何申请。

开发商游说团体Urban Taskforce的CEO Tom Forrest同意Scully的观点，认为一些开发商可能正在进行申请前的准备工作，并表示二级TODs可能是一个"缓慢见效"的过程。但他指出，微薄的采用率"显然不理想"，并指出了一个更广泛的问题：这些措施还不够。

Forrest表示，虽然严峻的经济形势给建筑业带来了挑战，但对许多开发商来说，二级TODs的"高度和密度太低，不值得投资"。

"如果利率下降可能会有所帮助，但目前许多开发商和他们的融资方只是在观望，"他补充道。

一些地方市政厅也持有类似观点。虽然一些TOD分区在年初就实施了，但其他分区被推迟，以允许市政厅制定自己的计划来增加住房密度。

在内西区，Marrickville、Dulwich Hill、Ashfield和Croydon（部分属于Burwood）都是二级TOD地点。市政厅原本有至12月的时间来制定自己的计划，但未能如期完成，因此在12月被强制实施二级TODs。

然而，市政厅并不担心。在设计新的地方环境计划时，该计划旨在将密度分散到整个内西区，而不是集中在四个车站周围。市政厅表示已进行了一系列市场评估和可行性测试，"有力地证明"TODs"缺乏可行性"。

内西区的工党市长Darcy Byrne表示，虽然市政厅的新地方环境计划将于4月公开展示，但"在那之前，我们不太可能收到许多根据政府重新分区的新开发申请"。

"从我们的商业可行性分析中非常清楚地看出，至少在内西区，交通枢纽周围的6层重新分区不足以实际交付新住房，"他说。

虽然高地价、小地块和多样化的所有权意味着内西区有其特殊性，但Byrne表示"这个问题可能不是个例"。

"随着悉尼的建筑成本完全失控地飙升，内城地区的许多交通枢纽可能需要更高、更密集的开发才能为这些项目获得融资，"他总结道。