CoreLogic：降息不会刺激房价大幅上涨（组图）

CoreLogic研究主管Tim Lawless警告称，经济学家预计下一轮降息周期将在2025年晚些时候发生，而且幅度比最初预期的要小，不会像前几年那样推动房价大幅回升。

CoreLogic最新的全国房屋价值指数显示，11月份悉尼和墨尔本的房价下跌加速，其他首府城市的房价上涨速度放缓。

悉尼的房产价值下降了0.2%——是10月跌幅的两倍。而墨尔本的房贷借款人拖欠还款的情况在各州中最为严重，其房产价值下跌了0.4%，使过去三个月的累计跌幅达到1%。

珀斯（1.1%）、阿德莱德（0.8%）和布里斯班（0.6%）的房价仍在上涨，但随着库存水平的上升和买家的观望，这些市场的势头正在下滑。

在全国范围内，住宅价值在春季的最后一个月仅上涨0.1%，低于10月份的0.3%，是自2023年1月以来全澳大利亚最弱的表现。

尽管这是房价连续第22个月增长，但Lawless表示，12月份全国房价“很有可能”下跌，这将是近两年来的首次回调。

随着许多经济学家现在预测明年5月可能是仅有的两次降息的起点，并将现金利率降至3.85%，Lawless表示，2025年的“上下半年可能截然不同”。

他在接受采访时表示：“房价将在该年上半年下降，然后随着利率下降而企稳。”

多种逆风因素在发挥作用

但他表示，“相对谨慎的利率周期”不足以推动房价出现“显著上升”。

“如果住房市场出现显著的积极反应，并且债务水平进一步上升，监管机构可能会感到不安。澳大利亚储备银行将关注家庭债务的过度增长，并可能实施类似于2014年和2017年的宏观审慎措施，以给市场降温，”他说。

据CoreLogic称，目前有多种逆风因素正在减缓住房市场，并对房价施加压力。

其中包括自冬季结束以来，首府城市的房源数量增长了16%（悉尼和墨尔本的房源数量达到2018年以来的最高水平），购房活动下降（悉尼最大），以及租金增长放缓。

此外，对降息周期可能会较晚开始的预期进一步打击了买家情绪，推迟了购买决定。

上周五，澳新银行集团ANZ Banking Group将其对澳大利亚央行宽松周期开始时间的看法从明年2月调整至5月。

澳新银行澳洲经济主管Adam Boyton表示，“我们现在预计总共只有两次降息25个基点（之前是三次）。”

AMP也预测了与澳新银行相同的降息举措。该公司首席经济学家Shane Oliver表示，鉴于10月份基础通胀率升至3.5%，“澳大利亚央行似乎不急于放松政策”。

从积极的一面来看，Lawless表示，新住房供应不足将“为房价提供支撑”，他预计，“在较低利率的支撑下，房价将出现相当轻微的下滑”。

“当房价真的下降时，墨尔本可能会有更积极的反应，因为它比悉尼便宜得多，”他说。

尽管悉尼正面临着负担能力挑战和挂牌数量不断上升的双重挑战，但Lawless否认了房价可能出现两位数下跌的说法。

房价下跌15%的预警

投资咨询公司Performance Property本月警告称，悉尼房地产市场的住房中位价可能会下跌15%。

该公司专门为年收入超过50万澳元的高收入客户建立和管理房地产投资组合。

“我们的研究表明，悉尼房地产市场正面临巨大压力，”该公司董事David McMillan表示。

他说：“前所未有的负担能力水平，加上持续的高利率和激增的库存量，使得卖家越来越难以出售，买家也越来越难以进入市场。”

“我们现在看到，房地产需要更长的时间才能卖出，有卖家打折的早期迹象，这是市场疲软的明显征兆。”

Lawless表示，鉴于住房供应不足，如果悉尼房价出现如此幅度的下跌，他将“非常惊讶”。“当利率下降时，它们不会引发反弹，但会支撑任何下跌，”他说。

Ray White董事总经理Dan White表示，由于市场上有更多的库存，而且价格不会大幅上涨，因此“没有疯狂抢购”。

“市场不会很快上涨，就这么简单，”他说。

SQM Research的Louis Christopher在他最新的《房地产繁荣与萧条报告 Housing Boom and Bust Report》中表示，房源过剩、难以承受的价格和高利率可能会在明年将悉尼和墨尔本的房价压低5%。

SQM预测，堪培拉（过去一个季度房价下跌0.3%）和霍巴特（11月份下跌0.1%）的房价可能分别下跌6%和3%。