震惊！十年前怎么也不会想到有这一天（组图）

最近有买卖房产需求的人很多都有这样一个疑问：为什么数据上看，这两年房价并没有下跌多少，但实际的感受却完全不同。不管是自己要卖的房子，还是从自己周朋友那边听说的，都感觉房价下跌了很多。把房子挂到网上，如果不是超低价，根本就没有人来看。很多人说，现在主要城市的房价比高峰时候的2021年下跌了20%到30%，但我们看全国70个主要城市的房价数据，二手房这两年并没有跌很多新房甚至还在上涨，以至于最近专家们甚至还喊出了“楼市进入到坚挺向好阶段”。为什么数据和我们的感受有这么大的差异呢？

其实，这就是现在房地产市场最大的问题：有价无市。很多情况下，我们看到的房价可能不是真正的房价。

大概从2023年二季度开始，整个楼市的交易量就开始急速下降。一二线城市还好，虽然也在跌，成交量也不好，但这些地方的房地产市场整体来说还是清晰的。比如这个小区成交了多少，以什么价格成交的，这些数据最起码是清晰的，只不过二手房看房的人少一点，房东被动降价多一点。一套房子可能要降个四五次价才能够成交。以前房东要卖房，是中介求着房东卖。找了中介挂上去之后，迅速就有一群人联系前来看房，房东处于绝对的优势地位。不仅税费要对方承担，而且还可能会临时加价。只要房东愿意出手，价格合适，一两个星期就能卖得出去。

现在完全不一样了。现在房东找中介卖房，房东已经说了不算了。中介要跟房东聊，至于价格，也不是房东想卖就能卖多少了。因为如果价格不合适，即使挂到了网上，也根本没有人来看。不是一天没有一个，而是几个星期，甚至几个月都没有人来看房。房东想要快速变现脱坑，就只能选择降价，把价格弄得很有优惠，才能够被别人询价。但是询价也不一定就等于成交。从一个房东上架房子到卖出房子，不降价个几轮是很难卖得出去的。

一二线城市的困境犹在，然而更加令人不安的是那些冷门楼盘，也就是那些老小区，特别是那些三、四线城市长时间没有交易量的小区。因为在大多数情况下，买家很难看到市场真实的成交价。卖家依据一个所谓的近期成交价来卖房子，买家按价付款，中间的人获得利润，这就是现在整个房地产市场的现状——一层套一层的黑箱。买家很可能不知道自己买的房子值或者不值，因为楼市下跌了这么久这么多，已经找不到一个可靠的参照点了。

为什么会有这样的担心呢，我们来看房产中介的财报就知道了。前段时间，贝壳公布了2023年的财报。数据显示，全年总交易额达到3.1万亿元，同比增长20.4%。公司总收入达到778亿元，同比增长28.2%。全年调整后的净利润高达97.98亿元，同比增长244.7%。简单来说，就是贝壳这个房产中介在2023年实现了暴赚。但是按理来说，房价缩量下跌中介的日子应该不好过才对，起码不应该赚得更多。但事实却刚好反过来了，现在是房价缩量下跌，中介反而赚的更多了。也许问题就藏在这里面。

举个大家都知道的例子，电商刚刚兴起的时候，同样的商品，往往网上卖得便宜，线下卖得贵。这里面除了运营成本的不同，这种现象也间接造成了一种价格歧视，也就是收割那些年龄偏大，有点闲钱又不会网购的那群人。

现在大家都会网购了，也都习惯于网购了，之前的套路就跑不通了。但这些年互联网对普罗大众的影响依然存在，那就是凡是遇到不了解的产品，大家都习惯于先上网搜搜价格，比较一番。但大家可能不知道的是，互联网依托大数据早就对你的行为进行了预判，不同的消费能力的群体会对应不同的消费渠道，不同的渠道对应不同的价格。这是一种互联网算法之下更为精准而高级的价格歧视，说白了就是渠道差异带来的价格差异。

代入到房地产市场，现在的房地产市场供大于求，是妥妥的买方市场。虽然看上去买家更有优势，但因为大家对于网络平台上给出的价格当成了所谓的“参照点”。而中介正是利用了这个“参照点”来做文章，让消费者对价格的感知有了锚定，只不过刚好反过来了。中介也知道你会看网上的价格，他们预判了你的预判，所以网上挂牌价和成交价比较贵。这对于那些成交量很低的楼盘来说，就妥妥成了一种黑箱了。因为买家这个时候根本搞不清楚真实的市场价格是多少。作为卖方，只要挂得高就卖不亏。但作为购房者正好进入到了一个套路：卖房的人需要摆一个高价来衬托他们的价格更便宜，房地产软件显示一个更高的成交价，而买家选择相信网上的数据，下意识会以为那些成交价是真的，并且自己看上的“刚好”比较合理甚至便宜。

很多时候一些老小区的房价在网上很高，但是只去小区里线下去看就会发现线上和线下的差距是很大的。消费者觉得软件给的数据都是真实的，于是就把它当成了锚定。很多人觉得所谓买方市场，话语权就在买方手里，但其实并不是这样。真实情况是：信息差在谁手里，谁就有真正的话语权。面对一个鱼龙混杂的市场，我们无力改变不了这个状况，那么最聪明的做法就是远离。毕竟有些市场不怕你赢钱，就怕你不玩。

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