澳洲房价被严重高估?专家:独栋屋降价30%才公道(组图)
《悉尼晨锋报》报道称,最新分析显示,澳洲几乎所有首府城市的独栋屋价格都被高估了。
AMP首席经济学家Shane Oliver对澳洲房产研究院的数据进行分析后发现,澳洲独栋屋价格被高估了29.4%。
悉尼独栋屋的价格被高估了近33%,这意味着独栋屋中位价(基于CoreLogic数据)需要下降45.8万澳元,才能被视为“公允价”(fair value)。
在布里斯班和堪培拉,独栋屋的价格分别被高估了33.5%和31.1%,阿德莱德(26.9%)、墨尔本(25.9%)和珀斯(8.8%)的独栋房屋价格也高于“公允价”。
(图片来源:《悉尼晨锋报》)
Oliver从1983年12月的数据开始,比较每个首府城市的独栋屋中位价与平均租金。由于缺乏数据,达尔文和霍巴特不在其中。
当时,全澳独栋屋中位价为69569澳元,平均租金约为每周110澳元,这意味着每年可以从租金中赚取房价的8%左右。
现在的独栋屋中位价为1091938澳元,平均周租金为574澳元,相当于年租金仅为房价的2.7%。
(图片来源:《悉尼晨锋报》)
Oliver表示,该指标的原理与股票的市盈率类似。“任何资产的估值都没有完美的衡量标准,但股市的评估方法是将股价与其潜在收益进行比较。”
“对于房地产市场,这个衡量标准便是租金,无论是出租物业还是自住物业都有租金指标。”
“房价被高估也向市场发出了警告,一旦出现严重衰退或移民数量大幅减少,那么可能会出现房价大幅下跌的情况。”
(图片来源:《悉尼晨锋报》)
但Oliver也强调,这种情况不太可能发生,尤其是在今年年底利率有望放松的情况下,“房地产市场不会有太多出错的空间”。
Oliver表示,如果加息幅度过大、降息速度放缓或失业率大幅上升,独栋屋价格可能会回到公允价,但这些情况近期都不可能发生。
Oliver认为,澳洲房产投资者通常更关心资本增长而非租金回报。这也意味着,如果房价继续上涨,房产估值过高实际上满足了他们期望。
(图片来源:网络)
Olive表示,长期以来一直有人认为澳洲房市处于泡沫之中,“但利率再次下降或我们迎来一波非常强劲的移民潮之后,房市就起飞了。”
他表示,越来越多的人来到澳洲确实给房市带来了压力,但利大于弊,“如果过多地削减移民,就不会有建造房屋所需的工人”。
“真正的解决办法是找到方法提供更多的住房,提供更容易负担的住房。其中一部分必须是更密集的城市化。”
(Ming Chen)