阿德房价或被高估26.9%？澳入境人数首次破100万，住房供不应求，专家呼吁减少移民（组图）

阿德房价或被高估26.9%？

最新分析显示，澳大利亚几乎所有首府的房价都被高估了，但专家表示，这并不意味着房价有可能回落到合理的水平。

AMP首席经济学家Shane Oliver对澳大利亚房地产协会的数据进行分析后发现，澳大利亚各地的房价被高估了29%以上。

在悉尼，房价被高估了近33%，这意味着中位数房价需要下降约45.8万澳元才能被视为"合理价值"。

其次是布里斯班和堪培拉（分别高估了33.5%和31.1%），然后是阿德莱德（26.9%）和墨尔本（25.9%）。珀斯的中位数只需下降8.8%就能回到合理价值。

Oliver从1983年12月开始比较各首府城市的房价中位数和平均租金，但由于缺乏数据，Darwin和Hobart除外。

当时，全国房价中位数为69,569澳元，平均周租金约为110澳元，这意味着每年可以从租金中赚取房屋价值的8%。

如今的房价中位数为1,091,938澳元，平均周租金为574澳元，相当于每年的租金仅为房屋价值的2.7%。

Oliver说，这一指标的作用类似于股票的市盈率。

股票市场的一个关键方法是将股价与其基本收益进行比较。

对于房地产市场来说，我们没有盈利，但我们有租金。

随着估值走高，它提供了一个警告，如果出了什么差错，比如严重的经济衰退或移民水平大幅削减，那么你可能会在一段时间内看到房价大幅下跌。

不过，他强调这种情况不太可能发生，尤其是在利率将于今年年底放宽的情况下。利率降低通常意味着房价上涨。

Oliver说，如果出现更多的加息、减息放缓或失业率急剧上升，房价可能会回到合理价位，但这些情况在近期内都不会出现。

澳大利亚房地产投资者通常更关注资本增长，而不是租金回报，这意味着只要房价继续上涨，他们的房产估值过高实际上对他们有利。

Westpac高级经济学家Matthew Hassan说，虽然这一措施确实凸显了澳大利亚投资者追求丰厚的资本收益，但重要的是，不仅要将租金与House的价格进行比较，还要与Unit进行比较。

"特别是在悉尼和墨尔本，租赁市场以Unit为主。在过去10年左右的时间里，Unit的价格涨幅低于House。Unit市场实际上可能并未被高估，因为租金一直与Unit价格保持同步。"

Commonwealth Bank经济主管Gareth Aird说，"估值过高"这个词即使用在房地产市场上也太夸张了。

我会用"昂贵"这个词，除非你认为房价会下跌，否则你不能说它们被高估了。

他说，投资者考虑的不仅是资本收益，还有租金回报，尤其是住房短缺给租金带来了上涨压力。

这种情况在短期内不会改变。

Oliver表示，长期以来，人们一直预测澳大利亚房地产市场处于泡沫之中，从21世纪初开始，利率在20世纪90年代创下历史新高后一经下调，泡沫就会破灭。

"当然，这并没有发生，我们偶尔会遇到回调，但随后利率再次下降，房地产市场就会起飞，或者我们会遇到一波非常强劲的移民潮。"

更多的人来到澳大利亚确实给房地产市场带来了压力，但利大于弊。

他说："如果过度削减移民数量，就没有工人来建造房屋。"

这是降低房价的关键所在。真正的解决办法是想方设法提供更多住房，更多经济适用房。其中一部分必须是更密集的城市化，但我们也应该从长远考虑，考虑在人们可以在远程办公的地区建造住宅。

澳洲史上入境人数首次超过100万！住房供不应求，专家呼吁减少移民！

近日，澳经济学家警告称，澳大利亚正迎来一场“经济和人道主义灾难”，澳洲当地新房有限，来澳人员无处落脚。

在通货膨胀影响下，数百万人要想真正存下钱很难，而其他人则因房租、超市和一般日常开支的激增而一筹莫展。

据Institute of Public Affairs（IPA）副执行主任David Wild称，对于那些还没付清房贷的人来说，情况会变得更糟。

据ABS最新数据，自2023年12月以来，获批修建的私人自建住宅数量下降了9.9%，整体开发住宅获批量下降了1%。而公寓等非住宅的审批数量则增长了14.5%。

由于需求飙升，无房澳大利亚人的房租大幅上涨，尤其是在大城市。

ABS的最新数据来自Housing Industry Association的分析报告，该报告显示，与联邦政府未来5年的目标相比，澳洲存在20万套的住房缺口。

Institute of Public Affairs最近研究发现，到2028年，住房净供应缺口将达到25.28万套。

疫情结束后，边境重新开放出现的移民热潮导致了住房与人口失衡，2023年是澳洲历史上入境人数首次超过100万的一年。

"ABS数据正表明移民潮所带来的现实后果。"

Wild表示："尽管一再发出警告，但联邦政府仍在继续加大移民力度，而与此同时，住房审批却在急刹车。"

面对这些挑战，60%的澳大利亚人希望暂停移民，直到住房和基础设施能够充分支持快速增长的人口。相比之下，反对暂停移民的人数只占23%。

Wild表示："目前计划外的移民潮对住房和关键基础设施造成了巨大压力，也没有解决我们的工人短缺危机。"

"澳大利亚是世界上最热情、最宽容的国家，移民将永远是至关重要的，但必须有计划地进行移民，使我们能够为新入境人员和首次置业者提供可负担的住房。"

去年11月，经济学家Chris Richardson表示，最简单的方法就是暂时削减留学生人数，因为留学生占来澳人数的大部分。

此前，AMP投资战略主管兼首席经济学家Shane Oliver也曾呼吁降低移民数量，以解决住房负担能力问题，并称"高水平移民的作用不容忽视"。

在去年9月份的一份报告中，他说："根据我们的估计，移民数量需要减少到每年20万人左右，这样才能更好地满足建筑业的需求，减少长期存在的住房供应短缺问题。"

"主要问题是澳大利亚和加拿大等国实施了超大规模的移民计划，远远超出了其供应住房和基础设施的能力。"MacroBusiness 首席经济学家Leith van Onselen说。

这些极端的移民计划在这两个国家造成了长期的住房短缺。

因此，解决住房危机的真正办法是大幅降低移民数量，使住房和基础设施能够跟上人口增长的步伐。