分析:澳洲各地房价被高估29.4%,悉尼独立屋中位价应降$45.8万(组图)
《悉尼晨锋报》3月6日报道称,新的分析显示,澳洲几乎所有首府的房价都被高估了,但专家表示,这并不意味着房价可能会回落到公允价值的水平。
AMP首席经济学家Shane Oliver对澳洲房地产研究所数据的分析发现,澳洲各地的房价被高估了29.4%。
在悉尼,房价被高估了近33%,根据CoreLogic的数据,这意味着独立屋中位价需要下降45.8万澳元左右,才能被视为“公允价值”。
布里斯班和堪培拉紧随其后,分别高估33.5%和31.1%,其次是阿德莱德(26.9%)和墨尔本(25.9%)。珀斯的中位价只需下降8.8%,就能回到公允价值。
Oliver于1983年12月开始比较各首府城市的独立屋中位价与平均租金,由于缺乏数据,不包括达尔文和霍巴特。
房价被高估的城市(图片来源:《悉尼晨锋报》)
当时,全国独立屋中位价为69569澳元,平均租金约为每周110澳元,这意味着每年可以从租金中赚取房屋价值的8%。
如今的独立屋中位价为1091938澳元,而平均周租金为574澳元,相当于年租金仅为房屋价值的2.7%。
Oliver表示,这一衡量标准的工作原理与股票的市盈率类似。
“这只是一个指南,对任何资产类别的估值都没有完美的衡量标准,但股市的一个关键方法是将股价与其潜在收益进行比较。”
“对于房地产市场,我们没有盈利,但我们有租金,你可以说,无论是出租物业还是自住物业,该建筑仍然有租金价值。”
“随着估值被进一步高估,它发出了一个警告,即如果出现问题,比如严重衰退或移民数量大幅减少,那么最终可能会出现房地产价格大幅下跌的时期。”
(图片来源:《悉尼晨锋报》)
但他强调,这种情况不太可能发生,尤其是在今年年底利率有望下调的情况下。他说,低利率通常意味着高房价。“房地产市场不会有太多出错的空间。”
Oliver表示,如果加息幅度加大、降息速度放缓或失业率大幅上升,房价可能会回到公允价值,但这些情况在近期都不可能发生。
“或者,奇迹发生了,政府在5年内建造了120万套新房,最终出现了住房供应过剩。”
Oliver说,澳洲房地产投资者通常更关心资本增长,而不是租金回报,这意味着,如果价格继续上涨,他们的房产估值过高实际上对他们有利。
西太银行高级经济学家Matthew Hassan表示,尽管该指标确实突显出澳洲投资者寻求强劲的资本收益,但重要的是不仅要将租金与独立屋价格进行比较,还要与单元房价格进行比较。
(图片来源:《悉尼晨锋报》)
“尤其是在悉尼和墨尔本,租赁市场被单元房所主导。过去10年左右的时间里,单元房的价格涨幅低于独立屋。单元房市场实际上可能没有被高估,因为租金一直与单元房价格保持同步。”
联邦银行澳洲经济主管Gareth Aird表示,即便是对房地产市场而言,“估值过高”措辞也太强烈了。“我会用‘昂贵’这个词,除非你认为房价会下跌,否则你不能说房价被高估了。”
他表示,现金投资者不仅考虑资本收益,还考虑租金回报,尤其是在住房短缺给租金带来上行压力的情况下。“这种情况短期内不会改变。”
Oliver表示,长期以来一直有人预测,澳洲房地产市场处于泡沫之中,一旦利率在20世纪90年代创下历史新高后大幅下调,泡沫将从21世纪初开始破裂。
他说:“当然,这种情况没有发生,我们偶尔会出现回调,但随后利率再次下降,房地产市场起飞,或者我们会迎来一波非常强劲的移民潮。”
Oliver说,越来越多的人来到澳洲,确实给房地产市场带来了压力,但利大于弊。“如果过多地削减移民,就不会有建造房屋所需的工人。”
他说,这是降低房价的关键所在。“真正的解决办法是找到提供更多住房的方法,提供更多负担得起的住房。其中一部分必须是更密集的城市化,但我们也应该长远考虑,考虑在人们可以远程办公的偏远地区建造住宅。”
(Jo)