分析 | 房价高涨的主推力并非负扣税，而是......（组图）

一份新报告称，取消负扣税和放弃资本利得税折扣并不会解决日益恶化的住房可负担性危机，但通过放宽规划规则来增加供应将会解决这一问题。

Centre for Independent Studies的首席经济学家兼前储备银行官员Peter Tulip表示，在悉尼和墨尔本，限制性的规划规则使房价上涨了40%以上，而房产税最多只使房价上涨了4%。

根据Tulip博士的《住房可负担性与供应限制》报告，高度限制使悉尼的公寓价格上涨了37%，墨尔本上涨了19%。

另一方面，住房存量供应每增加1%，租金和房价就会降低2.5%。

他说：“从税收政策的角度来看，确实有论点认为应该考虑负扣税和资本利得税折扣，但这与住房可负担性的问题无关。”

“与规划限制的40%影响相比，这些税收折扣对房价的影响微乎其微。因此，与当前议程上的重大问题相比，它是无关紧要的。”

Tulip博士表示，通过放宽规划限制来增加供应已被证明能够激发大量建设和降低住房成本。

作为例子，他提到了新西兰奥克兰在2013年至2016年间对中密度开发的许多限制进行了改革。

“改革之后，相对于未划定区域，已划定区域（约占城市面积的四分之三）的建设活动蓬勃发展。”

（图片来源：SMH）

这些改革使得该市的建设速率大约翻了一番，在五年内住宅存量增加了5%，与原本的情况相比，租金下降了14%到35%。

报告发现，在距离本土更近的地方，新南威尔士州于2009年决定放宽对祖母屋的限制，导致到2020年建设量增加了五倍，约增加了49,000套住房。

限制移民是错误之举

“我们需要放宽规划限制以允许建造更多住房。这需要社会价值观的改变，否则任何政策变化都不会持久，”Tulip 博士说。

“作为一个社会，我们需要更多地接受高密度，减少对新发展的反对。我们需要更多地重视租户和未来购房者的利益，而不是附近居民的利益。”

Tulip博士说，虽然减少需求可以帮助缓解住房短缺，但增加供应更为有效。

他说：“增加供应使我们更好，因为这提高了国民收入，而减少需求则产生相反的效果。”

“例如，如果你想限制学生移民，就像很多人谈论限制留学生签证那样，这就意味着减少了我们最有利可图的出口产业之一。所以你会看到出口收入大幅减少，这将降低国民收入。”

Tulip博士说，在州级和市政级别进行有意义的规划改革对于加快供应至关重要。

他说：“虽然联邦政府应该鼓励并资助更多的住房建设，但重要的决策者是州政府。”

“他们需要允许更多的住房。具体来说，他们需要宣布可信的计划，详细说明如何在未来五年内实现国家内阁提出的120万套住房的目标。”

各州应考虑在必要时推翻议会的决定。

“有一种观点认为，规划决策应该因地制宜，反映当地环境，你会希望地方议会比国家官僚更了解自己的环境。”

“这有一定的道理，但这导致了住房可负担性的危机。每个人都说，‘我们同意应该有更多的住房，但就是不要在我的社区里’。当你让社区做决定时，最终结果就是拒绝。”