一线城市限购松绑，真能带暖房产市场吗（组图）

进入2024年以来，全球热点新闻不断，感觉每天都在见证历史。但真能调动起全民热情的中国国内新闻，还要当属一线城市购房限购解封的消息了。

据广州市人民政府官网1月27日消息，广州市人民政府办公厅印发了《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，在继续加大住房保障力度，精准支持房地产项目合理融资需求等内容外，新政明确放开120平方米以上的住房限购，并支持“租一买一”，“卖一买一”。

这也是继1月26日住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，提出“充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”后，首个调整房地产政策的一线城市。

其他一线城市会跟进吗？

作为在住建部会议后首个落地优化房地产政策的一线城市，2023年12月份，根据国家统计局监测数据，广州新房价格指数环比下跌1.0%，排在跌幅榜的第七位。二手住房价格指数环比下跌1.5%，排在跌幅榜的第四位。新房和二手房价格跌幅在一二线热点城市中排在前面，在一线城市中跌幅最大。从趋势来看，2021年底以来，广州二手房价整体处于下跌态势，近期跌幅加大。房价下行压力大，居民买房预期更加弱势。

房价下行的同时，楼市去化压力比较大也是广州面临的困境。近年来，广州增加了中心区的土地供应，新房供应也开始放量。但2023年12月份，根据克而瑞的统计，广州新房去化率只有18%，11月份只有26%，10月为21%，在热点城市中偏低，北京、上海均在50%左右。截至2023年12月份，广州新房去化周期为18.4个月，高于警戒线。从土拍市场看，2024年第一拍，广州拿出去年未拍的天河、白云各1宗被视为“靓地”的宅地，尽管地块质素不错，价格也不贵，但双双流拍。

在业内看来，尽管为一线城市，但本质上，相比北上深，广州在松绑调控政策、纾困购房需求方面，面临的压力相对较小。

迟来的补救政策

对于普通民众来说，这样的政策似乎来得过晚，作用恐怕相对有限。但尽管如此，这次的新政还是给了一部分人一个信号，即事实上完全放开限购了。表面上是120平以上不限购，依然在贯彻房住不炒，放开的是“改善性需求”，但支持租一买一，就是你的房子只要去登记出租，就可以继续买；支持卖一买一，就是我只要登记名下的房子去存量房挂牌，也能再买，这就是事实上的完全不限购。然而，即便有这样的优惠政策，在房市整体下滑的今天恐怕也很难再扭转局面。一线城市哪怕离高点掉了一半，也依然没有人买。但这句话放在房价高点的时候，有谁相信呢？

小城市将被抽空？

和市场上大多数投资产品类似，楼市最关键的是预期。人们之所以愿意买房炒房，对赌的是房价持续上涨的预期，但在如今的大环境下，预期仍旧走向下行的负面循环，还没迎来逆转时刻。同时，楼市面临的最大问题，是“供求关系发生重大变化”。需求不足而供给过剩，没那么多人来接盘，而非调控政策的限制所致。换言之，楼市调控只是替罪羊。一旦所有限制措施都取消殆尽，到时候靠什么来为楼市辩护?虽然取消限购无法真正扭转楼市，但一线城市和强二线城市接连出手，对三四线城市，尤其是大城市周边的地市，将会形成超级利空。

当全国房地产濒临见顶，楼市从过去的普涨模式变成零和博弈，就那么多人，就那么多资金，一味的飙升必然会另一地的收缩为代价。长期以来，一二线城市之所以要维持限购，除了“房住不炒”的需要外，更重要的是避免对中小城市的强虹吸效应。如今，当超大特大城市纷纷取消限购，能否刺激房价且不说，但三四线城市的未来可想而知。

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