心得 | 仅14年！从$6万首付款，到坐拥$8100万房产帝国！澳洲年轻富豪亲授投资诀窍：这么做能创6位数利润（组图）

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Scott O'Neill，一位澳大利亚房地产投资者，曾在多个行业打工，最终以6万澳元的首付进入房地产市场。他和妻子Mina通过翻新和投资商业地产，建立了一个价值8100万澳元的房产投资帝国。

他的投资之旅始于2009年，当时只有23岁的他购买了第一处需要翻新的房产。如今，他们的资产组合主要由商业地产构成，占比约95%，并通过撰写畅销书分享他们的投资经验和策略。

据《每日邮报》报道，Scott O'Neill在麦当劳打过工，为汽车经销商洗过车，当过酒吧招待，还做过见习工程师，后来他决定尝试房地产投资。

2009年，这位当时23岁的大学毕业生用多年打零工辛苦积攒的存款，买下了自己的第一套房子——位于悉尼Sutherland郡的一套四居室、需要翻新的房子。

时至2023年，Scott和他的妻子Mina凭借涵盖20多处房产、价值8100万澳元的房产帝国、一家名为Rethink Investing的买方中介公司，以及位于希腊的度假别墅，跻身澳洲年轻富豪榜。

O'Neill说，在他的房产投资之旅的最初阶段，为了获取最初的6万澳元首付，他做的第一件事就是产生资产净值。

资产净值是指借款人在房产上的欠款与房产价值之间的差额，换句话说，如果房产出售，借款人可以获得多少利润。

O'Neill告诉《每日邮报》：“我是通过翻新住宅房产来实现这一点的，通常都是亲力亲为。”

抵押贷款的持有者可以用房屋的资产作为抵押，向银行贷到更多的款，这些钱可以用来资助翻新工程或投资另一处房产。

O'Neill说，虽然“攒下最初的首付花费了很多时间和精力”，但一旦进入市场，他就能通过研究和选择合适的房产来实现持续增长。

“我的第一份工作是14岁时在麦当劳打工，然后我在车行洗过车，当过测量员，后来在酒店工作了四年，负责扑克机、酒吧工作和活动管理。”

“我还当过九个月的工程师。”

他说，在他从事房地产投资的第一个十年里，他的财富滚雪球的速度相对较快，因为他利用了房地产市场的牛市，尽管经历了一系列加息，但到2024年，房地产市场几乎没有放缓的迹象。

“在这十年间，我们尽可能多地利用杠杆投资高增长的房地产，这些房地产具有上升空间和巨大的现金流……这对我们持续的成功起到了至关重要的作用。”

O'Neill说，虽然住宅物业是他们的投资起点，但有两个“关键时刻产生了颠覆性的影响”。

“我们对公寓大楼进行分层产权，这是一个以单一产权收购资产，然后将所有权细分为多个产权的过程。从估价和销售的角度来看，这有效地提高了每平方米的价格。”

但他说，最重要的一点是在他们的投资组合中加入了商业地产。

“这一资产类别的上升空间（预期价格上涨）和现金流远远超过了我们在住宅领域获得的回报。”

“例如，我们可以通过签订新租约创造六位数的利润。”

O'Neill投资组合中包含的商业地产之一，是位于西澳的Champion Lakes 购物中心。

这对夫妇目前年仅30几岁，他们的投资组合在2017年时从100%的住宅物业，变为商业地产占50%左右，今年又增至95%左右。

他们关注的项目类型包括小型街区开发，如阿德莱德、布里斯班、珀斯等较小的首府城市和Townsville等偏远地区城市的零售带、牙科和医疗诊所以及托儿所。

O'Neill表示，最近的加息对住宅市场产生了“残酷的影响”，导致许多业主的回报率下降，房贷压力增大。

官方数据显示，到2024年，约有150万澳洲人将面临房贷压力，即三分之一的可支配收入用于偿还贷款。

他表示将商业地产添加到他们的投资组合中产生了颠覆性的影响，签订新的租约可以为他们带来六位数的利润（图为较新的开发项目）。

O'Neill说，对于当前环境下的投资者来说，“现金流才是王道”，无论是有经验的投资者还是新手，都应该考虑经常被忽视的商业地产。

“房屋稀缺导致房价上涨，但某些类别的商业资产也同样稀缺。”

“例如，在澳洲，工业地产的空置率为0.8%，是发达国家中空置率最高的。这种短缺反过来又推动了租金上涨，这对投资者来说是一个有利的发展。”

除了创办Rethink Group并继续担任执行董事外，O'Neill还撰写了一本关于商业地产投资的畅销书。

O'Neill的新书。

“这本书的第二版是在2023年初写成的，当时Mina和我都忙于Rethink的日常工作，所以我们只能在晚上一次写一页。”

“要把书中的内容和我们白天给客户发邮件的内容区分开来,这是一个缓慢的过程，也是一个挑战。这一切都融为一体了。”

与许多金融大师不同的是，O'Neill书中的概念是以Rethink自2015年以来，为3500多名客户采购价值超过30亿澳元商业地产的实际经验为支撑的。

“我们的目标是推出本书的第二版，纳入更多的统计数据，分享我们对商业市场的见解，反映出自第一版以来，作为投资者，我们日趋成熟。”

“值得注意的是，自第一版发布以来，我们已协助客户购买了大量额外的商业地产，总额达几十亿澳元。这样的购买量带来了一些很好的经验。”

O'Neill称这本书是一本“操作指南”，主要针对那些希望从住宅转向商业地产的投资者。

“这本书揭开了商业地产的神秘面纱，带领读者逐步了解房地产交易，包括我和妻子为我们个人投资组合购买的房地产。”

第二部新书还包括关于向远程工作文化转变和房地产合伙投资的新章节。

- 培养良好的理财习惯。制定一份预算，列出所有与房产相关的支出和收入来源。确定您的财务目标并坚持投资策略。为将来购置房产储蓄，同时也可作为意外支出的预留资金。避免过度负债。

- 在商业地产方面，增值的收益尤其可观。寻找具有开发潜力的物业或具有发展潜力的地区。翻新、战略性升级和租户激励措施都能提高现金流和物业价值。

- 独家房源通常能提供更有利的谈判机会，并减少竞争。建立一个由房地产专业人士和行业联系人组成的社交网络，让您有机会接触到未广泛宣传的独家房源。

- 组建商业地产专家团队，包括买方代理、物业经理、会计师、财务顾问和法律专家。在帮助您做出明智决策、驾驭复杂交易和确保长期盈利方面，每位成员都发挥着至关重要的作用。

- 掌握市场知识，并咨询抵押贷款经纪人，评估您的预算，在您的财务参数范围内确定最合适的商业资产类型。

- 对于低于100万澳元的预算，工业地产通常是一个可靠的选择。高于100万澳元时，可以考虑各种强劲的零售投资，包括全澳知名品牌。如果预算在数百万澳元以上，则可以考虑租期长且有保障的托儿所和超市。