ACT住房危机暗流涌动：建筑速度创十年最低，目标岌岌可危！（组图）

由于材料、土地和融资成本上升，开发商更难在建造住宅时获利，这使人们对政府雄心勃勃的住房目标产生了怀疑，2024 年的住房建造速度将降至十多年来最慢。

预计到2027年，澳大利亚的住房缺口将至少达到17.5万套，这反映出澳大利亚未能满足需求的主要驱动因素，包括家庭规模缩小和大流行病后的移民潮。

墨尔本尤里卡大厦的开发商Benni Aroni说：“毫无疑问，需求是存在的。”问题是我们无法实现可行性。我们无法进行可行性研究，因为我们没有获得稳定的成本和融资成本。而在未来 12 到 24 个月内，这两方面都不会向南发展。

住房产业协会的数据显示，新房建造成本仍在上升，尽管上升速度比两年前的激增有所放缓。

九月份季度批准的独立式住宅平均价值为461077美元，比2022年高出11.5%。新房建设所需的关键物品价格自大流行之前就开始飙升。自 2019 年 12 月以来，兵马俑瓷砖上涨了 62%，木窗上涨了 61%，钢筋上涨了 59%。

Hutchinson Builders创始人Scott Hutchinson表示，尽管空置率创历史新低，人口增长强劲，但需求不断增长，劳动力的极度短缺增加了建筑成本，导致项目延迟。

图片拍摄于Dan Peled

在Queensland，Hutchinson先生的住宅地产开发商最为繁忙，由于数十亿美元的基础设施项目，尤其是黄金海岸的基础设施项目，工人竞争非常激烈。

由于许多大型分包商破产，剩下的分包商将工人分散到更多的项目中。“这样一来，你就得雇佣更多的人，而这些人的能力却差强人意。由于生产率不足，成本增加，然后你就破产了。”他说，“在我工作的一生中，还没有出现过这样的情况，而我已经 64 岁了。”

目标难以实现

政府设定的目标是，从 2024 年起的五年内，新建 120 万套住宅，即平均每年新建 24 万套住宅，这一建设速度超过了澳大利亚以往的建设速度。

Jarden经济学家Carlos Cacho表示，这一目标看起来不太可能实现。他说：“尽管房价再次回升，尽管住房长期供不应求，但你并没有看到销售回升。根据我们的数据，我们预计2024日历年的住房开工量将放缓至15.5万套左右，这将是2012年以来的最低值。”

Cacho先生说，购房者面临的障碍包括建筑成本增加 30%，购房者的借贷能力降低 30%。

“有些事情似乎无法叠加。”他说，“虽然急需新的供应，但较高的利率和建筑成本意味着许多潜在购房者买不起新房。包括土地在内，我们估计新房成本自 2019 年 12 月以来上涨了 26%。”

这一点在数字上有所体现。HIA 的数据显示，作为住房活动的领先指标，澳大利亚 9 月份的新房销售量比 6 月份增长了 10.4%，但与去年同期相比仍下降了 18%。

建设目标从今年 7 月 1 日开始实施，由联邦和各州通过国家内阁达成一致。阿尔巴尼政府发言人指出，政府将提供数十亿美元的一揽子资金支持各州和地区实现这一目标，但他拒绝透露是否有信心实现这一目标。

Victorian政府也有自己的目标，即在未来 10 年内每年新建 8 万套住宅，该政府表示，要实现人口增长预测，“大胆 ”的目标是必要的。预计到 2050 年，墨尔本的人口将从目前的 480 万增长到 900 万，相当于伦敦的人口规模。

Victorian政府发言人说：“维持现状不是办法，欣赏问题只会让问题变得更糟。除非我们现在就采取大胆果断的行动，否则Victorian将世世代代为此付出代价。”

Hickory公司总经理Michael Argyrou说，销售价格的上涨意味着可负担性（住宅价格相对于收入的比例）正在恶化，并将进一步抑制对其公司建造的公寓的需求。

他说：“我们过去（在墨尔本）的售价为 8000 到 12000 澳元（每平方米），现在要想实现这一目标，售价必须达到 12000 到 18000 澳元。”

Cacho说，要想提高住房的可负担性，使价格收入比恢复到能让首次置业者重返新房市场的水平，全国的成本必须下降9万美元或12%，这反映了土地价格下跌30%或建筑价格下跌20%。

他说，由于这两种情况都不可能发生，人们购买新房的能力只有在可以借到更多贷款时才能得到改善。

Cacho先生说：“这实际上就需要收入增长和利率下降来提高人们的负担能力。”

Aroni 先生说：“随着时间的推移，人们的情绪也会发生变化。不同的人都会找到不做项目的各种理由。但部分原因也是因为缺乏信心。我们正在经历信心低谷。”

总体而言，材料成本的增长正在有所缓解。HIA 的住宅建筑材料指数在 9 月份同比增长了 4.4%，但与上一季度持平。

FOMO已经开始回潮

雪松森林公司总经理Nathan Blackburne表示，在建造更多住宅的竞赛中，西澳大利亚州的表现可能会更好。

这家总部位于西澳大利亚州的住宅开发商预计，由于住房需求强劲，即使材料和劳动力成本上升，2024 年的收入增长也将超过成本增长。因此，开发商不会因为可行性变得更加困难而被迫暂停项目。

布莱克本先生说：“从更广泛的意义上讲，供应不足意味着 FOMO 开始重新抬头。”

与Queensland不同，西澳大利亚州的房价相对较低，这也意味着即使新建房屋价格上涨，购房者仍有能力贷款购买。Blackburne先生说，与Queensland相比，西澳大利亚州也没有面临严重的劳动力短缺问题。

“我认为，建筑行业的状况改善将具有相当广泛的基础，但Queensland等一些例外情况除外，因为那里正在经历大量的公共工程，以筹备奥运会和从自然灾害中恢复过来。”

澳大利亚绝大多数新建住房都是利用私人资金开发的。澳大利亚统计局的记录显示，私人投资的住房开发比例从1986年占总数的88%增长到截至今年6月的98.3%。

今后，也会有机构投资者热衷于进入不断增长的“建造-出租”市场，但在未来几年内，这仍将是更广泛的住房领域中的一小部分。

此外，100亿澳元的 Housing Australia Future Fund也将提供公共资金支持，该基金将利用超级基金在五年内新建3万套社会和经济适用出租房，并根据所谓的“国家住房协议”再建1万套经济适用房。