探访马云与许家印的北京四合院，就隔一条胡同小巷（组图）

一

从地安门外大街，经万宁桥，转入拐棒胡同，玉河故道早已焕然一新，朱桥照水，烟柳如画，假日里，更是游人如织。

紧挨着玉河遗址，是一排崭新的四合院。这些房子墙高院深，闹中取静，尽揽古都风韵。我发现，有好几座四合院的大门，都被围挡遮住了，不知何故，但里面的雕梁画栋，依稀可辨，显得异常低调，奢华，而又神秘。

偶尔能遇到几位遛弯儿的胡同大爷，操着浓重北京味儿的普通话，聊起这些四合院的主人。“这一栋是许家印的，那一栋是马云的，嚯”……仿佛在谈论几位熟悉而又陌生的邻居。

马云和许家印的院子，就隔着一条胡同小巷，像极了《红楼梦》里宁荣贾府的布局。许家印的院子处在街角头排，更是被命名为恒大玉河1号。

北京有很多四合院，但这里的四合院却有着明显不同。

一是新。这些四合院是完全重建的，与其说是四合院，更像是中式风格的豪华别墅。这些四合院的诞生，其实是玉河历史文化保护区修缮项目的一部分。这个项目从二十年前开始启动，为此腾退拆迁安置了数千人。

二是大。光一户人家的院子，就占地几千平米。马云的四合院，更是独享三进院落，占去了半条胡同。旁边许家印的四合院，甚至有地下车库，车辆出入的大门就对着地安门外大街。有人计算过，像这样的一套四合院，价值几个亿。

三是神秘。这些院子的院墙比别处更高，甚至可能超过五米，阻隔了游人的窥视，保证了主人的私密。院墙前后都布满摄像头，显示着不俗的安保级别。

与马云比邻而居的另外一个院子，其主人身份为何，至今成谜。这座院子的房顶造型独特，似乎暗合特殊的风水寓意，据懂行的人讲，这不是国内的建筑风格。

事实上，除了马云、许家印，我很难调查出这些房子背后的全部主人。他们基本上不是本人在持有，而是通过公司，而公司的架构复杂，向上穿透，基本都到了境外的离岸公司。关于这些院子的交易，也都在离岸公司层面悄然进行。

当然，作为曾经跻身中国首富的人，他们能住上这样的房子，自是不足为奇。

但有一丝丝的违和感在于，这里处于玉河历史文化保护区，很多原住民为了配合玉河遗址的修缮保护与景观建设，而选择腾退搬迁，城市风貌为之一新。但从结果看，也有人借文保改造之机，将绝佳的地段圈占，给少数富人的奢华豪宅腾出了空间。

那么，这一切，何以可能？

二

玉河，又称御河，属于通惠河的一部分，曾是连接前后海与北运河漕运河道的水系。这里紧邻什刹海与南锣鼓巷，是北京最为核心的位置。

过往城市变迁，玉河一度被改造成暗渠。2005年开始，北京启动了六片文保试点项目，其中就包括玉河恢复工程。历时多年，不仅恢复了河道，两岸也新修了滨水绿化步道，重建了四合院和相关配套设施，整个片区的观感确实大为提升。

隶属于北京东城国资的天街集团，其麾下北京东方康泰房地产开发经营有限责任公司，承担了整个片区的土地一级开发，包括原住民的腾退拆迁与安置补偿。

2007年，当时媒体报道称，玉河片区将有10宗土地进入公开市场，其中商业地块4宗，住宅地块6宗，计划打造成明清风格四合院。当时有很多开发商对这些地块表达了兴趣。

不过，奇怪的是，我并没有查询到这十宗土地的具体出让结果。它们到底有没有走正常的招拍挂程序，存在疑问。

马云、许家印的四合院，位于玉河历史文化保护区的北区，属于那四宗商业地产用地的范畴，按规划，应该是用来打造“国际企业总部基地”，不过最终的结果，却成了商界大亨的私家豪宅。如果追溯这一切，有一家企业可能无法回避：北京昭德。

持有许家印四合院的公司主体，名为北京东方业佳文化艺术有限公司，最初就由北京昭德通过境外实体持有。恒大大概在2013年通过境外母公司层面的并购，成为这座四合院的主人。交易价格当然无从知晓。

马云的院子，脉络相似。交易大概发生在2018年，英属维京群岛上，马云通过私人公司向北京昭德并购了一家公司，从而间接买下了这座四合院。

我没有查询到，北京昭德如何成为这些四合院最初的主人。不过，它与该片区的土地一级开发商，那家叫北京东方康泰的国企，确实关系紧密。早些年，在天安门旁边的南池子，关于菖蒲河公园的修缮改造和配套四合院的建设，他们就有过深度的合作。

北京昭德的掌门人李伯潭，拥有多重身份。他最知名的标签，可能是茅台集团的独立董事。在南池子旁的四合院里，曾经藏着中国最为高端神秘的私人会所“茅台会”，由茅台前董事长袁仁国推动设立。李伯潭一度担任了“茅台会”的理事长，当然，北京昭德也是茅台最为重要的经销商之一。

不过，八项规定之后，“茅台会”已经很少有人提及，那里改造成了一个茅台博物馆。

喜爱茅台的马云，与这个圈子深度关联，一度担任“茅台会”的副会长。蚂蚁集团为上市而引进的众多战略投资人中，就有北京昭德的影子。茅台会在各地还有很多分会，马云的江南会，据说就是从茅台会衍生而来。在大连，王健林曾担任过茅台三江会的会长。所以，你也能在万达商业、万达院线的股东阵营里，找到北京昭德的影子。

李伯潭另外一个标签，是安缦酒店进入中国市场的领路者。安缦是国际知名的旅游度假酒店品牌，其在中国开业的多家酒店，与北京昭德深度关联。后来这些酒店陆续被恒大收购，安缦在中国的扩张计划也陷入停滞。

三

沿着玉河故道向南，一条平安大街，将整个玉河历史文化保护区分成了南北两部分。

目前，马云、许家印四合院所在的北区，已经基本建成。而在南区，仍有不少的四合院处在施工状态。这里原计划出让的六幅地块，也都是住宅性质，规划建筑面积近两万平米，容积率1.1——这些指标，几乎是为新建四合院量身定制。

我没有查到南区这些地块的具体出让结果，但并非无迹可循。在另一家广东上市房企合生创展的年报里，很早就提到了一个神秘的“玉河项目”。

这个玉河“南区11号地块”，面积达一万平米，合生拥有100%权益。

事实上，早在2008年，合生创展在对外宣传稿中，就公布了其打算推出的玉河高端别墅项目，甚至连案名都想好了，叫合生·六合府。

“在充满文化气息的京城核心地带，毗邻紫禁城、后海，与景山遥遥相对，皇家玉河，垂柳拂岸，透着浓浓的京味和厚重的历史感——稀世四合院珍品合生•六合府就掩隐在此。合生·六合府产品极为稀缺，均为1600-2000平方米的四合院。”当时的宣传稿如是说。

然而，这个野心勃勃的地产项目，并不顺利，开工十余年了，仍未完工。六合府这个案名，也隐入尘烟，无人再提。我前两天还去现场看了看，大门虚掩，工地无人，塔吊一动不动，显然已经停工很久了。

网上还能搜到合生旗下建筑公司，因为扬尘治理不规范，以及现场未悬挂危大工程验收牌，而被有关部门处罚的信息。

合生创展隶属于广东的朱孟依家族，与恒大、富力等同属华南五虎，其很早就涉入北京的一二级土地市场，因为土储丰厚而被视为低调的“地产航母”。不过，和马云、许家印在玉河沿岸买房不同，朱孟依是在这里直接操盘了一个地产项目，一口气推出六座四合院。尽管有点不顺，但仍令人侧目。这不是一个普通的民营房企可以办到的。

事实上，合生创展与上文提到的北京昭德，也有很深的交集。

位于北京东二环边上的合生国际大厦，是一个集五星级酒店、5A级写字楼及金色音乐厅为一体的综合性项目，也是朱孟依进入北京市场的地标作品。这个项目，就是合生创展与北京昭德合作开发的。

前两年，合生一直在尝试将这个项目的写字楼出售，中间又夹杂疫情因素，延宕多时，充满故事，最终，由弘毅投资联合境外的私募基金接手。我去年写了一篇文章，提到了合生背后一个叫司马郡平的人，此人与弘毅的关系，可以为这笔交易做一个注脚。

不止如此，合生为了将旗下的豪宅卖个好价钱，还与安缦酒店达成深度合作，用安缦元素冠名其高端产品系，比如，在著名的霄云路8号项目推出了缦合系列，在分钟寺推出了缦云系列。这虽然只在营销范畴，但如果深究这背后的逻辑，昭德的影子也是若隐若现。

四

玉河片区的旧貌新颜，代表了北京从事文保片区改造的一条常规路径。

也可概括为“前门模式”。通过大胆的腾退拆建，一扫过往的脏乱无章，城市风貌确实大为改观，同时也实现了较大的商业利益。但这种“保护性开发”、“维修性拆除”，迁走原住民，用仿古建筑代替真实古建，历史街区被改造成纯商业区，也受到诸多专业文保人士的诟病。

规划先行，这背后，有一些推手，不能不提，比如那个著名的波士顿国际设计集团。

这个注册在国外，实际是一帮中国人在操控的设计公司，长期以来，承揽了地方政府大量的文保类规划设计，几乎成为有关部门的御用团队。玉河片区的改造规划，就出自其手。

多年前，清华大学建筑与城规专家尹稚多喝了两杯，趁着酒兴在微博上炮轰时任清华领导与“波士顿”有不正当的商业合作关系，并大骂清华“逆徒”，虽然事后反悔改口，但也把这个波士顿设计公司，推向了舆论的风口浪尖。

当时，波士顿公司深度介入了北京的中轴线改造规划，计划把玉河片区的经验，进一步推广到钟鼓楼片区。当时有新闻报道称，北京东城计划在钟鼓楼打造一个“时间文化城”，为此要搬迁数百户居民，拆除大量传统院落，而代之以若干“纪念性广场”和仿古建筑，并开展大面积的地下空间开发。

规划还提到，要在钟鼓楼片区建设国际企业联盟总部基地，以提升新东城文化产业的国际影响力。但这些提法一出，旋即遭到诸多文保人士的质疑。

很少有人注意到，紧跟政府规划，一个叫北京晨钟暮鼓置业的公司悄然设立。

股东背景里不光有北京昭德，还有首旅和天街集团等地方国资，还有段小姐的泰鸿集团。这个背景强大的合资公司，明显就是冲着钟鼓楼片区的更新改造去的。可惜规划最终没有落地，公司也在2015年注销了。

目前，关于城市历史街区的更新改造，并无一个固定模式可供选择。政府政绩，社会公益，掺杂一些隐秘的商业利益，很多改造工程在摸索着缓慢推进，关于是保护还是破坏的争论，一直未有停歇。

五

良辰美景奈何天，赏心乐事谁家院？玉河两岸的四合院里，藏着权门贵戚的隐秘生意，也有着商界大亨的命运浮沉。

至少，曾经由恒大花重金购买和装修的四合院，已经等不来它本来的主人。

事实上，这套院子很可能已经换了新的主人。两年前，在恒大全面爆雷的前夕，恒大玉河1号的主体公司北京东方业佳的股权发生了变更，恒大退出，代之以一个叫深圳盛锐顺的神秘股东，关联自然人黎小燕、庄锐沛。

这个深圳盛锐顺是一个特征明显的马甲公司，它的背后另有实控人。根据我的调查，买下许家印四合院的真正买家，是迈瑞医疗的创始人、深圳鹏瑞集团的老板徐航。

徐航与许家印是老相识，也是富豪榜上的新贵。他曾用同样的手法，买下了耀莱老板綦建虹位于北京银泰中心的柏悦府豪华公寓，花费1.66亿，堪称一个隐秘的豪宅收割者。

徐航自己也从事豪宅开发。许家印尚在风光之时，就曾豪掷数亿，买下徐航开发的深圳湾1号多套豪宅，并引荐马云一同购买。深圳湾1号让徐航在豪宅市场建立自信，并开始在广州、珠海等多座城市复制扩张。

那时，在喝了一顿大酒之后，许家印还忽悠马云入股自己的足球俱乐部。广州恒大的看台上，也留下了马云、许家印不少出双入对的身影。

企业出险后，关于固定资产的处置变现，也是题中应有之义。许家印位于深圳湾1号的豪宅已经变卖，玉河四合院也适时转手，而位于香港布力径的两套山顶别墅，也应债权人要求而全部抵押了。

在布力径山顶别墅区，许家印的邻居也都大有来头，有中渝的张松桥，新世界的郑家纯，以及北京昭德的一名关系人。这些关系紧密的圈中人，贯穿着恒大的狂飙历程与坠落轨迹。

许家印在香港斥资百亿购入的写字楼恒大中心，也一直在寻找买家。今年，人们发现恒大中心已经更名为万通保险中心，这是马云的云锋金融旗下保险公司的名字，外界怀疑是不是马云出手接盘了这栋大楼。

但最后相关人士辟谣称，云锋金融只是一个租户，给大楼冠了名，并不是真正的购买。

马云在国外晃了一圈之后，也回到了国内，并重新主导了阿里的组织与人事变革。虽然蚂蚁的上市仍然无期，但菜鸟的分拆上市已经进入了日程。

本来，合生的朱孟依家族是准备出手帮助许家印的，那个关于恒大物业的并购案，被恒大自己弄出的一个134亿挪款案给搅黄了，这也确实怪不得别人。

玉河畔的四合院里，一家曾经很有名的米其林餐厅，也不知何时关了门。算法强大的手机APP，推送着落马入狱的茅台原掌门袁仁国去世的消息，以及无数关于许家印和恒大的文章，真真假假，流量为王。

行走在风光旖旎的玉河畔，一边是“六海映日月，八水绕京华”的城市美景，一边，却是“罗曼蒂克消亡史”一般的人事苍凉。我忍不住哼起了一首唐诗：

朱雀桥边野草花，乌衣巷口夕阳斜。旧时王谢堂前燕，飞入寻常百姓家。