李嘉诚为什么没掉进房地产暴雷的大坑里？他和许老板们有什么不同（组图）

最近被骂了十年的李嘉诚突然变成了一个大好人。

以前的李嘉诚是房地产暴富资本的代表，现在却代表着良心房企。

并不是因为他有什么变化，而是全靠内地同行的对比。

短短几年时间，那些曾经与李嘉诚齐名的内地房地产大亨们，各种欠债停工、暴雷烂尾。

这才发现李嘉诚的良心和厉害之处，他从来不烂尾。那他是怎么做到的呢？

负债少

李嘉诚名下的房企财务都很稳健，现金流非常健康，有息负债率控制在10%左右，也就是10块钱里只有1块钱是借来的。

而许老板呢，2022年总资产1.8万亿，总负债2.4万亿，负债率是133%，资不抵债了。即使是在暴雷之前，负债率也常年保持在80%左右，也就是许老板手里只有2块钱，却在做10块钱的事情。

李嘉诚拿地往往80%是自有资金，只有20%是从银行贷款，开发也慢，北京的一个地块开发了20多年，地价涨了几十倍。所以人们都说他囤地捂盘，但对他来说好处就是慢了就不缺钱，也不会烂尾。

而许老板等开发商正好相反，只有20%是自有资金，80%的资金都要靠银行贷款和高息融资。这个楼还没打地基呢，又去拿新的地，高杠杆高周转。房子好卖的时候能赚很多钱，可一旦销量慢下来，资金链就跟不上了，不暴雷才怪呢。

预售资金专款专用

很多人骂李嘉诚发明了房产预售制，其实不是，预售制是霍英东的发明，建房子需要大量资金，买原料雇工人，除了要跟银行贷款，预售期房拿钱去盖楼也是一种常见操作。但错的不是预售制，而是把老百姓买期房的钱挪用了去干别的，拆东墙补西墙，想做一些恒久远大的事情，比如足球、卖水、造车等等，结果一地鸡毛。

李嘉诚也搞预售，但他把预售资金账户交给了第三方的律师事务所监管，专款专用不去挪用，这就保证了房子能正常盖完，业主不会买到烂尾楼。

对周期的把握

李嘉诚对周期的把握绝对是世界级的，不输给巴菲特。楼市过热时，他头脑清醒，从不高价拿地，避免高位套牢。楼市低迷时果断出货，不惜九折七折卖房，迅速回笼资金，等待下次再抄底。这种做法就不太可能出现烂尾楼。

缺点也很明显，吃不到最多的利润。这也就是李嘉诚常说的不挣最后一个铜板。就像股市里真正赚钱的人从来都不是那些买到最低点、卖在最高点的人，而是能最后落袋为安的人。

李嘉诚通过香港和内地的房地产赚了很多钱，但房价高不是他一个人的原因。有多少钱办多大事，不去挪用买房人的钱，不去赚最后一个铜板，对客户负责，对员工负责，对银行负责，对供应商负责，对开发商不爆雷不烂尾，就是对社会最大的贡献。