过去30年，澳洲的房地产虽然有高低调整，趋势却是涨涨涨...（组图）

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澳大利亚作为一个社会稳定、经济发达的国家，吸引了许多海外投资者包括中国人。相对较低的投资风险为投资提供了可靠的环境。

作为全球第13大的经济体，澳洲经济经历了连续28年的不间断增长，直至最近的COVID疫情。第一是他的长期价值稳定和不可小看的增值潜力。

首先从过去澳大利亚的房地产市场表现来看，截止来讲截止2022年中，过去30年间基本上是一个稳定增长的过程。从这CORELOGIC的数据曲线图可以看到澳洲所有首府城市的独立屋平均增幅在过去30年间超过4.5倍，单元房也就是公寓和联排别墅也有3倍以上的增长。

这样的增幅在发达国家中，尤其相对于很多的欧洲国家，对于想实现资本价值的投资客人来讲是非常有吸引力的。也就30年前不到20万的独立屋房产到今天可以增值到接近100万，这还没有算上杠杆效应。

比方说如果30年前，您只用了20%的首付去购买这20万的房产，到今天您的投资到今天就被放大了大概约4倍，也就是接近18倍的回报率，实在是相当的客观。

又是什么原因驱使澳洲的楼市长盛不衰，并将持续下去？让我们看一下澳洲的增长，也就是人口分布的统计学特征。很多朋友可能并不是太清楚这个概念，这里指的是某一区域人口组成的特征，比如年龄、性别、种族、收入、移民趋势和人口增长趋势等等，这是一个对房地产有着非常重大影响的因素。

吸引力分析：为什么这么多人移居昆士兰州？为什么这么多人移居昆士兰州？

过去几年目睹了一些非常显著的跨州移民的趋势，最明显的就是从各州涌入昆州的人口，根据统计在2016-2021年的5年间高达107500人远远的抛学位列第二的人口，竟迁入的塔斯曼尼亚州的15000人。

而大部分的这些跨州新移民都来自新州和涠洲，分别流失10万、2200人和9500人。

不难想象由于布里斯班相对低的房价和生活指数以及优良的气候条件和生活方式，吸引了不少来自悉尼和墨尔本的高端和中产人士，尤其是在covid期间如果他们卖掉在悉尼或者墨尔本的一套房产差不多够在布里斯班购买两套了。这也解释了为什么布里斯班的房价在2020-2021年飙升得如此之快。随着人口素质和移民趋势的改变，越来越多的外围人士涌入这个城市，这必然会对房价产生一定的影响，尤其是那些受欢迎的优质区域。

接下来，我们将探讨长期以来人口增长对澳洲房地产市场的影响。根据澳大利亚联邦储备银行的数据，在疫情前，澳大利亚每年的人口增长平均为1.6%，即每年新增40万人口。相当于每年新增一个堪培拉的城市人口数量。

从图表中可以看出，粉红色部分代表人口的自然增长，紫色部分代表海外移民的人口增长。在大多数情况下，超过60%的人口增长来自海外移民，每年大约有24万海外移民涌入澳大利亚，是国内出生人口的一倍多。

如果发生在中国，这种现象是非常惊人的。我们可以想象，在这种情况下，澳大利亚是为数不多的国家之一。这种趋势只会随着劳动人口的短缺而加剧。最新的数据显示，截至2022年6月，过去一年澳大利亚的海外移民人数将高达40万，是疫情前平均水平的1.7倍。

我们知道，澳大利亚的移民门槛并不低，主要吸引的是技术和投资移民。这些新移民会带来相当可观的财富，投入到澳大利亚的经济中。这些财富是澳大利亚经济的中流砥柱，也是澳大利亚楼市长期繁荣的重要支撑。

·接下来，我们将探讨澳洲的财富效应如何影响澳洲的房地产市场？根据2022年的数据，澳大利亚家庭的财富净值达到了5.28万亿美元，在全球排名第三，仅次于美国和卢森堡。家庭收入和房地产价格之间存在着正相关关系。过去三四十年来，个人财富和房地产价格之间的关系也是手牵手向上的。房价上涨了，人们变得富有了，自然会促进消费，进而推动经济形成良性循环，进一步推高楼市。

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