“前所未有！”澳洲房价表现出惊人韧性，抵御近30年来最大规模利率上涨冲击（组图）

面对30年来最急剧的利率上涨，澳大利亚房地产市场表现出惊人的韧性，但过去有一个类似情况可以作为参考。

1994年利率上涨速度与现在相似，当时房价一开始也出现了下跌，但之后房价在降息之前就开始反弹，给购房者更多可支配资金。

（图片来源：SMH）

但经济学家表示，除了这个最接近的类似情况外，当前的情况与过去没有太多共同点，今年低量的在售房屋等其他因素支撑了房价。

澳大利亚储备银行从去年5月开始将利率从创纪录的0.1%提高，房价立即开始下跌，甚至有些地方在此之前就开始下跌。

CoreLogic澳大利亚研究部主管Eliza Owen表示，关于房地产市场对利率上涨反应需要时间的传统观点正受到质疑。她说：“我认为我们目前所处的经济环境因为疫情而发生了翻天覆地的变化。在过去的三年里，我们经历的事件影响了任何数据集或指标。” 1994年利率上涨速度与现在相似，澳洲央行在五个月内将利率上调了2.75个百分点。当时房地产市场用了四个月时间做出反应，而在2022年，房价在全澳大利亚范围内从五月份开始下跌，与首次加息的同一月份相符。

房价在利率上升周期中也出现了上涨，经济学家表示这种情况虽不寻常但并非前所罕见。在上世纪90年代，房价在利率达到峰值后11个月开始上涨，在利率下降前8个月就开始上涨。

而这一次，在现金利率甚至达到峰值之前，房价就开始增长了，但这是在房价下跌和现金利率上升10个月之后。

利率下调看起来还要几个月的时间。Owen表示，房价对现金利率的变化反应异常敏感，她表示这是因为消费者对澳洲央行加息周期的关注度增加。

她说：“人们似乎更加关注这一点。可能信息的可获得性也起了作用。一周之内我们可能预测现金利率峰值为3.85%，而两周后可能修正为4.35%。

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也许这会在峰值到来之前推动周期提前并在现金利率方面创造积极情绪。” 除此之外，Owen表示低挂牌量、高移民率和家庭规模的变化也对房价上涨起到了推动作用。大多数人认为，如果有更多的房屋出售，这种情况不会发生。

AMP首席经济学家Shane Oliver表示，在他几十年的职业生涯中，他从未见过房价对加息周期的反应方式如今这般。他说：“这不仅是90年代的加息周期使得这一次与众不同。”“通常的情况是利率会上升一段时间，然后就会出现就业市场疲软，利率的影响开始滞后，然后房价下跌。只有在利率下降后，房价才开始触底。”  “这一次完全颠倒了过往的情况。今年初（房价）触底后，在利率还在上涨的时候就开始上涨了。” Oliver表示，现金利率的上升虽然降低了需求，但不像通常的加息周期那样明显，因为关键的经济指标如失业率和国际移民比预期更加强劲。

他说：“这挤掉了对利率敏感的购房者，同时推动其他购房者离场。购房者发现房价又开始上涨，这与我们目前看到的房地产严重供应不足有关。“通常当利率上升时，移民减少，失业率上升。“而这一次我们没有看到这种情况发生。”

上世纪90年代的失业率普遍比现在高出几个百分点，澳大利亚接收的国际移民人数约为现在的三分之一。

Market Economics董事总经理Stephen Koukoulas表示，他认为将房价下跌归咎于利率上升的说法夸大了其影响，许多因素影响房价。“如果你需要证明利率上升只有微弱影响的话，看看过去两年的情况就知道了，”他说。“通常是宣布和现金流的影响更为重要。”

Koukoulas表示，低建筑许可证的发放量也将继续支持房价，在过去两到三年里，建筑成本已经上涨。

他说，上世纪90年代，房价在利率达到峰值后上涨的原因与现在不同。“失业率要高得多。在90年代，平均失业率约为7%至8%，这是一个负面因素，”他说。“当时信贷的可获得性更好一些，虽然现在仍然相对较好，但我们知道在APRA的规定和银行的收紧下发生了变化。”