购房梦碎？数千购房者因建筑商破产血本无归！澳洲建筑业困境透视：破产风险、购房陷阱与应对策略（组图）

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想象一下，你已经存够了首付，和建筑商签订了合同，并迫不及待地看着梦想房屋的地基终于开始成形。

然后，你听到建筑商破产了，你那半成品房子的建造工程也因此戛然而止。

这正是成千上万澳大利亚人所面临的境遇，他们原本即将实现购房梦想，却突然陷入了这样的噩梦，让他们血本无归甚至无家可归。

他们是建筑行业一系列备受瞩目的破产事件的受害者，这让人们开始关注在房屋建成之前购买房屋的风险。

澳大利亚拥有世界上最昂贵的房地产市场之一，住房短缺导致租赁空置率在大城市和偏远地区降至约1%的创纪录低点。

因此，许多首次置业者转而购买楼花公寓和买地建房（House and Land package），因为它们往往比现房更便宜，价格固定，而且通常也有政府补助。

如果你购买楼花公寓，你需要预付10%的定金，并在项目完成后（通常是购买协议签订后12-24个月）支付另外90%。

但经常会有延期，而且这里有一个问题：你签订了一个价格固定的合同，所以如果房产在竣工前贬值，银行可能不会贷给你足够的金额来完成项目合同。

买地建房要稍微复杂一些。

首先，你需要从开发商那里购买土地--通常需要10%的定金，然后与建筑商签订合同来建造房屋，建筑商通常会要求5%的定金。

这需要两笔贷款：一笔是用于购地的抵押贷款，另一笔是用于建房的建筑贷款，银行通常将这两笔贷款捆绑在一个固定价格合同中。

此外，还有即刻入住式现房，提供已经建好并可以立即入住的房屋。融资方式与普通住房贷款相同，而且你只需与一个交易方打交道（而不是两个）。

政府计划，诸如HomeBuilder计划和首次置业补助以及印花税豁免等，可以帮助降低总体成本，所以值得做一些研究。

你可能熟悉负责处理房地产购买和出售的物业律师，但如果你要进行建筑工程，聘请一位建筑或施工律师阅读并解释合同内容可能会更明智。

这将涉及额外的费用，但当你花费40万澳元以上购买新房时，这可能是值得的。

例如，将融资条款加入合同中可以保护你免于因无法从银行获得融资而失去定金或更糟糕的情况——被开发商起诉。

对于开发商，请务必做好调查工作。查看他们的项目历史（甚至可以参观他们的某个开发项目），并利用你的社交圈获取更多信息。

最后但同样重要的是：提出足够多的问题！例如以下几个问题...

除塔州和北领地外，其他的州和地区都依法要求建筑商在接受客户的定金之前，为所有价值超过一定数额的住宅建筑办理保险。

各个州的保险名称不同，但法律保护相同，为客户提供保障，涵盖了定金损失、无法开始或完成建筑、以及缺陷建筑的赔偿。

因此，在你交付任何现金之前，请确保开发商已投保这些强制性保障。

但即使有这种保险，如果建筑商倒闭，客户仍然可能面临额外支出的风险。

在维州的Macedon Ranges，首次置业者Nathaneal和Ashleigh（他们不想透露姓名）在建筑商Porter Davis于三月底倒闭后，只留下了一个木框架和一块混凝土地基。

他们有资格通过该州的建筑保险公司VMIA为他们的“梦想之家”申请高达合同价20%的赔偿，但这无法抵消他们现在面临的完成建筑所需的额外费用。

Nathaneal表示：“成本已经大幅上涨，我们得到的报价比我们最初支付的价格高出30万澳元。”

“我们不得不面对这样一个事实，我们将失去毕生的积蓄。”

Nathaneal承认他对建筑过程表现得很"无知"，他预先支付了合同的大部分款项，而不是在项目的关键阶段完成后分批支付。

他说："我们签署的Porter Davis合同......允许建筑商能够决定进度付款，所以我们的合同规定了大量的预付款。"

“当建好‘房屋框架’时，我们支付了50％的费用，而根据通常的标准合同，只需支付25％。”

HIA的副总经理Jocelyn Martin表示，找到一个愿意接手进行到一半的项目的建筑商是非常困难的。

她说：“没有什么能保护买家免受半建成房屋带来的巨大损失。”

在签署合同之前，请确保你未来的住宅或公寓包含你所期望的一切——从围栏和景观设计到地毯和水龙头配件。

一些开发商在他们项目的宣传价格中不包括这些相当基本的设施。甚至窗帘和嵌入式衣柜也经常不包括在买地建房的基本价格中。

可能还有更多你没想到的东西，这就是为什么在预算中留出一部分缓冲额度来支付这些意想不到的费用总是值得的。

该行业的公司破产数量达到10年来的最高水平，澳大利亚企业监管机构ASIC的最新数据显示，平均每天有五家澳大利亚建筑公司倒闭。

Martin女士表示，许多住宅建筑商在疫情期间签订房屋固定价格合同后，由于通货膨胀导致材料和劳动力成本飙升，而难以维持运营。

根据澳大利亚统计局的数据，在过去的两年里，建造一栋新房屋的平均成本已从约327,000澳元增至450,000澳元。

Martin女士表示：“这个行业承受了巨大的压力。”

“住宅建筑刺激计划（HomeBuilder）确实受到业界的欢迎，但当然，没有人能预见到随之而来的供应链压力、成本上涨和工匠短缺问题。”

专家预计，未来几个月建筑商破产的情况还会继续发生，但Martin女士表示她认为该行业即将度过这一艰难时期。

她说：“我们认为现在这一艰难时期即将过去，随着住宅建筑刺激计划（HomeBuilder）的影响减弱，建筑行业的压力正在减轻。”