悉尼、墨尔本房市已达拐点！移民强劲回归、买家信心恢复等多因素推动房市上行（组图）

随着住房融资、市场信心、卖方折扣和销售量等更多数据发布，似乎全澳房地产市场的下行趋势可能在3月初就已经见底了。

海外移民创纪录的回归数量出乎意料，使得住房需求远远超过供应，这有助于房价开始更为持久的上涨。

根据主要房地产数据分析师的说法，悉尼和墨尔本的房价低迷期已经结束，他们称市场已见底，并表示创纪录的移民回归将提振房价。

尽管一些房地产经济学家表示，如果利率继续上升，房价可能还会进一步下跌，但即使是那些认为房市尚未触底的人也表示，疫情过后移民回流的速度快于预期，这将支撑房地产市场。

前澳联储金融稳定委员会主席、Challenger首席经济学家Jonathan Kearns表示：“移民人数将超过开发商12到24个月前的预期，而我们也在2000年代看到了出乎意料的移民增加对房价的推动作用。”

“当时还有其他因素在起作用，而且在疫情期间，意料外的移民减少也被家庭规模缩小（这会导致家庭数量增加）和对更多住房的普遍需求所抵消。”

CoreLogic、SQM Research、Proptrack 和RBC Capital Markets都已宣布，在越来越多的住房指标显示市场显著复苏的情况下，悉尼和墨尔本这两个最大的房地产市场的房价已经见底。

CoreLogic研究主管Eliza Owen指出：“随着住房融资、市场信心、卖方折扣和销售量等更多数据流的发布，似乎全澳房地产市场的下行趋势可能在3月初就已经见底了。”

“海外移民创纪录的回归数量出乎意料，使得住房需求远远超过供应，这有助于房价开始更持久的上涨。”

CoreLogic的每日指数还显示，悉尼似乎已在2月第一周触底，此后增长了约2%，而墨尔本在3月初触底，此后回升了0.7%。

根据CoreLogic的数据，这意味着全澳房价已经下降了9.4％，这是有记录以来最大的住房市场下行。然而，与许多经济学家预测的15％的跌幅相比，这要低得多。

对于悉尼，房价从高峰到低谷下跌了14%，而墨尔本则下跌了9.8%。这些结果低于许多经济学家对悉尼房价下跌20%和墨尔本房价下跌15%的预测。

Owen女士表示："上升期的开始通常以悉尼和墨尔本高端市场的回升为标志，这也反映在3月份的房价指数数据中。"

3月份，悉尼的高档东部城区房价上涨了3.1%，而在墨尔本，月度房价在昂贵的内东部地区上涨最快，上升了1.3％。根据CoreLogic的数据，分层享乐指数还显示，在所有首府城市中，前25%的首府城市房价呈现强劲复苏趋势。

根据CoreLogic的数据，销售量也强劲复苏，截至3月，月度销售量跃升了10.4%，尽管同比仍下降了约16%。

先前发布的最新《世界经济展望》中，国际货币基金组织将澳大利亚列为房地产市场风险水平最高的六个发达经济体之一。

根据家庭未偿债务占可支配收入的比例以及疫情头两年的房价上涨幅度等指标，澳大利亚被评定为最高风险类别。

国际货币基金组织表示：“在疫情期间房价上涨幅度更大的经济体中，房地产市场和房价可能会进一步降温，并对政策加息更加敏感。”

“家庭债务水平高且以浮动利率发行的债务占很大比例的经济体更容易受到抵押贷款还款额增加的影响，并面临更大的违约风险。”

“这家总部位于华盛顿特区的机构表示，房价持续下跌不太可能引发金融危机，但该机构警告称，进一步下跌可能会给经济前景带来压力。”

“中期脆弱性的积累需要密切监测，并可能需要政策干预。”

Kearns先生表示，他认为房价尚未触底。

他指出：“利率将在一段时间内保持高位。我认为利率还需要再涨一点。失业率甚至还没有开始上升，而通胀率必须降低，不过实际工资也会略微下降。”（编辑注：短期菲利普斯曲线表明，高通货膨胀率与高失业率不会同时发生，通货膨胀率与失业率是此消彼长的）

Centre for Independent Studies首席经济学家、前澳联储分析师Peter Tulip也表示，房地产市场尚未达到底部。

他说道：“我认为房市还没有触底。我认为澳联储还会加息，房价也将会进一步下跌。”

尽管买家信心仍然偏弱，但根据Westpac的数据，由于暂停加息，买家信心在4月份反弹了9.4%。买家对房价前景的信心也飙升，“购房时机”（time to buy）分项指数上升了8.2%。

投资银行RBC Capital Markets也宣称房价已经到达底部，并且出现了上升趋势。

RBC Capital Markets的首席经济学家Su-Lin Ong和宏观利率策略师Robert Thompson写道，最近悉尼和墨尔本的强劲表现以及3月份其他首府城市的缓和跌幅表明，房市将在本季度触底反弹。

他们写道：“全澳房价似乎可能在2023年第二季度触底，比我们预期的早了约一个季度。”

分析师们还指出，澳联储暂停加息的决定、强劲的人口增长和住房供应下降共同支撑了房价。

“澳联储的紧缩周期即将结束。鉴于澳联储暗示其已考虑暂停加息，而且媒体围绕利率可能见顶的讨论也已经升温，我们认为3月份房价走强并非巧合，”他们写道。

“其次，人口增长的恢复速度比我们预期的要快。我们一直认为，更强劲的净移民和随之而来的人口增长将是澳大利亚可能避免衰退的关键因素。”

“第三，尽管还有一些剩余的住房建设活动，但住房供应将放缓。自去年7月以来，住房建设贷款一直在减少，同时建筑批准数自去年9月以来也一直在下降。这表明住宅建设将进一步放缓，未来一段时间内将出现住房供应短缺。”

SQM Research总经理Louis Christopher表示，拍卖市场的迅速改善和卖家要价的提高，也是悉尼和墨尔本房产市场已经触底的明显迹象。

在截至4月11日的过去四周里，悉尼房屋的要价已经攀升了2.7%。根据SQM Research的数据，墨尔本的房价上涨了0.9%，全澳的房价上涨了0.7%。

清盘率也保持坚挺，截至2023年4月2日的四个星期内，首府城市的合并清盘率平均为65.4%，高于2022年的最后几周。

“我相信悉尼和墨尔本市场最糟糕的时期已经过去，”Christopher先生说，“我们相信，只要现金利率峰值低于4％，房地产市场就会开始复苏，而现在看来确实如此。”

“我们仍然面临通货膨胀的问题，而房地产历史上一直是对冲通货膨胀的良好工具。”

“我们的人口增长也创历史新高，因此我们看到潜在的住宿需求激增，这在租赁市场上表现得尤为明显。但是，许多新到的移民不想租房，因此这也会影响到房产销售市场。这就是为什么我们对2023年房地产市场复苏越来越有信心。”

Proptrack的经济研究主管Cameron Kusher也表示，悉尼和墨尔本房市已经触底，至少目前是如此。

他说：“我认为就目前而言，这两个市场的房价已经见底了。”

“我们已经看到房价开始小幅上涨，而且进入房市的新库存仍然很少。我的观点是，未来几个月我们将开始看到一些温和的房价增长，这是我几个月前没有预料到的。”

“我认为本月暂停加息是一个明确的信号，表明我们已经非常接近利率峰值。这将给人们更多的信心，去继续进行房地产买卖业务。”

“我们还看到被搁置的新开发项目越来越多，因为开发商无法堆积这些项目，因此这推动了对既有房产的需求增加，助长了这种比预期更早的复苏。”

PinPoint Macro Analytics的Michael Blythe表示，强劲的移民回归带来的额外需求很可能改变了市场。

"我认为，房市很有可能已经处于或接近底部。很多关键的影响因素正在发生变化，"他说道。

“每年移民人数从零增加到400,000，这些人需要居住的地方，因此需求增加了。租金和租金回报率正在上升，这可能吸引更多的投资者进入市场并增加需求。”

“与此同时，建筑业放缓，因此新增的住房供应量正在下降。”

Domain的研究和经济主管Nicola Powell表示，市场状况已经发生变化，但她仍不愿称之为周期底部。

“暂停加息显然有助于改善市场情绪，创纪录的移民数量将对房屋租赁和销售产生积极影响，”她说道。

“考虑到大多数业主似乎已经适应了更高的利率，固定利率抵押贷款‘悬崖’不会像之前预期的那样严重，我现在比较乐观。”（编辑注：固定利率抵押贷款“悬崖”即由较低固定利率转向更高浮动利率所导致的抵押贷款还款额激增）

CoreLogic的Owen女士表示，虽然市场指标越来越多地表明市场已经见底，但仍有一些风险可能会减缓未来一年的复苏。

她指出：“利率未来会如何变化仍然不确定，如果房价回升导致家庭支出水平提高，那么房地产市场复苏带来的财富效应可能会给澳联储降低通胀的工作带来阻碍。”（编辑注：房价回升会令业主认为自己的收入增加了，即房地产市场复苏带来的财富效应。而这种财富效应无疑会导致消费增加，即家庭支出水平提高，最终会对通货膨胀率造成上行压力）

“另一方面，宽松的劳动力市场状况以及今年约880,000笔抵押贷款从固定利率向浮动利率的转变，可能会导致房地产市场恶化。”

CoreLogic的数据显示，目前，房地产市场似乎已达到了拐点，过去一个月，悉尼一半以上城区的房价上涨了1%以上。

在分析的528个独立屋市场中，273个城区的独立屋房价在本月至少上涨了1%，而99个城区的公寓价格也上涨了相同幅度。

Owen女士表示，城区房价增长模式的显著转变表明需求上升，利率接近峰值或已经到达峰值。

她说道：“这意味着3月份确实是市场趋势的转折点。”

“如果人们对房地产市场开始恢复信心，我不会感到惊讶，并且这可能会促使房价在下一季度继续持平甚至可能录得小幅增长。”

在所分析的360个墨尔本城区中，有100个城区的独立屋房价上涨了1%以上。在珀斯，81个城区的独立屋房价涨幅超过1%，布里斯班和阿德莱德分别有67个和59个城区的独立屋房价涨幅相同。

堪培拉有10个城区的独立屋房价录得至少1%的增长，其中三个在达尔文，一个在霍巴特。在全澳范围内，3271个城区中有27%（即955个城区）的独立屋房价上涨至少1%。

悉尼独立屋市场中，在过去的三个月里，录得独立屋房价正增长的城区比例已从2月份分析的所有城区的5.6%激增至3月份所有城区的46.2%。

与此同时，悉尼公寓市场中，在过去的三个月里，录得公寓房价正增长的城区比例已从2月份的8%上升至3月份的44%。

珀斯的表现优于其他所有首府城市，约57%的城区的独立屋市场和公寓市场在今年前三个月录得房价增长。

“3月份整个珀斯的房价上涨了0.5%，如果继续以这种速度增长，珀斯的房价有可能在下个月创下历史新高，”Owen女士表示。

“如果发生这种情况，那么珀斯房市有可能在避免下行的情况下度过整个加息周期。”

在全澳范围内，35%的独立屋市场在截至3月的三个月内实现了正增长，高于上一季度的20.2%。

在公寓市场中，公寓房价上升的城区占所有城区的43.5％，远高于前三个月中记录的21.7％。

Owen女士表示，录得房价增长的城区数量的显著增加反映了3月份房价的普遍上涨，上涨了0.6%。

“库存水平持续偏低，海外移民持续回归，同时一些买家也预期随着澳联储进入加息周期的尾声，房市正在接近底部，这些因素都在推动房价的上升，”她指出。

她表示：“由于2023年还有一些重要挑战即将到来，我们仍然对宣布市场触底持谨慎态度，但房市上升初期通常会观察到的周期性模式（如悉尼的高端市场显示出复苏的初步迹象）已经显现。”