澳洲移民数量创纪录，无家可归！欢迎来到澳洲的租房危机（组图）

对于Meg Edwards来说，30澳元是决定因素。

这位20岁的国际关系学生和她的两个室友在墨尔本市中心的租赁市场上苦苦寻找住所，在几个月的时间里查看了近二十个物业。

"情况变得非常紧张，" Edwards告诉《金融评论周刊》。"有一个地方，我们每天都会打电话给经纪人，让他们清楚我们有兴趣。"

在墨尔本市中心的租赁市场上，由于竞争激烈，房产经纪人告诉三个学生他们需要提供超过770澳元的租金才能有机会获得一幢三居室的联排别墅。

最终，这三个学生出价800澳元成功租下了这幢别墅，但这也违反了维多利亚州严格的租赁竞价法规。

事实上，专家称澳大利亚正处于租房危机之中，12个月内广告租金已经飙升了10％。这加剧了家庭的生活成本压力，例如高昂的能源账单和食品价格。

更糟糕的是，寻找更便宜的租房并不是一种易于实现的替代方案，因为目前整个国家只有1.1％的租赁房屋可供出租，是至少二十年来最困难的时期之一。

澳大利亚的租赁市场明显失衡，Grattan研究所的经济政策项目主任Brendan Coates表示。

科茨告诉《澳大利亚金融评论周末》，对于健康的租赁市场来说，空置率的经验法则应该在3%左右，这种市场让租户可以在合理的时间范围内找到适合他们偏好和预算的住所。

但住户面临的危机，即极少空置和价格快速上涨，并非一夜之间出现。这是高需求和不足的供应相碰撞的必然结果。

而这又是多年来各级政府政策失败和不作为的结果。疫情的爆发和移民潮的涌入使这个问题变得更加严峻。这是全球都面临的问题。

但在澳大利亚，这种现象与长期低建筑率、房价飞涨以至于整个一代澳大利亚人认为拥有房屋已经不可能，以及将房地产视为另一种资产类别、偏袒房东而损害租户的体系并存。走出这一大挤压的困境并不容易。

移民和“争夺空间”

在需求方面，Coates表示，向更小的家庭居住方式的转变导致了租赁市场的异常紧张。“在混合式工作的世界中，人们想要更多的独立空间和住在更小的家庭中。这意味着在给定数量的租户中，我们需要更多的租赁房屋来满足需求，”他告诉《澳大利亚金融评论周末》。

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房地产分析公司PropTrack对人口普查数据进行的分析显示，2021年居住在一个家庭中的平均人数从2016年的2.59下降到了2.55，这意味着需要160,000套住房来满足人口的住房需求。“‘争夺空间’始于COVID-19时期，由于边境关闭和没有人到来，效果较为温和，”Coates说。

“现在移民又回来了，我们面临的是更多的人口，以及每个人都想要更多的空间。”国库预测，在本财政年度和下一个财政年度之间，将有65万移民涌入，随着澳大利亚边境的重新开放，国际学生、打工度假者和技术移民的回归迫在眉睫，这些人因为劳动力短缺而备受追捧。

Coates表示，移民潮给租房者带来了困扰，因为移民与当地人竞争越来越少的出租房。

他说：“人越多，我们需要的房子就越多。我们增加人口的速度比增加房屋的速度要快得多。”独立研究中心首席经济学家Peter Tulip表示，联邦政府有责任帮助解决住房供应不足的问题，因为它负责移民计划。

这位前澳洲储备银行研究员告诉《金融评论周末》：“堪培拉需要确保新移民有住所。”移民潮对悉尼和墨尔本的租房者来说是个坏消息，因为这两个城市受到国际学生的青睐，预计将承担移民潮的不成比例的压力。

问题的恶化在于，建筑业在计划建造更多住房的过程中正在缩减规模，因为不断上涨的利率和飞涨的材料成本导致一大批建筑商破产。

政府运营的国家住房金融投资公司周一发布的一份报告称，这意味着澳大利亚在2023年至2027年期间的住房需求将缺少10.63万个住房。

NIMBY主义的崛起

现有房主反对新社区开发已经成为抑制新住房供应的主要因素。

这些反对者被称为NIMBY（Not In My Backyard）。他们的力量来自于他们的数量之多。拥有房产的澳大利亚人数是租房者的两倍，约三分之一的家庭完全拥有房产，另外三分之一正在还清抵押贷款。对于这些人来说，附近的发展意味着对他们的生活方式和房产价值的威胁。

因此，政治家们最容易的路径是通过严格的规划法律来迎合房主阶层的意愿，限制中高密度建筑的建设。限制建造和建造地点会限制新房供应，使租户和准备购买第一套房的人的生活更加艰难，从而推高租金和房价。这个问题在富裕地区最为突出，那里对新住房的需求很高，但建设极少。

CIS的Tulip在上个月的研究中发现，悉尼富裕的东部和下北岸地区的市政府是该市最反对开发的地方。虽然研究仅涉及悉尼，但这些发现几乎肯定适用于其他住房市场。

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Tulip发现，像Woollahra、Hunters Hill和Mosman 这样的市政府在过去几年几乎没有新建住房。

在2016年到2021年期间，Woollahra市政厅每年仅建造61套住房，而Hunters Hil——悉尼最小的市政区——平均每年增加12套住房，Mosman 每年建造33套住房。这些数字相当于这三个海滨地区住房存量每年仅增长0.2%。

Tulip发现，大部分建筑活动发生在悉尼的西部郊区，尽管市区内和东部郊区的住房需求最高。尽管一些规划者认为NIMBY不重要，因为决策是由技术小组而不是居民做出的，但Tulip表示这更为复杂。

他说：“这些小组是由政治家制定的参数指导的。政治家会制定限制性的参数，因为他们认为他们的选民会反对新住房。”他说，“因此，这一声称公众意见不会影响规划决策的说法是错误的。”Tulip说，居民对高密度开发有害邻里特色的担忧是不合理的。

他补充说：“有很多故事是关于人们在开发之前反对开发，但在看到最终结果后改变了主意。特别是，他们喜欢随着高密度而出现的新商店、餐馆和交通服务。”

Tulip说，在高层建筑主导的悉尼郊区，如查特斯伍德、绿广场和利物浦，当开发增加时，房价并没有下降，这表明密度的提高对便利性没有影响。“我认为NIMBY反对只是对未知的恐惧，”Tulip说。

没有捷径

由于住房市场的问题在一定程度上源于政府政策，所以对租户的救济只能来自政府干预。Coates表示，在短期内，联邦政府的首要任务应该是增加租金援助，这是一种补贴性支付，向领取福利的租房人提供帮助。

Coates说：“租金援助是有效的。2021年，它将全国领取人的住房压力水平从72%降至46%。”“但最高租金援助水平与低收入租户支付的不断上涨的租金水平没有保持同步。”对于单身人士，每两周的最高支付额为157.20澳元，即每周仅79澳元。

AHURI的经济学家的研究发现，超过三分之一的领款人在考虑该付款后仍处于租金压力状态。澳大利亚国立大学副教授Ben Phillips表示，即使在最新的租赁紧缩之前，租金援助已经太低了。

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“从长远来看，我们知道低收入租户越来越难以应对租金，因此租金援助是解决问题的一部分，另一部分则是重建公共住房并鼓励其他形式的社会住房和低成本住房租赁投资，”Phillips说。

Grattan Institute表示，租金援助增加40%将使联邦政府花费约20亿澳元，但这将直接缓解私人租赁市场中处境最为困难的人的生活成本。

一种支付增加租金援助的方法是使该支付更加有针对性，澳大利亚住房和城市研究所估计，419,000名中等收入租户获得租金援助，而一些低收入租户则被排除在外。

生产力委员会在去年的一份报告中表示，增加租金援助应是优先考虑的问题，理由是该付款的价值随着时间的推移相对于租金下降，同时敦促联邦政府使支持更加有针对性。Coates表示，州政府也应考虑提高短期住宿平台（如Airbnb）适用的土地税率，以鼓励所有者将这些物业归还租赁市场。

他说：“这将带来成本，因为更少的Airbnb意味着更少的区域旅游，因此会减少区域就业。但这比看到澳大利亚地区家庭住在房车公园、帐篷和汽车中要好。”他还说，州政府应考虑扩大“硬租赁”，即公共部门租赁私人租赁并将其转租给弱势群体。

Coates说，政府还应购买现有住房并将其改建为社会住房。ANU的Phillips 表示，购买现有住房将是政府增加公共住房存量的一种简单方式。“这样做的好处是更加及时，同时也消除了公共住房在一个小区域集中贫困的问题。”

建造更多房屋

大多数专家认为，长期来看，唯一的解决方案是放宽规划法规并建造更多房屋。“这是一系列有关住房负担能力的官方报告的建议，” Tulip指的是生产力委员会和前澳大利亚储备银行行长Glenn Stevens的报告。

“这些报告反过来总结了澳大利亚和海外大量的学术研究。”Tulip表示，政府需要为地方议会制定和执行高住房目标，并资助基础设施以消除人口过度拥挤的担忧。

“这保留了地方对新建筑物的类型和精确位置的控制，同时也防止了地方居民限制供应。”Coates表示，重点需要放在建造政府拥有的社会住房和市场价格住房上。

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Grattan研究所的研究发现，政府补贴的社会住房存量为43万个住宅，即使人口增长了三分之一，也几乎没有增加。“参议院应通过《澳大利亚住房未来基金》(HAFF)法案，以便我们有健康的资金流来帮助增加我们的社会住房存量与人口增长保持一致，该基金应从100亿澳元增加到200亿澳元，” Coates表示。

HAFF是Albanese政府的两项标志性住房倡议之一，但它缺乏参议院的支持，绿党和独立参议员David Pocock表示，考虑到问题的规模，它根本不足以解决问题。

而Tulip表示，旨在资助每年建造6000个社会和经济适用房的100亿澳元计划几乎没有用处。“在一个每年有数十万新家庭的住房市场中，五年内建造3万个补贴住房只是一个舍入误差，”他说。

工党的另一个主要政策——与各州签署协议，在五年内建造100万个住房——也因缺乏雄心和细节而受到批评。

但尽管对其运作方式存在问题，Coates表示，该协议有潜力成为游戏规则的改变者。“但只有在Albanese政府在桌面上放足够的钱，推动州和地区政府放松土地利用规划规则，包括建造更多的高密度住房，才能实现这一目标。”

困难时期

对于租房者来说，坏消息是情况可能会变得更糟。

人口增加、建筑管道减少以及联邦和州政府的无为意味着那些没有自己房屋的人应该为更多的租金上涨做好准备。加上已经高企的房价以及更高的抵押贷款利率可能会让新购房者进入市场变得更加艰难，租赁危机只是长期问题的一部分。

澳大利亚的住房经济和更广泛的社会契约基于人们在退休前拥有自己的住房。对于许多没有自己房屋的人来说，用微薄的超级和养老金支付不断上涨的租金将无法承受。尽管Tulip承认，放宽规划法规并建造更多房屋在政治上将会很困难，但他表示没有其他选择。

在我们看到社会价值观的变化之前，要想在可负担性方面取得有意义的改进将是困难的，”他说。“作为一个社会，我们需要更关心租户和未来购房者，而不是富有的忙碌人士。”还在适应她在北墨尔本的家的Edwards表示，强制执行现有的租赁竞价规则将使市场更加公平。

“竞价完全排除了一些人，这是不公平的。因为有些人可以提供更多的钱并不意味着他们将成为更好的租户。”虽然她只签了一年的租约，但根据澳大利亚租赁市场的规则，决定并不完全取决于她自己。