“取消预售制”步入倒计时，中国房地产迎来大结局（组图）

去年楼市的关键词，大量预售楼盘的“烂尾”无疑是最揪心的一个。

至今难忘的是，那对郑州90后夫妻@亮亮丽君夫妇，一幕幕分享着自己从憧憬未来，到高位接盘、降薪还贷、暴雷烂尾、停工跌价、利率下调等等买房能遇到的所有糟心事，闻着伤心见者落泪.....

他们身后，则是更多被烂尾楼打乱的人生。

紧接着一场由业主自发形成的“停贷潮”席卷全国后，金融十六条、保交楼、稳民生等等措施持续出台......

然而，当时间跨入2023年，春暖花开，网友还在高呼“你不买，我不买房价还得降2百”的口号，首套房降息潮就猛然袭来，原本死气沉沉的各地楼市蠢蠢欲动，涨声隐隐作响，仿佛一年前的烂尾的悲剧早已远去。

但财政部原部长楼继伟2月23日在“中国财政与长期经济展望”主题演讲时的一番话，却在提醒，2022年悲剧没有被遗忘，真正的博弈才刚刚开始。

他表示，房地产“三高”运行模式已经走到尽头，由于各种因素作用，2022年大量的房地产企业现金流断裂，甚至申请破产。“烂尾楼”也大量增加，又引发了“断贷潮”，购房业主、商业银行、甚至城投公司都卷入其中。

“(房地产)最终要过渡到取消‘预售制’，这是房地产‘三高’(即高杠杆、高负债、高周转)运行的重要节点之一.....我估计过渡期至少需要几年。”

这应该是中央层次第一次明确对“预售制”的态度，结论非常清晰——最终取消。

要知道此前一轮轮最严厉的房地产调控，也只是冻结、监管预售款，但至少还在账面上，还有缓和的余地，却干倒了大部分房企，规模如恒大、融创也不能幸免。

而预售制“最终取消”，意味着房地产开发模式彻底翻天，二十多年的“房地产狂奔”，真正走到了尽头。

01

预售制，俗称楼花，是一个特殊时代特殊环境下的特殊产物。

发明人是香港爱国商人霍英东，时间是1953年。

如果要对这个年代的香港住房条件有个大概认知，《功夫》中以香港贫民区为原型的九龙城寨就是最好的样板。

抗战胜利时，香港才五十万人，到五十年代，已经涌入了150多万人，到处乱搭乱建，住房条件极其恶劣短缺，一栋三层木屋能挤九十多个人，一家七口一张床是常事，大型火灾连年爆发，每次都是好几万人沦为灾民。

当时香港地产圈行规是按栋建按栋卖，不存在单元房，有房子的都是土豪包租公包租婆，买不起整栋的只能当租客，或者挤到木屋里。

这个局面下，房地产开发，只能是有钱人的资产赌博游戏，风险非常高，地产商开发完楼盘直接破产都有可能，根本做不大，香港住房短缺问题就只能搁着。

霍英东海运起家，经常顶着英军压力，为当时被封锁的新中国运输战略物资，他因此深知如何分摊利益与风险。

为了打开局面，霍英东首创了分层出售，把买楼门槛降低了几分之一，又细化为分单元，尽管如此，在贫富分化的香港，按单元买卖房子还是跟大多数人无缘，生意还是局限在了富人圈子。

霍英东想起了工厂先接订单再生产思路，想到了预售制，即后来的卖楼花。

所谓楼花，就是个比喻，把图纸与订金当做果树开花，买家把“花”买下来，等“瓜熟蒂落”再摘果当“业主”，通俗易懂。

“楼花”只需要全款的10%~30%，后续按施工进度分期付。

后来，霍英东更进一步，把单元细化成按户卖，把购楼门槛打掉了十几二十分之一，当年那些工人、职员、老师、搬运工，普通人靠一点一滴的积蓄终于能有自己的房子，自然蜂拥而至。

“香港大众卷入房地产的旋风里，我们负责发展、兴建的楼宇的售楼处，每天都有很多市民蜂拥而来，队伍排成长龙，售楼盛况空前”。

而盖楼的霍英东只需要出总投资的十分之一，其他靠卖楼花筹集，等盖好了房款也就到位了，按当时房价，一个项目霍英东净赚十倍。

后来有人把这种方式取了另一个名字推广到了很多风险大的小众领域——众筹。

这样的资金周转效率，霍英东一年内就开发一百多栋、六百多层楼宇，两年后又盖了17层的蟾宫大厦，而此前整个香港五层以上的高楼也才几十栋。

这就是“楼花”——预售制的威力。

霍英东后来感叹自己“收钱收到自己都害怕”，但从来不讳言自己发明了楼花。

因为在此之前，香港仅有船厂、纱厂、水泥厂等少数工业以及传统码头生意，一没资金二没资源，物资靠进口，物价昂贵，除了港口便利一无是处，还不如同时期的广州。

就算大批人口因为内地战乱不断涌入，也只是给脆弱的城市承载能力雪上加霜。

而当霍英东一年里建起上百栋楼之后，首先是各种奄奄一息的工厂、消费被带动起来了，人气旺了消费多了地价涨了，楼花模式风靡地产圈，香港正式立法确立《预售制度》。

很多小企业主边搞加工出口，边卖老厂房、盖新楼、扩产能，一步步滚出第一桶金，比如李嘉诚。

到60年代中后期，香港纱厂翻了三倍，假发、假花厂房遍地都是，香港不再是一个简单的港口，而成了一个轻工业出口经济体，真正有了外汇积累之后，才逐步转型为地产驱动的金融中心。

房地产起飞，香港经济一夜变天，香港经济围绕房地产开始推动金融、基建、商业、消费、旅游的高速增长，逐步进入长达四十年的黄金时代。

后来的亚洲四小龙，中国台湾、韩国、新加坡，都是70年代才仰赖全球贸易实现经济起飞，而香港却是在五十年代韩国人还在翻垃圾桶煮部队锅的时候，就呈现出繁荣起飞的态势，靠的正是用霍英东给房地产带来的变革。

有人说，“楼花”是李嘉诚发明的，那也太看得起这位开塑料花厂卖地皮起家的囤地专业户了。

以和记黄埔的囤地十年不开发尿性，既然整栋楼整片地都可以是我一家的，为什么需要给你们这些租客上车的机会呢？

人无法超越时代，在当时的历史背景下，从解决住房短缺的角度来看，“楼花”的发明打破了富人对地产的垄断，帮助穷人用低成本避免了日后的房价上涨，也降低了房地产早期经营的风险，一举多赢。

在驱动时代巨浪的霍英东面前，李嘉诚最多算是弄潮儿。

由于李嘉诚们的加入，随着供应的饱和，尤其是房价泡沫攀升，波动剧烈，“楼花”也就经历了“良性”到恶性的转变。

本来，“楼花”可以让开发商迅速成长，盖楼能力越来越强，房价肯定下降。

比如，万科、碧桂园成立时，资本金都很少，国企稍微好点，几乎所有房企的融资性现金流占比都是70%、80%以上，经营性现金流和投资性现金流的占比只有20%、30%。因为自己不花钱。预售最早画一张图就可以卖，两个月就能回款，让开发商迅速成长。

这个时候，楼花就没必要了。

因为买房者与开发商之间，权利与义务严重不对等。房子在建，开放商就可以通过预售提前获得房子的全部房价款，而购房者支付了全部价款，却面临烂尾、房子质量、楼价暴跌等全部风险。

此外，由于有专卖倒卖“楼花”的黄牛党，刚需们仅仅因为排队晚了就要多掏几个月甚至几年的积蓄。

反映香港地产黄金时代的电视剧《创世纪》里有句名言：

“我拼命干活，只挣那么一点点钱；外面那些炒房的人，花一点时间就能不停地赚大钱，这叫作公平吗？”

但任何问题，在紧缺的住房供应与单边上涨的楼市行情下，都变得微不足道。

以今天中国大陆楼市为例，商品房预售价通常比现房的售价低了10%~20%，且交房时间为1年~2年，与现房相比，买期房可以锁定房价，买个安心，过几年还能大赚一笔。

唯一的问题是，期货有涨就有跌，房价不可能永远高歌猛进。

实际上80年代以前，香港房价炒的虽然凶猛，还爆发过楼花挤兑危机，但随着住房供应饱和，多少还遵循价值曲线，有涨有跌，但到后来就迎来了四十年持续上涨，中间仅有两次回撤。

为什么房地产楼越盖越快，房价反而持续上涨呢？

答案是，控制土地供应。

02

1986年，由于特区开发建设资金不足，香港地产大佬霍英东被请到深圳，传授香港发展经验。

深圳说了缺钱的难题，霍英东哈哈一笑：

“脚下的土地不就是钱吗？”

土地是财富之母，日后身披国旗下葬的霍英东用这个非常古老的秘诀，敲开了中国未来三十年的大门。

深圳代表团跑到香港考察一个月后，得出结论：

“港英政府十分珍惜1066平方公里的弹丸之地……在高峰年代的1980至1981年度的卖地收入占当年总收入的37％。

更为重要的是，香港政府通过供应和拍卖经过规划的土地，有效地控制着整个城市建设，控制了基建规模，刺激并带动了金融、股市和香港整体经济的发展。难怪专家们说，香港政府把仅有的一点点土地玩活了。”

香港，就是国内对于土地财政的最早认知。

所谓“有效控制”的背后，是港英当局一整套抬高“地价+房价”的组合拳。

末代港督彭定康把香港定义为“借来的时间，借来的地方”，必须物尽其用，怎么物尽其用呢？

对于土地，高地价高房价就是物尽其用。

由于殖民地属于英国王室所有，交给港英当局支配，导致香港房地产市场被英国四大洋行（德丰、怡和、太古、和记）寡头垄断。

1982年9月，为了防止港英政府在回归之前，抢先卖掉香港大部分的优质土地套现走人，中央政府限制香港回归之前每年出让土地不得多于50公顷。1984年又成立政府土地基金信托，规定港英当局必须与未来港府均分土地相关收益。

但限制了土地面积却没有限制土地价格，反而导致土地稀缺，让急于增加收入的英国人顺水推舟，继续通过价高者得的土地公开拍卖及招标出让方式，抬高了房地产市场的准入门槛。

1994年以前，全香港的70%新住宅由7家企业提供，而排名前四的企业提供了55%住宅，其中排名第一的企业提供了25%住宅。寡头垄断的市场结构让开发商通过控制开发节奏办法，引发房地产市场的投机行为，进而拉高地价与房价。

为了刺激楼市上涨，港英当局甚至一度不对预售期设置上限，放任时间捂地与炒楼花，还把首付限制降低到了5%，100万的房子五万就能上车，二十倍的杠杆就问刺激不刺激吧。

在“减量化”供地政策之下，香港楼价在80年代后进入加速上涨周期，而拍卖机制的存在，导致地价的涨幅往往会超出房价，所以港英当局也成了房地产最大获益者。

后来大陆楼市也是佐证。

2009年，全国工商联房地产商会曾公布过一次全国9城市2008年“房地产企业的开发费用”的调查，数据显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，占了30%，外加开发费用10%。

根据碧桂园前首席财务官吴建斌的说法，到了最近几年，“对一二线来说，地价已经占据房价的大头，以前我们每年的销售收入50%用来买地。”

“如果一家公司年度经营性现金流有1000亿，大概会拿500、600亿买地。也就是说，正确的做法，买地支出占公司年度经营性现金流的50%支出。”

只要制造土地供应紧张，地价上涨就能驱动房价涨，房价涨地价就涨得更猛，上涨的地价成了地方政府的收入。

这个控制开发节奏的方法，也是当年李嘉诚们最擅长的套路，与港英当局一唱一和，用地价房价相互推着走。

所以有人说，李嘉诚财富密码就是“捂地”，他常常是第一个拿地、最后一个开发，到大陆后，如鱼得水，一样捂地。

比如在广州增城，李嘉诚家族还于2005年12月拿下一块地，用以开发逸翠庄园项目。花了15年时间去建设，部分物业2019年9月方竣工。

在“人为性”土地稀缺下，土地财政成了地方发展支柱。

1971年之后的27年间，香港政府的卖地收入累计占到同期财政收入的13.5%，最高峰时，土地收入占当年香港政府总收入的35%。加上其他各项税费，预计占比达到20%或以上。

1970—1991年间，窄口径土地财政平均占香港政府总收入、总支出、基本工程储备基金总支出的14%、15.1%、55.2%；同期，宽口径的土地财政平均占香港政府总收入、总支出、基本工程储备基金总支出的20.1%、21.7%、79.6%。

可以说，房地产行业如果长期下滑，整个香港将陷入财政困境，政府、学校、医院、警局、文化、养老机构等将面临大面积欠薪，停工，公共基础设施开发也将停滞，社会将陷入一片混乱。

港府曾经几度想扩大土地供应，反而被身价捆绑在房价上的市民阻挡。

“楼花”，从改善住房条件，启动香港经济，到刺激房价绑架了香港的发展，在不同阶段“功过是非”大相径庭，历来争议不断。

但还没等这段历史真正捋清，八九十年代大陆快速全面学习香港房地产模式，甚至香港已经取消的公摊也一直沿用，所以相似发展轨迹，大陆又走了一遍。

03

建国前三十年，大陆的住房状况与五十年代的香港非常类似，累计用在住宅上的投资为374亿元，平均一下人均住房投资不足10元，只够修个屋顶。

1978年，中国城镇居民的平均住宅面积只有6.7平方米，住房面积上甚至开起了倒车，比1949年还少了0.9平方米。

连杨绛与钱锺书这样的大佬也只能寄居于北京西城区学部七号楼西尽头的办公室，直到1977年才有改善。

1983年，深圳经济特区首推商品房预售概念。

1992年，房地产开发热燃遍全国，“楼花”销售登陆广州。

1993年，广东省正式立法推出商品房预售制度。

1994年，分税制改革，土地收入正式成为地方财政一部分。

1995年，全国正式对预售制度立法。

随着住房分配货币化改革、按揭贷款放开、土地“招拍挂”模式建立，2000年之后，土地财政正式成为中国经济增长的金融引擎，中国人的人均住房面积，住房条件，随着房价一路上涨。

2001－2004年间，广东省房地产业协会共收到房地产投诉事件1730起，其中涉及房地产预售环节事件共770起，占总数的44%。

有鉴于此，央行在《2004年中国房地产金融报告》分析认为地产商已经具备足够的资金实力，明确建议，“考虑取消房屋预售制度”。但在各方反对中，只是修订了预售制相关法规，限制了“买卖楼花”等激进行为。

到了2018年全国楼市泡沫见顶时，网传广东省房地产协会给会员单位下发了一份《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，又说广东省准备向中央建议取消商品房预售制，引发行业震动，然后很快被辟谣，还是说短期内不具备取消条件。

后来房产税被一次次提起，但更底层的“预售制”却不再有多少人讨论。

因为预售制地方政府钱袋子息息相关，是金融引擎的核心零件。

与美元通过央行——美联储购买政府国债印钱不同，人民币的“印刷”，实际是源于土地财政M2生成机制。

银行给开发商贷款找政府拍地，等建楼卖掉后，又从银行拿到买房人支付的按揭贷款，还完银行贷款，又重新融资，继续找政府买地。

如果房价上涨，开发商楼盘开发利润变多，拍卖的地价也上涨，开发商从银行拿到更多买房人的按揭付款，投入下一轮买地开发....

但楼市有涨有跌，如果一个楼盘要盖两年且只能卖现房，开发商的风险提高，开发能力就被限制住了。

预售制帮开发商转嫁了短期风险，还没交完一个项目就可以拿着买房人从银行拿到按揭全款，继续拿地建房，继续预售，让更多人拥有了住房资产，也背上负债....

整个社会，资产越来越多，负债也越来越多，银行存贷规模扩大，人民币M2不断膨胀，不断流入土地市场，推动楼市继续火热，吸引更多人买房，继续上涨，风险也在短时间积累。

短时间，左脚踩右脚上天。

而政府的土地收入盘子越滚越大，可以用于各项开支与地方建设的资金就越多。

但资金“高周转”的过程中，住房的使用价值没有任何增加，却增加了工期延误、建筑质量、财务风险，完全是老百姓对土地财政与基础建设的纯贡献。

此外，比起慢吞吞建好再卖，短期内的大量交易，可以进一步刺激房价上涨......

从2020年的数据来看，国有土地出让收入与地方一般公共预算本级收入的比值超0.84，如果没有“预售制”带来的高周转，地方财政收入恐怕要掉一大半不止。

拿以速度闻名的碧桂园为例，如果在三四线城市，项目资金一年可以周转起码2-3次，而从开工到交房，快也要一年半，比没有预售制，周转速度提高差不多三倍，原本只能找政府买一次地，现在能买三次。

随着房子越建越快，越建越多，各地也如当年的香港，有意无意控制着房地产土地供给。

如下图：

2011年开始，工业用地占比有所下降，从2011年的33%降至2015年的23%，但是，房地产用地占比不增反减，从28%降至22%，都让给了快速增长的其他用地。

控制了土地供应，房地产有了不断涨价的底层价值逻辑，土地财政的“印钞机”滚滚不停。

中国房地产的“三高”特征中，预售制带来的高周转是“因”，高杠杆和高负债更多是“果”。

此外，其他用地，主要就是各种基础建设的增加，源于2009年后城投公司等地方融资平台的崛起，跳过了房地产，直接靠政府信用借钱，更方便，还能控制房地产供地，间接抬高地价。

特别对于房价很难炒起来的中小城市甚至县城，大量举债搞基础建设，成了来钱的最好办法。

代价就是地方债与房地产都出了问题。

中国能高速发展，说来说去，都是预支老百姓未来的收入，进行源源不断的投资建设。

从1999年到今天，中国各级政府的土地出让相关收入一路增长到每年三四万亿元，意味着土地相关建设、投资、补贴也高达每年三四万亿，再加上地方政府利用土地财政进一步撬动的城投债或者专项债三四万亿，再加上因此带动的社会投资少说也有几万亿，要知道中国的GDP一年也就是一百万亿多一点，这一项就就带动了十几万亿的规模。

理想状况下，这些“来自于老百姓”投资主要用于公共建设、招商引资、科技攻关、人文提升、制造升级、贸易创汇，继而推动人均GDP与可支配收入的增长，最终回馈每一个背负房贷的人。

如同上市公司创造业绩利润回报原始股东。

比如某人1998年买的大城市房子，当时一个月还500，占了月收入的二分之一，压力很大。但十年之后的2008年，当他的月收入变成五千，基本就不存在压力了，还拥有了上百万的资产。

过去二十年，特别时2016年之前，买房的人既贡献了国家投资建设的资金，也从房价的上涨与还贷压力的减轻中，收获了时代的红利，买到即是赚到。

所以有学者说，土地财政是中国的“和平”与中国的“崛起”同时实现的原因。

但今天，内外部环境已经不给机会了。

尾声

2月初，由于美国制裁收紧，国内半导体领域的核心玩家，六年来突飞猛进的长江存储被曝光裁员了。

裁员可以理解，但长江存储在裁员的同时还要求员工补齐福利房的差价就值得思考了。

比如有员工说，“长江存储国际社区所在的地段还可以，但绑定价其实是高于商品房实际售价的，卖给员工9000元左右，被裁员了每平米就得赔5500元左右”。

一个问题被暴露：

地方政府奋力融资，推动芯片等等高新技术产业发展的背后，没有忘记薅一把房地产红利。因为工业用地往往是补贴价，卖不了多少钱，但绑定的高收入员工却可以拉动房价上涨。

然而，比起出口加工制造与基础建设，高新技术产业风险大投入高市场还不确定，特别是被美国盯上的半导体相关行业，一旦发生波动，除了项目本身的亏损，还会牵连本就杠杆高企的脆弱房地产。

但高科技项目可以通过拉动房地产变现，地方支持高科技的动机就不纯粹了，从而给“武汉弘芯”这样的骗子项目以可乘之机。

香港也曾想做数码港，却死于地产依赖症。

李嘉诚儿子李泽楷做了很多科技创投，还投过早期的腾讯20%的股份，不卖财富都快超过老子。2000年，李泽楷向港府建议免费批地搞数码港，作为公共工程，低租金吸引大批科技公司入驻，软银、雅虎、华为都有意向。

1998年的金融危机让香港人意识到没有科技不行，所以港府成功说服了社会，把土地免费批给李泽楷，但李泽楷一算，至少七成搞住宅才能支撑数码港的建设......

2001年，全球互联网泡沫破裂，港府再也无法阻止数码港彻底“沦为”地产港。

香港人不是不想做高科技，不是香港人喜欢高房价，而是房地产驱动的金融引擎与发展高科技本身犯冲了。

过去二十多年，配合超前“透支”的土地财政，我们走的是“赶超型发展战略”，一地成功全国推广，迅速建立起庞大的产能供应链。

WTO的框架内，面对可预见的全球需求，各个地方八仙过海招商引资，把欧美开辟的一个个新兴新领域，趟成了熙熙攘攘的阳关大道，获得了源源不断的外部收入。

但此一时彼一时。

摸着香港的石头，中国大陆的经济驱动模式，也到了必须转型的时候。

今天的中国大陆，地产开发商不但可以开挂似的建楼，按黄奇帆的说法，还库存了六亿套房子，开发面积占全球一半，人均达到了50平米，根本没有稀缺价值。

为了地产商快速开发而存在的“楼花”、“高周转”除了支撑起土地财政，本就没有存在必要。

再者，长期六个钱包买房，老百姓的未来收入也“透支”不动了。

2022年，我国城镇家庭负债率已经达到56.5%，相当于14亿人口中，有将近5亿人口处于负债状态中，进入“全民负债”状态，中国居民的债务收入比已经达到90%。

佛系、躺平、人矿、丧文化，一个个因为高房价而“卷”出来的社会心理问题，正侵蚀、禁锢下一代的开拓创新精神。

中国人口出生率也降到三十年来最低点，房地产失去了人口红利这个最大的基本盘。

形势已经刻不容缓了。

早在2012年，全球市场动荡萎缩，“创新驱动”被提上了国家政策日程，到了2018年，中美贸易战、科技战外加全球经济格局与地缘政治的动荡，把一系列原本还有时间慢慢扶持的高新技术，变成了迫切的“卡脖子”问题，于是有了新基建、有了大基金、有了新型举国体制......

比起复制粘贴国外的传统制造业，新的发展模式要解决的是充满未知、风险巨大、收益不确定的前沿领域极致创新.....

如果还以房地产为金融引擎，放任土地财政将老百姓的“未来”捆绑在风险极高的投资上，香港“数码港”的悲剧重演恐怕难以避免，甚至更加惨烈。

毕竟，在依赖房地产多年后，38万亿按揭贷款余额还要靠房价或者说未来预期支撑，一旦高新科技发展出问题，银行亏损的不是虚无的金钱数字，而是每一个人的未来。

不终结“预售制”，房地产这个夜壶就时不时拿出来用，就像瘾君子离不开毒品，越陷越深，万劫不复，最后重演香港“数码港”的憾事。

而要终结“预售制”，最终还是要回答，中国未来发展靠什么驱动的问题，中国人的未来靠什么支撑的根本性问题。

在深圳，十四五规划中的现代财税金融体制改革已经开始；

在香港，人民币国际化的步伐在加速；

在北京，在全国，国务院机构改革与地方大部制改革共同推进……

“首先要度过最艰难的时刻。”

楼继伟预计（取消“预售制”）的“过渡期至少几年。

面对深入骨髓的利益格局，真正的较量，或许才刚刚开始。