何时买房最合适？利用房地产周期很重要！（组图）

 由于房地产市场在经历价格周期的变化，大家对各种暴涨和暴跌的故事都略有耳闻。

随着澳大利亚房地产市场正在经历价格的周期性变化，人们几乎不可能避免听到各种暴涨和暴跌的故事。

但是，是什么推动了房地产周期，买家和卖方又如何利用周期的不同阶段?房地产周期始于繁荣，此时房价和需求都很高，且供应有限。

什么是房地产周期？繁荣之后通常会出现低迷，这可能是由于市场上的房产供应过剩、借贷能力下降或多种因素的综合作用。

在这个阶段，房价可能会下降，需求很低。随着市场上买家的减少，价格开始趋于平稳或下降——这被称为停滞或稳定阶段。

慢慢地，房地产市场开始复苏，更多的投资者和买家开始进入市场，这是导致下一个繁荣的上升阶段:新周期的开始。

Domain研究和经济学主管Nicola Powell表示，人们普遍认为，澳大利亚的房地产价格会经历繁荣和萧条的阶段，但实际上它并没有那么剧烈，房价的起伏表明房地产市场是健康的，就像经济的扩张和收缩。

她说，“实际上，你往往会发现，当我们看到房价迅速上涨时，房价，尤其是在大的首府城市，会经历一段大幅上涨的时期，然后进入收缩阶段。”

“你往往会发现收缩阶段，或者当我们看到价格下跌时，它通常比之前的上涨期更短，变化幅度较小。”

Powell称，重要的是，收缩阶段并不一定意味着价格回落。她表示，“这可能是一段增长较为平缓的时期，价格或多或少会横盘整理。”

在阿德莱德和堪培拉这样的小城市往往是这样，而在悉尼和墨尔本，房价大幅上涨后往往会出现下跌。

Powell说，“但我们很少看到这种上升，或增长阶段的增幅被经济低迷所抵消，因为上升的时间更长，增幅也更高。”

什么推动了房地产周期？鲍威尔表示，有许多不同的驱动因素，包括人口增长、利率、贷款的松紧、税收和政策设置、公共卫生危机、联邦政府在基础设施上的巨额支出以及对买家激励措施等。

导致经济衰退的因素之一可能是利率上升或贷款标准收紧时借款能力的丧失。

当价格企稳时，储备银行和经济学家往往会改变他们对经济前景的看法，接着我们会听到降低利率或放宽贷款标准的讨论。

Grantham Buyers Agents的买家经纪Dan Grantham说，国际上正在发生的事情也会通过移民水平、通货膨胀和海外投资影响澳大利亚的市场。

如果澳元相对于其他货币走低，我们的市场对海外买家就更具吸引力，从而推高对房地产的需求。

Grantham表示，周期的每个阶段持续的时间可能有很大差异，反映了一系列社会经济因素，历史上既有短暂的急剧上升，也有漫长的增长期。\

(图片来源：Domain网站)

澳大利亚只有一个房地产周期吗?Powell煞费苦心地指出，澳大利亚不存在单一的房地产周期。

她说，“房地产周期发生在首府城市层面，但也发生在城市以下的层面。”

“城市的各个城区以不同的节奏经历房地产周期，它们会对不同的因素做出反应，比如基础建设、投资等，这可能会改变特定地区的人口结构和便利设施。”

媒体头条经常把房地产市场当作一个单一的市场来谈论，虽然在本质上是笼统的，但把这种报告与地方层面的分析相结合仍然有用。

Powell说，“我认为，关注你所在城市的大部分头条新闻能让你很好地把握房地产周期的脉搏。”

“但我认为，对你所在地区的了解和研究非常重要，因为确切地把握市场的高峰和低谷是很难的。”

Grantham表示，与房地产经纪或买家中介交谈是有帮助的，因为他们“在前线”，可以洞察实际发生的事情，而不只是你在新闻中听到的事情。

(图片来源：Domain网站)

涟漪效应由于澳大利亚不是经历单一房地产周期的单一房地产市场，某些市场往往先于其他市场出现价格变化。

悉尼的高端城区，那些拥有最昂贵房屋的城区，通常是最先出现变化的。然后，价格变化会向外蔓延，首先扩散到房价较低的悉尼城区，然后扩散到其他首府城市和偏远地区，这就是所谓的涟漪效应。Powell表示，当市场放缓时，涟漪效应也很明显。

"你会看到那些离市中心较近，价格较高的城区首先开始开始放缓，然后蔓延至外部城区，你往往会发现那些更实惠的外部城区与内城相比，价格下降的幅度较小。"

了解房产周期如何帮助你的房产决策

虽然低买高卖一直是业主的梦想，但很难预测房产周期的每个阶段会持续多久，因此很难 "把握市场时机"。

"当你从整体上看价格周期时，它告诉我们的是，入市的时机并不是关键，"Powell说,"实际上，在市场中停留的时间才是最重要的。"

也就是说，在市场低迷和停滞阶段购房可能有一些优势。

Powell称，在低迷期买房的一大好处是，你通常有更多的时间，因此在做决定时可以有更多的策略。

Grantham指出，这时候也可能会有更多的房产可供选择，所以买家可能会找到满足他们的愿望清单上更多条件的房子。

Grantham说，上升期的开始是建筑商和开发商进入市场的最佳时机。

他说，"每个人都感觉到事情正在发生变化，消费者的信心正在增加，人们正试图重返市场。"如果你能在同一个市场上买卖，这是在上升期保护自己的最好方法。"

另一方面，当你在上升的后期阶段买入时，对错过机会的恐惧可能会影响理性决策，Powell说。

归根结底，无论房地产周期处于什么阶段，尽职调查和坚持预算底线是无可替代的。

Powell表示，"无论你在哪个市场购买，都需要谨慎行事。

（本文内容及信息仅针对澳大利亚）