租房市场紧缺到疯狂,缺货的卖房市场我们该如何应对?(组图)
租房危机
上周我看了篇文章,说上东区Paddington卖了一套维多利亚式排屋,卖了380多万,虽然地址和价格虽然没什么出彩的,但是买主的动机很有意思。
这个房子的买家是一个爸爸,买给三个孩子的。仨孩子都20多岁,一直租不到房子,于是这个爸爸就想了这么一招,我买一个,你们三个都住进去,给我交房租。
如果放10年前,看这篇文章不由得会觉得“这个爸爸还缺儿子吗”?不过也侧面反映出现在租房市场一房难求。疯狂到什么程度呢?
Paddington的local agent和我说, 2房很破的terrace,墙体还发霉,要价750,70多组人来看,最后1000一周租掉的。
这个真的是以疯狂来形容,但现在没办法,空置率不到1%。上北市场也是这样,大家都很熟知的“大地破房”,卖家不马上推倒,先租出去,也能轻松租到1500以上一周。
市场真得抬头了?
其实想想现在买卖市场又何尝不是一样呢?现在加息大环境下各个价格段位还是会有价格出彩的交易,真的是市场抬头了吗?根本原因还是缺货。
上周我和大悟去下北看了3场拍卖,其中一场还是我们代表买家要参与的。
几个房子指Guide基本都是2.6M - 2.7M这个段位,最后卖的都是超了guide不少,其实有些时候中介定的指导价还真挺吸引人的。
在这个过程中我就发现一个现象,刚开始参与的时候大家都很积极,比如起价2.5M一直到3M这个过程中,本地的白人local和华人的竞争都不相上下,一旦过了3M或者过了一定的level,白人就退下去了。
最后基本上总会有一个阶段是华人之间竞争或者跟别人1V1。
我觉得大家购买能力变强,这是件值得高兴的事,但另一方面,你不仅要买到,而且要保证买好。
你要遵循的原则是,这房子我不是买不起,但是如果要价升到了特定的段位,我其实有更好的选择,那我肯定不会跟这个要价来较劲的。
尤其是在现在的下行市场之下,清空率还是很低,上货量又这么少,大家要把价格控制好,还是很考验你对这个区的了解的。
悉尼房市观察
2.12-2.18上周悉尼清盘率是 69%,506套上排场,350套卖掉。
Non auction sales 1503套。2022年同期清盘率是78%,2021年则是88%。就目前市场来说,买家的还是处于观望多一些。
01
悉尼上北North Turramurra
面积 | 占地1884平,室内311平 |
房型 | 5房3卫2车位 |
售出价 | $364万 - 拍场售出 |
买入价 | $140万 - 20220年8月 |
用时 | 115天 |
Lyndon 点评
其实这个卖价挺合理,买入价也控制得非常好。就是按照这不到3年的持有时间算,这个回报是非常好的,中间没有做特别多的改良的,就加了个游泳池进去。
说到上北多说两句,一直以来大家一说上北特别是Turramurra这边都习惯说金三角,好是好,但是都已经非常贵了。
若高点买入你到底要等多少年,卖到什么价格才能得到一个很合理的回报呢?我觉得这个业主的思路还是不错的,挑了一个没那么主流的区,控制好买入价格,回报也是非常不错的。
但有意思的一点,这个房子在去年11月份刚上市,off market的时候,中介跟我说指导价395万,那后来过了很久,没有人愿意跟就上市了,350万的指导价最后卖了364万。
其实价格没什么问题,但就是你说off market房子香不香,好像很多人都觉得off market。
这个资源是一个机会,但是能把这个价格控制好,那就看你识不识货了。
02
悉尼上北 Pymble
面积 | 占地1483平 |
房型 | 6房3卫3车位 |
售出价 | $500万 - 私下售出 |
买入价 | / |
用时 | 75天 |
Lyndon 点评
这房子开放的第一周我就看了,看的人没那么多,但是房子里面的品相,又是很多华人都会很喜欢的。
做的精致装修,用的那种Avocado green色调的厨房很舒服,美中不足就是后院坡太大了。现在上北市场段位划分还挺明显的,预算400 、 500、600对应的房子类型都会有一些质的不同。
华人买家越来越活跃,所以大家看房子的时候如果考虑增值,着实要想想这房子未来面对的主流市场卖家群体是什么,大家会不会喜欢。
这房子但凡换一条好一点的街,地稍微平一点的话,550万是压不住的。
其实这房子是业主进了养老院之后,子女帮着完成的翻新工程,然后给他很体面的“送”给下一个买家,所以我觉得很喜欢这样的一个旅程。
03
悉尼上北Lindfield
面积 | 内部145平 |
房型 | 3房2卫2车位 |
售出价 | $342.5万 - 拍前售出 |
买入价 | $280 - 2021年4月 |
用时 | 21天 |
Lyndon 点评
这套房子按价格来能挤进Lindfield公寓的Top 5,考虑到两次交易的间隔,又是目前市场下行阶段能有这样的收益是非常不错的。
另外值得注意的是这个公寓小区Northwood是Mirvac在2006年建成的项目。
相信咱们华人朋友在最开始买楼花阶段总会听到那句“政府开发+大开发商”,大开发商确实有他的优势,但区别就是你买入的时候价格到底是开发商定的,还是市场定的,这就决定了你买入之后到底是赚钱的还是赔钱。
04
悉尼南部Oatley
面积 | 占地715平,室内376平 |
房型 | 5房3卫2车位 |
售出价 | $555万 - 拍前售出 |
买入价 | $210万 - 2013年2月 |
用时 | 17天 |
Lyndon 点评
Oatley算是南区很受华人青睐的水边社区,10分钟左右车程到Hurstville商圈。
也有不错的学校。这条街也是Oatley Top 3的街,2年前我去房子隔壁几号参加拍卖,二线景观,屋况差一些已经卖到3以上了,而且很少有房子放出来。
当时中介就说,Lyndon,我跟你说这条街就是没房子出来,一旦出来一个4、500万都不止。
果然今天出了这么一套,做了挺好的翻新,555万价格卖得是挺好的,这也难怪为什么拍前售出。
一说到这个我就想到,在悉尼这个水滨城市,本来就寸土寸金,再是一线水边就更稀缺了。
现在东边带码头4500万算入门级别,下北Mosman那边至少也要2000万,Sylvania记录也已经破了1600万。
Oatley在偏西南卖个555万,你说它不合理吧,它也很合理。只不过是咱们自己对市场的认知要跟得上市场的发展,以及对于稀缺的房子也要识货。
我觉得未来会有越来越多的水边社区,会颠覆大家的认知,所以觉得还挺期待的。
总结下来,其实现在市场大家不管说反弹了,还是说又加了一次息,市场要垮了,我觉得谁做的结论,都没什么特别强的借鉴性。
现在该买房的刚需还是必须得买,投资的人的利息也涨到这儿了,那也得需要去看。
所以大家现在不管以什么样的原因入市,把买入价控制好永远算是走对了第一步。
至于接下来市场到底怎么变换,别太早下结论,持续关注,保持一个相互探讨的态度。