总值7.87亿澳元的待售豪宅预示着买家将掌握主动权（组图）

在悉尼豪宅区，有价值超过5亿澳元的豪华物业正在市场上待售，这表明卖家的期望和逐渐明朗的市场现实之间的紧张关系日益加剧。

根据AFR Weekend的分析，这是悉尼、墨尔本、布里斯班和珀斯至少7.87亿澳元的长期在市豪宅库存的一部分。

该统计是基于已经上市至少6个月的住宅房源，住宅指导价悉尼是超过1500万澳元、墨尔本超过1000万澳元、布里斯班和珀斯超过900万澳元。

豪宅长期在市属于一种更广泛的全国趋势，市场上待售房源出现了自2011年11月以来的最大增幅。

此外，根据CoreLogic的数据，在截至去年12月的12个月里，悉尼、墨尔本和布里斯班前10%的物业价格分别下跌15.5%、12%和7.1%。

珀斯却逆势而上，其豪宅库存的价格增长了2.5%。

根据SQM的研究，在悉尼东部这个豪宅销售无与伦比的地区，市场上待售6个月以上的物业数量翻了一番，从2021年12月占总挂牌房源的13%增至2022年12月的26%。

SQM Research物业分析师Louis Christopher表示，供过于求的增长并不令人意外。

Christopher说:“这是房地产市场低迷时期的典型情况，起初就是在市相当长时间的库存开始增加。”

在澳洲最昂贵的社区——悉尼东部的Vaucluse，在市至少180天的豪华住宅数量比去年同期增加了三倍多，SQM的数据从4套增加到14套。

在这14套中，至少有一半是豪宅，指导价超过1500澳元，总价值2.65亿澳元。其中包括香港电信公司Canning Fok价值4100万澳元的豪宅，位于Queens Avenue的三层住宅已在市9个月，而位于Fitzwilliam Road的两套价格5000万澳元和5500万澳元的海滨住宅已分别在市10个月和8个月。

附近的Point Piper，泰国开发商Taechaubols家族价值2800万澳元的Wolseley Crescent滨水公寓已经上市一年多了，而社交名媛Kristy Mirzikinian价值3000万澳元的Wentworth Street带网球场的豪宅到下个月已经上市12个月了。

豪宅中介Sotheby 's的Michael Pallier表示，市场从创纪录高点回落，造成了买家和卖家之间的 “僵局”，一些卖家仍然坚持疯狂高点创造的价格预期。

Pallier 说：“2022年初，一切都在云端。但当第一颗炸弹落在乌克兰时，一切都变了。人们很恐慌。”

悉尼Cohen Handler的豪宅买家中介Simon Cohen表示，市场的不确定性加上加息意味着，在卖家创下纪录高点之后，去年的话语权又转向了买家。

Cohen 说：“这是购买豪宅最多的一年，其中一些交易非常划算。当你看好一套2000万澳元以上的物业时，还价空间可以有几百万澳元。”

“我们就以2600万澳元左右买下了一套要价3500万澳元的独立屋。”

虽然顶级物业在出售前在市场上停留很长一段时间并不罕见(比如加密赌场联合创始人Ed Craven以8000万澳元购买了已在市多年的Toorak物业)，但越来越多的上市滞留物业增加了买家的议价空间。此外，虽然许多卖家仍在坚持要价，但延长挂牌时间有可能会影响物业。Cohen说:“人们会开始认为物业本身有问题。”

虽然墨尔本豪宅区的长期挂牌物业数量比悉尼更稳定，但有迹象表明，有豪宅供过于求的现象，价值1000万澳元以上、在市至少6个月的豪宅价值略低于2亿澳元。

据豪宅买家中介David Morrell称，去年一些瞩目的豪宅销售 (比如Craven买下了Toorak的物业、Grant Rule以7500万澳元买下了附近的Blair House)带来的一系列过晚上市的物业，可能会导致今年年中出现大量待售豪宅。其中一个就是Brighton价值5000万澳元的Teychel，它在去年12月最初的营销活动结束时未能售出。

Morrell 说：“这就像一个钓鱼系统失效了。可以看到鱼，但没有鱼上钩，这就是整个市场的情况。” “物业就在那里，但并没人买。”

Morrell表示， AFL老板Gillon McLachlan察觉到了市场即将出现的低迷，去年10月他将其Prahan的豪宅撤出了市场，此前他已经将价格从1100万澳元降至880万澳元。

以北的布里斯班，价值超过900万澳元、在市六个月以上的豪宅，总价值4150万澳元，前景仍然喜忧参半。

虽然在2022年最后几个月，旧房源数量略有上升，但这一数字可能还会上升。SQM的Christopher表示，布里斯班市场“肯定”在2022年第一季度末转向利于买家。

对于东部各州的卖家来说，好消息是，滞销房源的过剩可能是短暂的。

CoreLogic的Lawless说:“高端房地产市场往往会引领周期，无论是在上行阶段，还是在下行阶段。”

“如果高端市场今年率先显示出企稳趋势，并最终进入新的增长阶段，我不会感到惊讶。”

Cohen认为，2023年对于那些寻求豪宅的人来说是机遇之年，但他也提出了警告。“你不会想成为那个多花钱的大怨种吧。”