澳洲房价9个月跌出新低：房主“跪着”还贷，买家持币观望（组图）

据CoreLogic的最新数据，澳洲房价已经从顶峰下跌了8.4%，成为有记录以来的最大跌幅。

不仅是像悉尼和墨尔本这样的大城市引领着全澳房价下跌，像布里斯班这类小型首府城市同样出现较大回落。

不过有专家表示，房价下跌表面上看起来对住房可负担性有利，但实际上这是一个“伪命题”...

9个月创历史最大跌幅

根据CoreLogic给出的数据，澳洲房价从2021年的顶峰已经下降了8.4%，为有史以来最大的跌幅。之前出现类似幅度的下跌还要追溯到2017年10月和2019年6月间，当时银行监管机构对投资者的借贷进行严厉管控，导致房价下跌8.38%。

而自澳联储从2022年4月开始将现金利率从0.1%提升至3.1%的历史高点后，澳洲房价在短短9个月就跌出新高。不仅比前一次的最大跌幅多出0.02%，时间也缩短了11个月。

不仅如此，各大专家表示未来的房价形势同样不容乐观，跌幅或将继续。

来自CoreLogic的研究专家Eliza Owen表示，随着家庭的债务水平上升，2023年的房市对加息会更加敏感。RBA的数据显示，目前澳洲的家庭债务已经达到收入水平的188.5%，而在上世纪九十年代，这一比例不到如今的一半。

“越来越多的人将感受到高利率带来的痛苦，”Owen说。其中悉尼在所有城市中领跌，较最高点下跌13%，而布里斯班和墨尔本则紧随其后，分别出现10%和8.6%的跌幅。

而在房价更可负担的珀斯表现较为良好，房价下跌不到1%。

在澳洲各大银行对今年房价的预测中，联邦银行的经济学家表示全澳房价将会从顶峰下跌15%；西太银行则给出了16%的跌幅，而澳新银行和国民银行均认为房价会下跌18%。

在这其中，来自AMP的首席经济学家Shane Oliver博士对房价跌幅的预测最为“大胆”，他表示，全国房价将比去年4月的峰值下降20%，并在今年9月触底。

Oliver博士称，悉尼、墨尔本和布里斯班所受影响最为严重，霍巴特和堪培拉处在同样的风险区间，而阿德莱德、达尔文以及珀斯不会受到较大影响。

房价下跌给许多房主带来了不小的“创伤”，但部分买家却认为这是购房入市的好时机。不过，澳洲专家称房价下跌对人们的住房可负担性来说是个“双刃剑”。

一把双刃剑

经济学家表示，由于利率仍处上升周期，买家借贷能力的下降或将快于房价的下跌，让许多买家无法进入市场。

同时，随着许多买家办理的固定利率贷款到期，变为可变利率贷款后，还款额迅速上升。

投资银行Barrenjoey的高级经济学家Johnathan McMenamin表示，对于首次置业者来说，买房的挑战从储蓄首付逐渐变为支付每月越来越多的还款。

Barrenjoey预计，房价将在2023年从高峰下跌16%，而买家所能借贷的总额将下降30%至35%。

来自RateCity的研究主管Sally Tindall指出，潜在买家的借贷能力已经受到了限制。

对于一个单身的普通职工来说，每年的薪资为92,030澳元，在他没有任何其他收入来源、没有额外贷款且消费水平保持最低的情况下，借贷能力在去年4月以来已经下降了138,900澳元。

而另一个对可负担能力的影响因素便是贷款利率，如果一位办理固定利率贷款的房主身负50万澳元贷款，且固定利率在今年7月到期，假设他未与银行重新协商，每个月的还款额将增加1,365澳元。而对于那些负债100万澳元的人，每月需要多还2,722澳元。

“住房可负担性这个问题确实是个双刃剑，”Tindall说，“房价下跌对于想要买房的人来说确实是个好事，但对于那些想要卖房融资的房主来说，这就是个天大的坏消息。”

面对这种情况，房主最好的处理方式就是与贷款经纪人或银行进行协商，在固定利率贷款到期后，尝试把贷款的利率调至更合理的区间。

总部在墨尔本的40Forty Finance公司的董事兼贷款经纪人Will Unkles表示，借款者应该对未来增加的贷款有准备。

“我的一些客户称他们为了还款要省吃俭用，毕竟还贷款就占了他们开支的一半，”Unkles说。

“我给大家的建议就是两条，一是对自己的预期还款额进行计算，二是按当前的利率尽快还清贷款。”

不过，来自澳新银行的首席经济学家Adelaide Timbrell预测2024年澳联储将会降息，指出未来并不是一片黑暗。

澳新银行预计，澳联储将会在今年5月将利率提升至3.85%，并在2024年末降至3.35%。“不过，我并不认为利率会像疫情期间那样降那么多，”Timbrell说。

今日结语

房价下跌让许多房主的房屋陷入负资产，却让更多购房者可以抓住机会进入市场，但利率上升带来的借贷能力下降让购房者不得不在所购房产类型上做出“牺牲”。

2023年房价下跌的前景愈发明显，利率是否会继续上涨仍然未知，不过相较于疫情期间房价的繁荣，今年入市的机会确实更多，但也建议买家量力而行。

（本文内容及信息仅针对澳大利亚）