加息吓坏房主，亏本也要卖！悉尼内城区排屋估值$163万，一年亏损$20万+（组图）

Capital City Auction Statistics首府城市拍卖清空率

在前一周各大首府城市举行1,917场拍卖后，上周拍卖活动激增13%，共拍卖了2,159套房屋。

在迄今为止收集到的1,709个结果中，成功率为60.1%，比前一周63.7%的数据（后下调为59.0%）降低3.6%，该数据为全澳自5月末（63.7%）以来记录的最高初步清空率，当时的现金利率只比历史最低的10个基点多出25个基点。而相较于春季销售更为强劲的去年同期，共拍卖了3,539套房屋，清空率为73.2%。

悉尼

上周悉尼共举行786场拍卖，为自9月末（807）以来最繁忙的拍卖周。与前一周拍卖的704套房屋相比，上周的拍卖活动上涨11.6%，但与去年同期的1,259相比下降37.6%。前一周悉尼录得了69.7%的初步清空率（后修正为63.7%），为自4月中期以来的最高值，而上周的初步清空率下降8.8%，为60.9%。这一降幅部分归因于悉尼许多房产撤出拍卖，撤回率自9月末（20.9%）以来首次突破20%，达到24.4%。去年这个时候，悉尼的最终清空率为71.5%。

在悉尼的各个城区中，Inner West表现最佳，清空率为75.9%；Baulkham Hills and Hawkesbury排名第二，清空率为68.8%；Inner South West排名第三，清空率为66.7%。

华人房产特约资深评论员Kevin Wang（微信Kevinwang117119）详细分析了上周成交的一个房产。11月12日上午，Kevin老师观摩了一场拍卖，相关信息如下：房源一

地址：10 Arundel Street, Forest Lodge NSW 2037

成交价：163万澳元（估值）

地价占房价比：60.7%（估值）

这栋位于Forest Lodge、拥有一间浴室但不带车位的三居室房产占地108平米，宽度4.19/5.05米，深度25.7/26.16米，土地价值99万澳元。

这栋房产地处的街道自住率70%，位于Forest Lodge小学的学区。中介对该排屋的描述如下占地超过108平方米，有后车道，具有潜力开发停车位。

宽敞的内部空间以及高高的天花板，为专业人士和年轻家庭提供了多种选择，前卧室可以恢复为正式餐厅或第二休息室。

方便前往Tram sheds和Glebe Point路沿线的餐厅，靠近悉尼大学，并有众多通往市区的巴士。

该房产前脸朝北，两间卧室有壁炉，配有原始厨房，可翻新增值。后庭院铺砖，有树荫，所有卧室均配有入墙柜，宽敞的主卧带阳台，拥有漂亮的景色。

有人行道通道，停车潜力（STCA），靠近优质咖啡馆和面包店，有很棒的当地酒吧，包括临近的森林小屋酒店。

缺点

浴室厨房需要翻新，前脸偏窄，楼上的第三个房间偏小。

拍卖现场情况

约十人围观，共三组买家出价，其中包括有一买家视频出价。

拍卖出价记录如下（每个数据后省略了三个零）

140万澳元起拍，

1410, 1450, 1475, 1480, 1500, 1510, 1530, 1540,1550, 1580, 1595, 1600, 1605, 1610, 1611

没有达到保留价，流拍。

出价最高的留下来商议价格，估计成交价会在163万澳元左右。

价格分析

2021年8月26日，买入价177.6万澳元。

2022年11月12日，卖出价163万澳元（估计）

差价 177.6万澳元-163万澳元=14.6万澳元（约15万澳元）

不计算卖家这一年的持有成本，亏15万澳元，如果加上印花税，中介费用和持有成本，亏损大于20万澳元。

卖家亏损的原因分析

原因一，去年8月悉尼的房市处于高位，所以是高点买入。

原因二，今年11月已经经历7次加息，房价处于低位，所以是低点卖出。

原因三，持有时间太短。

原因四，去年买家对要翻新的房屋还可以接受，但今年越来越多的买家不愿意翻新，这类房屋已经鲜有买家喜欢。所以，我们要关注买家投资喜好的风向标发生了哪些变化。

卖家怎样做不会亏？

A 去年8月买完settle后立即翻新并出租，长期持有，不急着出售。

B 持有期间完成后院车位的申请和加建。

C 如果想出售，等到下一个房产周期的上升期。

D 此案例估计是卖家财务上有困难，所以，买房时一定要看清自己的财务状况。

新买家163万澳元买入划算吗？

如果预算163万澳元，买悉尼大学附近的排屋，Kevin老师认为这笔交易划算。

原因一，地价占房价比 99/163=60.7%，这个不算很高，但也不是很低。

原因二，该排屋历史租金有900澳币，翻新后预计会更高。

原因三，有后街出入并有可能增加后院停车，这是一个至少价值10万澳币的增值潜力。

原因四，163万澳元的预算在该区偏离中位价（230万澳元）很多，大部分情况下只能买单层的排屋，但这个是双层的。

原因五，卖家直接亏损达15万澳元，新买家有10万澳币（停车位）的看得到的增值潜力。

如果你只有160多万澳元的预算，觉得这笔交易如何？欢迎留下你的观点。

墨尔本

上周墨尔本的拍卖活动继续上升，共有920套房屋被拍卖，相较于上周录得的797套更高，去年同期共有1,564套房屋落槌，当时市场形势更为强劲，在经历了长期的封锁后对于房产的需求更大。

在迄今为止收集到的787个结果中，有60.1%是成功的，连续六周清空率高于60%，相较于前一周的61.9%（后下调为58.4%）下降1.8%，去年同期有71.8%的拍卖取得了成功的结果。

在墨尔本的各个城区中，Inner East以75.3%的清空率位列第一；Outer East排名第二，清空率为74.6%；North East排名第三，清空率为66.0%。

堪培拉堪培拉举办了112场拍卖会，于前一周相比持平，初步清空率为59.7%。

布里斯班

布里斯班为较小首府城市中最繁忙的拍卖市场，共有171套房屋被拍卖，相较于前一周上升31.5%，初步清空率为41.8%，比上一周下降1.2%。

阿德莱德

阿德莱德共举办149场拍卖，相较于上一周下降5.1%，初步清盘率为较小首府城市中最高，有68.6%的拍卖成功，比上一周上升2.3%。

珀斯上周在珀斯举行了16场拍卖，在收集到的12个结果中，有3个成功。塔斯马尼亚塔州共举办5场拍卖会，在收集到的3个结果中，只有1个成功。

Capital City Properties Listed For Sale首府城市待售房源

在截至11月13日的四周内，澳洲首府城市共有89,907套待售物业，其中25,703套是新上市的房源。

该周期内，新房源数量排名第一的是墨尔本，新上市7,977套房产，待售房源共计28,509套。悉尼排名第二，有6,483套新房源上市，总数达到22,948套。珀斯紧随其后，有4,142套新房源上市，总数来到14,212套的水平。

Capital City Properties Listed For Rent首府城市待租房源

待租房源方面，在截至11月13日的四周内，澳洲首府城市共有71,723套物业可供出租，其中33,999套为新上市的房源。

该周期内，新的租赁房源数量排名第一的是悉尼，达到12,546套，可供出租的房源共计27,056套。墨尔本紧随其后，有10,804套新房源上市，总待租房源数达到24,101套。布里斯班排名第三，有4,363套新租赁房源上市，总数为8,647套。

Top 2 Sales全澳销售排行榜

首都领地

上周的销售冠军花落首都领地，一套位于Yarralumla的六居室住宅以640万澳元的价格售出。

这个位置、设计以及工艺十分杰出的庄园为买家提供了一个俯瞰堪培拉的绝佳机会，由著名建筑团队Ring and Associates设计。

该住宅共包含三层，通过对材料的巧妙选择以及运用华丽的色调，打造出一个完美的豪宅。

不仅如此，该房产光线充足，装修精致，独具建筑美感，还位于Yarralumla的一个华丽小巷中，距离社区中所有的设施都很近。

新州

维州

昆州

西澳

南澳

塔州

北领地

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“随着市场仍处下行阶段，不确定性继续加剧，借贷成本不断增加，买家对于市场的信心逐渐减弱。

业内人士表示，许多买家，特别是年轻买家，发现自己能借到的钱越来越少，对于买房的信心开始下降。

而对于卖家来说，市场对他们的影响更大，一些卖家在转售房屋时无奈亏损数十万澳元。

相关人士称，连续七次加息吓倒了很多房主，购买房产仅一年就选择出售的卖家也越来越多。

“由于市场需要大约一年至一年半的时间对更高利率带来的影响进行调整，想要卖房的卖家应该尽早考虑出售”。