澳洲房价持续下行，为何你还是捡不到漏？（组图）

如果从各大房地产网站和调研机构的数据来看，今年7次加息对于澳大利亚房地产行业的最直接影响，就是需求端的显著降温。

澳大利亚统计局最新数据显示，9月自住业主的新房贷款下降 9.3%，是至少 20 年来的最大环比降幅，贷款总额降至 2020 年 8 月以来的最低水平。

其中，首次购房者抵押贷款承诺价值较 8 月下降 6.8% 至 41 亿澳元，为 2020 年 6 月以来的最低水平；而新的投资房贷款下降 6% 至 83 亿澳元，为一年来最低水平。

确实，较高的利率使得借贷成本更加的昂贵，导致购房者暂缓或暂停购房计划，房贷数量减少也就不足为奇。买房的人少了，房产需求疲软，自然推动房产价格下行。

刚刚过去的10月，根据CoreLogic的数据，澳大利亚整体房价下跌1.2%，从峰值下跌已经达到6%。悉尼仍在全澳领跌，月跌幅1.3%，从峰值更是下跌超过10%。

CoreLogic的报告指出，八成地区的房价都出现了下跌的趋势。其分析主管Eliza Owen更是表示，房价下跌的最糟糕的时期还没有结束，攀升的通胀率可能促使央行继续加息。

然而，从澳财近期做的调查看来，有相当比例的读者认为现在是入市购买自住房的机会。

一些想要在如今这样的低谷进入市场的读者还反馈，他们相中的区域房价并没有明显的下降，某些热门区域的房产仍会出现多个买家“抢房”的情况。

最近一周的拍卖清空率似乎也验证他们的反馈——截至11月5日的一周，全国房产拍卖清空率为63.7%，为5月加息开始后的最高水平。

加息到底对房价、买房的影响到底有多大？现在的情况是否说明房价离触底不远了？想要买房的话，是应该现在“看起来”，还是再等等？本文将就此做出解答。

自住房：跌回2019，可能吗？

根据Domain发布的最新一份报告，从一年的时间来看，在墨尔本或悉尼，不管是独立屋还是单元屋的价格，绝大部分地区都出现了下跌；而阿德莱德和布里斯班的房价却保持上涨。

Core Logic的研究总监Tim Lawless表示，这其中的主要原因是因为购房者的借贷能力受到重创后，开始更多的选择市场上自己更能负担的起的区域，使得一些房产价格更实惠的地区出现了较好的增长。

此外，现在市场上的购房者多数为新移民，在疫情之后的移民大量回归，房产为刚性需求。因此这些交通便利，房价相对较低的区域成为了较好的选择。可以说，移民的回归为这些区域的房价增长注入了新动力。

这种市场的反映在悉尼郊区也得到了很好的印证。今年以来，距离悉尼市中心北部约90公里的Erina区和Wamberal房价平均增幅达49.7%与41%，距市中心西部约50公里的Austral区房价平均增幅达46%。

这是否意味着，房价较高的首府近郊区域就出现了大跌？

并非如此。

首先，相比近两年的涨幅，澳大利亚主要市场的跌幅并不算严重。首府城市的房价综合水平在上涨25.5%见顶后，下跌了6.5%。悉尼房价自1月见顶（上涨27.7%）以来下跌了10.2%，墨尔本房价自2月（上涨17.3%）以来下跌6.4%。

Domain的研究主管鲍威尔博士表示，房价需要再下跌14.3%，才能恢复到大流行前的水平，那些希望在价格能跌到2019年水平的买家可能要失望了，因为房价的中位数依然比那时候高出约15万澳元。

尽管澳联储的研究发现，房价排名前25%的地区对利率变化特别敏感，独栋屋对加息的敏感性要高于公寓。

但如果把时间维度拉长到三年以上，也就是对比大流行以前，就会发现房价最贵的区域涨幅，仍要远高于房价较低的区域。

其次，本次澳大利亚房价的迅速下降几乎是由加息“一手主导”，如果加息发生变化，市场的反应很可能同样迅速和显著。

“当前，近郊地区的房价下跌主要是由加息带来的影响所导致的，一旦加息周期停止，房地产的价格将探底而后反弹“，联邦银行（CBA）澳大利亚经济研究负责人Gareth Aird如是说。

其观点也和行业人士基本一致，Core Logic和REA的负责人都曾表示，如果加息周期在2023年上半年能够停止，房地产市场将会随后就得到恢复。

短期来看，受加息的影响，房价更实惠的远郊区域展示出了较高的增长属性。但是这并不意味近郊区域的房价已无增长空间。相反，加息结束时可能就是近郊区域房价“底部”到来的时候。

投资房：收益下降，还值得么？

根据澳联储的计算，利率上调2.25个百分点，将使潜在买家的最高贷款额度减少了20%。

由于房贷评估比率会纳入现有债务，对于那些已有自住房贷款、又希望购买投资房的人，其借款能力的下降幅度甚至更大。

但投资房市场目前并非只有房价下跌的坏消息，也有一个重要的好消息，那就是澳大利亚的房屋租赁市场持续升温：

首先，市场上新挂牌的出租房数量持续下降页，最新一个季度的数据更是比十年平均的新房源量低21%。

与此同时，首府城市和偏远地区的租金均出现大幅上涨，首府城市每周租金同比上涨7.8%，而偏远地区的租金更是出现了12.5%的涨幅！

目前租房市场上可供选择的房源数量不断下降，同时租金水平又持续上涨，主要是由背后严重失衡的供需关系导致的：

• 供给方面：在高利率和高通胀的大环境下，人力和物力也跟着“水涨船高”，上游的建筑商们面临着超高的建造成本，迫使很多开发商暂缓投资计划，推迟开发项目的完成。受到高利率的直接影响，购房成本激增，下游购买投资房出租的投资者数量也大大减少，从而使得了市场上出租房的供应量变得非常有限。

• 需求方面：随着大流行的结束以及澳大利亚重开国境，大量海外移民和留学生回归，导致租房的需求量又急剧增加。

由于有限的供应量和强劲的需求增长，市场上新房的租赁速度非常快。今年以来，出租房源挂牌招租的天数中位数一直稳定在19-20天内，低于去年同期的22天。尤其是悉尼和墨尔本地区，9月份的天数更是分别下跌了5天和9天，录得最大降幅。

另一显著的数据则是出租空置率，本季度全国出租空置率仅为1.6%，创下了历史新低。其中，首府城市的空置率下降得更为明显，从去年的3.2%跌至1.7%，空房数量减少了一半之多。

当然，这并不意味着现在是购买投资房的时机。

尽管租金水平不断攀升，却不足以抵消过去几个月利率上涨所带来的成本提高，这就导致总租金收益率的下降。其中，偏远地区的租金收益率下降更明显，从去年同期的5.2%跌至4.5%。

目前看来，澳大利亚租房市场在低供给和高需求的加持下，火爆的情况可能还要持续一段时间。

但是作为房产投资者而言，火热的租赁市场并不意味着投资收益的急剧增加。这主要是由于增长的利率增加了房东的负担，导致通常有较高杠杆的投资房现金收益率一降再降。

因此，在持有的资金成本快速上升，房价购入价格在可见的短期内还将下跌的环境下，选择将资金用于购买一套投资房可能并不是目前的最优选。

写在最后：等待底部出现

不断加息对于澳大利亚房地产行业的影响非常直接，并仍将持续，全澳大部分地区的房价都出现了一定程度的下跌。

从自住房角度来看，得益于购房者选择方向的改变，一些房价较为实惠的区域出现了一定的增长。可负担性目前成为一个地区住房需求的重要标准。

但如果看中了房价相对较高的区域，期待价格回到2019年水平，可能就要失望。多数行业内人士都认为，澳大利亚整体房价跌幅不会抵消大流行时的涨幅，在加息周期的结束后有望探到一个相对的“底部”。

届时，可能是购买自住房较好的时机。在此之前对自己心仪的区域房价进行观察，调整自己的预期，不失为一种理性投资的选择。

从投资房的角度而言，高涨的利率抵消了火热的租赁市场所带来的收益，甚至还降低了房东投资房的整体收益率。同时，在高建筑成本和人力成本的影响下，投资房的成本还在不断地攀升。因此，中短期内，投资房恐怕不能展现出很高的投资价值，现在购入收益并不会太理想。