【税务】与朋友分地开发房屋,进行50/50分割,需要交税吗?
由于房子越来越贵,有很多小开发项目涉及到例如两个朋友分地、共同申请DA、建成之后一人一半的分割处理方式,可自住、也可以出售盈利。
问题来了,这样的一人一半合作开发、分割处理方式需要缴纳所得税吗?
分割(partition)
本文中的“分割”是指将共同拥有的房地产交换或重新安排。在房地产开发的背景下,这涉及两个或更多共同拥有两个或两个以上房地产的人同意
一方将拿走另一方的部分房地产,而另一方拿走一方的部分房地产。
例如:
A 和B共同购买了一块土地
地块被分为地块A和地块B两个地块
在分地(subdivision)时,A 和 B 共同拥有地块 A 和 B
A 和 B 决定平分他们的利益,以便 A 拿地块 A,而 B 拿地块 B
实质上,A 已将其在地块B中 50% 的权益出售给B。而作为对价,B 已将其在地块A中 50% 的权益出售给A。
所得税的影响
大多数外行人可能会惊讶地发现,房地产的分割或交换实际上是会引发所得税的纳税义务,即使在上述的例子中,A和B实质上并没有就上述的分地交换向各自支付相应买卖款项。
在税收确定 TD 92/148 中明确指出,房地产的分割被视为财产的处置和收购。
在TD 92/148 中提供了以下示例:
“示例:A 和 B 是 1986 年收购的一公顷土地的共同所有者。1992 年,他们将土地分割。A 占用了半公顷的地块(地块 1),B 占用了另一半公顷的地块(地块 2)。
A 于 1986 年购买地块 1 构成的土地 50% 的权益,并于 1992 年从 B 购买剩余的 50% 权益。同样,B 于 1986 年购买地块 2 构成的土地的 50% 权益,并于 1992 年从A 购买剩余 50% 的权益。
A 和 B 在 1992 年分别出售了分别由地块 2 和地块 1 组成的土地的 50% 权益。“
在经常被引用的 Johnson and FCT 案件中,联邦法院的观点是:
“为了转让给每个共同所有者的目的,将地块一分为二,实际上要求这些所有者放弃对另一块地块股份中的 CGT 资产的所有权,以换取对他们所收购地块股份的明确所有权。就好像每股包含的 CGT 资产必须拆包和重新分配,以便纳税人最终拥有自己权利的一半股份——而这些股份不包含属于另一方的任何 CGT 资产( 前)共同所有人。
CGT 资产所有权的重新安排和重新分配构成了对 CGT 资产的处置,因此是 CGT 事件:第 104-10 条。”
结论
也就是说,类似上述共同开发然后将房地产分割的情况,双方都会适用所得税,而不是自动免税的。
那么,具体的所得税计算应该是如何的呢?如果读者有兴趣,我们下回分解。