2022房价涨还是跌？多空双方，都在赌这一点【凯文房观149】

这段时间大家关注的一个焦点是，2022年澳洲的房价究竟涨还是会跌？不但各种预测机构和银行都给出了自己的预测，在社交媒体上有些博主的意见，也是针锋相对，有的唱多，有的唱空。

凯文这一期，力图撇开市场表面的各种乱象和噪音，带你深入到房产价格涨跌的底层逻辑。看到最后，相信你会有一个更清楚的判断。

第1个底层逻辑，揭秘的是房价与利率之间的关系。

首先全球的房地产，早都已经超越了单纯的居住属性，同时带有很重的金融属性。在许多国家，房地产是大多数人一生中最重要的资产。

而且房地产的金融属性，在过去几十年中一直是不断加重的。房地产不但是可以保值增值的金融资产，大多数人购买房地产，也必须要借助金融杠杆。全款买房的人只是极少数，大多数人都是要利用三倍、4倍甚至5倍的杠杆，通过借入房贷，才能买入房地产。

这就导致房产周期与金融周期的相关性在持续增强。

澳洲上一轮房地产2014~2016年的繁荣期，与当时宽松的贷款环境不无关系。而刚刚过去的这一波房地产热潮，根本动力也是在于，澳洲为了应对疫情而将联邦基准利率降低到0.1%的历史最低位，并且放宽了贷款政策。

但是当现在美联储已经正式进入加息周期，澳洲在接下来的一两年中，也有很强的加息预期的前景下，以上金融层面的利好已经出尽。既然金融周期从宽松转入紧缩，那么房价会不会跟随金融周期联动呢？

最近有很多人拿各种数据来证明，加息不会导致房价下跌。没错，在过去几十年里，加息直接导致房地产价格暴跌的例子不是很多。在缓慢加息下房价维持平稳，甚至还能有一定程度的上涨，这种是更常见的情况。

而这在很大程度上得益于两点，一点就是房地产的慢交易属性。房地产被称之为不动产，就是因为其交易程序耗时比较长，不那么容易快速交易变现，从而也就使得房地产市场的稳定性，要比其他各类金融产品强很多。

第2点就是，由于房地产的自住属性，大量自住买家即使在房价下跌期间也得住房子。所以就算忍受短期的价格下跌，不到万不得已，也不愿意抛售自己的自住房。

以上2点就使得房地产市场的价格，只要在经济受到的冲击没有达到一个无法忍受的阀值之前，不至于走向崩塌。

打个比方，这就像是高压锅，大多数人都没有机会见到高压锅爆掉的场景，因为只要压力控制在设计的阀值之下，高压锅就不会爆掉。

但是这不等于高压锅永远不会爆。因为这一次我们面临的形势是，美联储已经摆出了快速大幅加息的姿态，这是过去几十年里都不曾有的情况。当快速加息和缩表，迅速抽干金融市场的流动性，引发全球性的金融危机，那么这口高压锅会不会超过阀值而爆掉？这是一个很大的问号。

而我们大部分人都还停留在一个惯性思维里，就是认为美联储的加息将是温和的，将会尽量避免对金融市场特别是美国自己的股市的冲击。

美联储不是最擅长预期管理吗？而长达几年的预期管理，不就是为了实现金融市场和经济的软着陆吗？为什么美联储这次要突然改变以往的策略，采取加速俯冲的姿态呢。

如果从一个更宏观的角度看，这一点并不难理解。  

1971年布雷顿森林体系解体，美元挣脱了黄金的束缚，从此进入无锚印钞的阶段。美国人在过去这50多年里，就是靠着这样一套美元体系，利用美元的国际货币地位，通过主导和控制美元潮汐的一升一降，反复的周期性的收割全世界的财富。

这个财富收割周期是怎样运作的，有兴趣的小伙伴可以在我的频道里，找上面这一期去温习一下。

但是随着美元信用的透支，美国国内产业的空心化，全球贸易版图的变化和某个世界工厂的崛起。进入21世纪以后，美国在2005年和2015年先后遭遇了两次收割的失败。

这其实表明美国自1971年以来建立的这一套金融和经济规则，已经越来越不灵了。

既然老办法不行了，美国也必然会求新求变。反正用旧的方法收割已经行不通了，那还不如冒险尝试一下新套路，说不定还有一线机会。

从这次的俄乌危机已经越来越明显的看出，美国在战略上已经做好了从全球收缩并重回孤立主义的准备，并且极力想要推动全球进入新冷战的格局。

在龟缩回北美老家之前，玩一把冒险的，即使赢不了，也要把全世界其他地方都拖入一个深度的衰退，从而在收缩回美洲以后，为自己争取战略时间。这对美国的战略制定者来说，也是一个合乎逻辑的选项。

所以为什么说是百年未有之大变局嘛！而在这种巨大的变局之下，以往几十年所摸索出来的那些房地产7年周期，10年周期或者18年周期的规律，可能通通都会失效。

第2个底层逻辑，房地产与一国的宏观经济息息相关，甚至可以说，房价涨跌的基本面就是一国经济的繁荣与衰退。

过去两年，世界大部分国家的经济都受到了疫情的冲击。澳洲虽然表现是比较好的，但是毕竟是建立在央行大量放水和政府天量债务刺激的基础之上。

现在经济进入紧缩周期，一旦这些刺激措施被停掉，就像一个重症的病人，突然拔掉了身上的管子。接下来福祸难料，命悬一线。

因为我们现在正处在经济周期反转的初始阶段，所以大部分人都还感受不到，但是我们可以从澳洲储备银行的表现中，管中窥豹，略见一般。

大家有没有想过一个问题：为什么澳洲央行，直到去年底之前都还在强硬的表示，不会早于2024年加息。但是为什么本月初的会议上开始松动态度，承认有可能会提前加息，甚至最早在今年6月份就加息。

要知道，澳洲储备银行这些人，可是掌握着整个国家经济运行方方面面的数据，也都是经济和金融领域的专家。

他们在这么短时间内就彻底推翻之前的立场，自己打自己的脸，肯定也是无奈之举。凯文认为主要一个原因就是，当前这一轮经济扩张周期，虽然已经引发了比较明显的通货膨胀，但是还没有走到最后一步，也就是把人们的平均收入也同步拉起来。

澳洲央行一直嘴硬不加息，就是想给这一轮周期尽量多的争取一点时间。让平均收入水平能够尽量的追赶通胀的步伐。当然从绝对意义上来说，平均工资的增幅是永远赶不上通胀的。但是这两者之间的差距越小，经济承受紧缩周期冲击的能力就越强。

而现在的实际情况是，这一轮经济周期的前半段已经走完了，已经实现了，甚至超额实现了通胀的目标，但是平均收入水平却没有跟上。这就相当于电池没有充满电，或者还没有准备好子弹，就要去迎接经济紧缩的冲击。这就大大增加了澳洲经济进入衰退的风险。

一旦经济进入衰退，特别是持续一两年以上的衰退，将会对房价造成巨大冲击。

第3个底层逻辑，是房价与通货膨胀之间的关系。

这一点市场上存在普遍的误区。很多人都误以为房价与通胀是一种简单的线性关系。也就是说通货膨胀之下，货币贬值，资产升值。而作为重要资产的房地产，价值必定也会水涨船高。房价与通胀之间呈现一种正向的线性关系，通胀越高，房价涨得越厉害。

这种正相关关系好像也被市场反复验证，。比方说，过去的这两年，房地产市场所创造的这一波明显的涨幅，很大程度上也是通货膨胀的一种表现。

但是这种房价与通货膨胀之间的正相关关系，其实也是在一定的通胀烈度之下才成立的。当通胀达到一个阀值的时候，这种正相关关系就会发生脆断。之前所看到的正相关关系会突然逆转成负相关关系。

之前跟随通胀而一路走高的房价，会在到达这个临界点的时候突然掉头向下。并且在这之后通胀越恶化，房价会跌的越惨。

关于这一点，大家可以去查证一下，90年代初期的前苏联，97年亚洲金融风暴期间的泰国，还有像委内瑞拉、津巴布韦之类曾经出现过恶性通货膨胀的国家。

回顾我们以上所讲的三条底层逻辑，其实不难归纳出，它们最后都指向一个问题，也就是即将到来的本轮紧缩周期，是一个大周期中的正常回调，还是一个更长历史阶段的问题总爆发与清算。

市场上持多方观点的，通常倾向前者。在这种判断之下，自然就会将现在看作一个机会窗口期。利用近期已经逐步降温的房市，进场捡漏。持续加大杠杆，买入更多资产。

而房市中的空军，则通常是持有后一种观点，也就是认为，这不是一次简单的市场调整，而是一次几十年长期问题的总清算。

那么这些人接下来的策略，必然就是保守的。他们往往选择套现并持有更多的现金，增强现有房产的现金流，做好过冬的准备。

市场的神奇之处，就在于从来不可能让所有人在认知层面上达成一致。市场永远是个动态博弈的过程。

从一个长期的轴线上来看，人类的财富是一个增量博弈过程。但是体现到我们每个人的微观层面上，财富更多的是一种存量博弈。这个特点决定了财富在个体层面上体现为，你所获取的增量财富，主要来自于其他一部分人所损失的、或者未能抓取到的财富。

打个比方，这就好像说， 羊群里面幸运的那几头，之所以能够在明年春天享受到丰美的水草，主要原因是80%的羊在今年冬天被冻饿而死。整个大草原上因为减少了同类，减少了竞争，因此而获得了更加丰美的水草。

通过我们对影响房价的几个深层逻辑的剖析，相信你已经对未来一两年的房市走向和房价涨跌趋势，形成了一些自己的判断。

当然，任何的宏观判断基础之上，都要具体到微观层面的数据分析，才能形成指导我们每个人具体操作的策略。

况且每个人、每个家庭所处的阶段不同，风险偏好也会有不同。如果你是刚工作不久的年轻人，正处在事业上升期，那你可能更倾向于赌一把。但如果你人到中年，甚至已经接受退休年龄，那么防范风险，可能就来得更重要一些。

所以本文不构成任何的财务建议。具体情况还需要具体分析。