澳洲房产市场逐渐企稳，澳联储何日会升息？

今年2月，悉尼房价下跌0.1%，这不仅是2020年9月以来首次出现月度下跌，也可能是该市房价持续走低的开始。

由于较高的贷款利率、上升的房源数量和较低的可负担性，继去年12月和今年1月之后，墨尔本的房价也在2月停滞不前。

CoreLogic的研究主管Tim Lawless指出，最新的CoreLogic 2月房价指数显示，尽管存在显著的差异，但首府城市和广大偏远地区的房价增长趋势正在放缓。

他表示：“悉尼房价的下跌是一个相当明显的提醒，表明悉尼的繁荣已经结束，我们现在可能看到的是一个趋于稳定的市场，甚至可能比我们预期的更早进入下跌阶段。”

“一个月的下跌可能是一个新趋势的开始，不过我们也需要看看未来几个月的数据如何。”

“我认为，毫无疑问，我们已经看到市场呈现出持续企稳的迹象。这不仅体现在房价增长方面，待售的房产数量也正在正常化，因此买家有了更多的选择，出售时间也开始延长。”

全澳范围内，房价上涨0.6%，为2020年10月以来的最低月度增幅，低于上月录得的1.1%的上涨。

尽管规模较小的首府城市布里斯班和阿德莱德的房价分别增长1.8%和1.5%，但它们的增长速度也有所放缓。

在此前一月中，布里斯班增长2.3%，阿德莱德增长2.2%。

堪培拉2月份房价上涨0.4%，霍巴特上涨1.2%，珀斯上涨0.3%，达尔文上涨0.4%。

澳联储将现金利率维持在0.1%

尽管房地产市场已出现放缓的迹象，但对于升息的讨论仍然层出不穷。

在本周二的月度董事会会议上，澳大利亚央行将官方现金利率继续维持在0.1%的历史低点。

澳洲央行行长Philip Lowe承认有可能在今年晚些时候加息，但他重申，澳联储在上调现金利率之前将保持耐心。

Lowe在周二会议结束后发表的一份声明中表示：“在监测影响澳大利亚通胀的各种因素如何演变的过程中，董事会准备保持耐心。”

Lowe坚持认为，在实际通胀率维持在2%至3%的目标区间内之前，澳联储不会提高现金利率。

他表示：“尽管通胀有所抬头，但现在就断定通胀将持续在目标区间内还为时过早。”

“鉴于全球能源市场近期的事态发展和持续存在的供应方面的问题，通胀上升将持续多久尚不确定。

“与此同时，工资增长依然温和，劳动力成本的增长速度可能还需要一段时间才能达到与通胀目标一致的水平。”

Lowe表示，全球经济正继续从疫情中复苏，但乌克兰战争是一个新的主要不确定性来源。

“由于能源价格大幅上涨，以及供应链在需求强劲时的中断，世界部分地区的通胀急剧上升。而乌克兰战争也使得许多商品的价格进一步上涨。”

Lowe表示，澳大利亚经济仍保持弹性，并指出，尽管一些固定利率最近有所上升，但利率仍处于非常低的水平。

“尽管一些城市的涨幅有所放缓，但房价的总体涨势仍然很好。在利率处于历史低位的情况下，保持贷款标准和确保借款人有足够的缓冲是很重要的。”

澳大利亚统计局周二公布的数据显示，1月份新增住房贷款创下纪录，新增贷款承诺价值上升2.6%，达到创纪录的337亿澳元。

新增投资房贷款增长6.1%，至创纪录的110亿澳元，自住房贷款增长1%，至227亿澳元，但发放给首次置业者的贷款数量有所下降。

澳联储加息只是时间问题

PropTrack资深经济学家Eleanor Creagh表示，2022年底加息的可能性有所增加，但她认为，澳大利亚央行希望在采取行动之前获得更多有关通胀和工资的数据。

PropTrack的经济学家们预计，第一次加息将在2022年末或2023年初。Creagh指出，澳大利亚央行明确表示要保持耐心，等待工资增速回升至3%以上。

Creagh表示：“银行提高现金利率的先决条件是通货膨胀率在2% - 3%的范围内‘可持续地’增长——这种情况需要工资增长在3% - 4%的范围内。”

“因此，尽管最新的通胀数据强于预期，潜在通胀也回到了澳大利亚央行的目标范围内，但董事会将等待工资转向持续增长的证据。”

“这意味着，8月似乎是最早加息的月份，但今年11月或许更有可能。”

“即使那样，现金利率也需要一段时间才能显著上升，因为澳大利亚央行希望在目标范围内保持充分就业和通胀。”

澳大利亚经济强于预期的表现促使许多专家提前了对澳大利亚央行自2010年11月以来的首次加息时间的预测。

澳大利亚联邦银行的经济学家预计，澳大利亚央行将在今年6月上调现金利率，而西太平洋银行和AMP Capital预计将在8月首次加息。

澳新银行的预期是在9月份，而澳大利亚国民银行的数据指向11月份。

房价预计在2023年下滑

在住房市场在2021年上涨20%以上之后，主要银行经济学家预计，今年的房价增长将放缓，且预计将会在2023年下降。

CBA澳洲经济主管Gareth Aird表示，预计全澳房价将继续小幅走高，但有证据显示，悉尼和墨尔本这两个最大的市场的房价可能已经见顶。

周二，Aird表示，CBA现在预计今年全澳住宅价格将保持稳定，而此前的预测是在2022年上涨7%。

他表示：“我们的预测显示，2022年上半年全澳房价将继续小幅上涨，并在2022年年中见顶，届时澳大利亚央行将开始令现金利率正常化。”

“从那以后，我们预计2022年下半年房价将逐渐下降，到今年年底全澳房价将基本保持不变。”

CBA现在预计明年住宅价格会有8%的“有序调整”，而之前的预测是下降10%。

Aird表示，这一预测的前提是，澳大利亚央行将逐步实施一个平缓的紧缩周期，到2023年第一季度将把现金利率提高到1.25%。

“住宅价格的调整是对利率上升的自然反应，因为是创纪录的低利率推动了2021年全澳房价的显著上涨，”他表示。

西太平洋银行的经济学家预计，今年晚些时候，利率收紧周期将进入一个广泛的调整阶段，并将持续到2023年和2024年。

他们预计，住宅价格今年将仅上涨2%，明年将下跌7%，2024年将进一步下跌5%。

NAB的经济学家预计，住宅价格今年将上涨2.7%，2023年将下跌9.3%，而AMP Capital预计，2022年将上涨3%，明年平均价格将下跌5%至10%。

澳新银行预计，随着更高的贷款利率开始发挥作用，房价将在2022年上升约8%，2023年下降6%。

Creagh表示，澳大利亚央行加息将有助于减缓今年的房价增长。

“当澳大利亚央行真的提高现金利率时，贷款利率将会上升，这将对房价增长起到刹车的作用。”

Creagh表示，realestate.com.au网站上的购房需求仍然很高，但预计明年将有所缓和。

“我们肯定正在接近房价的峰值。”

Creagh表示，尽管今年房价增长将放缓，但2022年房价不太可能下跌，之后的任何下跌都将是温和的。

“我们预计，房价的下跌将比许多大银行预测得更为温和。”