澳洲房价迎32年来最大涨幅，这一年都发生了什么？——2021年度回顾及感悟

2021全澳及悉尼房市综述

01

房价

本年度的全澳大利亚房价的，就是全澳大利亚所有的城市、所有的地区，包括house及公寓，所有的涨幅是21.6%。

这个数字也是自1989年6月以来，全澳涨幅最猛的一年。

对于悉尼房市来讲，过去的一年涨幅为25.8%，独立屋的涨幅是30.4%，公寓的涨幅是15.2%。

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清空率

2021年悉尼每周清空率的趋势图，这张图在网上没有找到，所以这张图是我自己来做的。

黄色的代表每周的一个清空率，灰色的代表的是疫情期间的清空率。

大家知道今年的悉尼呢是封城了几次，总的来讲，时间是从今年的6月26日到10月11号。

这种事情我相信也是百年不遇的，所以今年的疫情对于房市，是有一定影响，而且是那种很难预测的影响。

我觉得这个清空率，对于多数人来讲是，大家比较能听得懂的，比较关注，也比较好理解的。

简单来讲，2021年的周清空率最高发生在3月20日，那一周的清空率飙到了90%，也是今年唯一的一次上到90%。

最低的一次是在7月3日，清空率跌破70%为69%。因为7月3号也是lockdown之后的第一周，所以这个数字就没有上去。

全年平均的清空率是80.6%，疫情期间是80.2%，封城之前是83.1%，解封之后是75.6%。

总体来讲，从这个大的趋势来讲，今年的清空率已然是非常高的数字。

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上盘量

我经常在视频里说这个叫上盘量，大家看一下这张图表，黑色的线代表的是2021年的新上市的物业的数量。

自2021年的3月开始，这个上盘量已经超过了过去两年2019年和2020年，目前这个状态已经和过去过往像2016-2018，已经开始是基本上在一个线上了，就是开始趋于正常了。

虽然上盘量上升，但不代表现在市场上总的物业数量比以前多。

悉尼的新增物业较去年同期多了35.4%，这个数字是非常非常恐怖的，大于1/3的数字。

但是尽管这样，悉尼市场上房产数量和去年同期比还是少了9.9%，可见最近上盘的数量之多。

2021年全澳房市大事记

我把这10个月，从2月份到11月份，以两个月为1个单位，总结一下每个阶段发生的大事记，让大家对今年的市场，会有一个更清晰的认识，也可以看成是复盘吧。

2月-3月

其实有一些去年签约的客人，一开始还不太着急，但是一到今年年初开始，大家就很着急的就说想快点把这房子落了。

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CBA预测全澳房价将上涨8%

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Westpac预测未来2年房价上涨20%

事实上大家也知道，目前全澳房价涨幅21.6%。对于房价的走势，银行经济学家也不断的在预测。其实说实话这些东西不用预测，明眼人天天看市场的，都知道市场往哪走，涨完之后跌，跌完之后涨，这个很清楚的。

所以这个预测，一般都是石专家，带个石字旁。

3

RBA行长表示0.1%的标息将持续至少3年

4

新独立屋类获批量达20年来最高，公寓和联排别墅类建筑获批量下降了40%

许多建筑公司未来两年的档期，其实都已经排满了。那通常就可能对于建筑公司来讲，未来推迟了一到两个月是很正常，但今年全都排满了，因此今年的这种盖新房子的人特别难找。虽然独立屋的获批量很高，但是公寓和联排别墅类建筑获批量下降了40%，也是自2012年以来最低的一次。

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悉尼的中位价也达到了$895,333，高于2017年8月原最高点

这个数字为什么说的这么细呢？因为它是首次超过2017年8月的最高点，虽然超的不是很多。前面我有提到3月份悉尼的清空率超过90%，这也是2021年唯一的一次过90%。

6

物业的库存量比去年同期低了26.2%

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3月份悉尼的房价月涨幅3.7%

这是33年以来最高的月涨幅。上次还是在1988年的8月份，当时是3.3%。

4月-5月

1

澳洲统计局ABS表示，由于国际移民数量下降，澳洲自第一次世界大战以来，人口首次下降

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因为拍场竞争太激烈，悉尼4月拍前买入物业比例为47%，高于1月的30%

3

3.63%估价师认为市场将持续增长，而59%受访者认为房产泡沫已经形成

6月-7月

1 

20-21财政年度，NSW印花税收入93.79亿澳币

这个数字已经超过工资税，成为这个新州最大的税收来源 

2

6月份上市物业数量比5年平均值低24.4%

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许多业主开始推迟出售或拍前出售因为封城，很多业主也开始推迟出售，或者拍前出售。其中有19%的拍卖是撤回的，而超过75%的物业是拍前卖掉的，这也是百年不遇的场景

4

自6月26日封城以来，NSW拍卖物业数量下降40%

8月-9月

1

NSW新上市物业数量下降30%，较5年平均值低13.7%。

这也是自2010年以来最低的数字。

2

拍卖的物业数量连续3个月下降

3

悉尼CBD物业空置率达7.8%

4

转贷数量比去年增长10%

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一些卖家开始担心，并放弃出售房屋计划

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澳大利亚平均工资涨幅1.7%，房价涨幅为其11倍

10月-11月

1

CoreLogic表示，全澳物业盈利率为91.5%，其中独立屋盈利率为97.6%

什么叫盈利率？就是赚钱的这个概率。有100套房子出来，其中91.5套房子赚钱，创2011年以来最高，为39年以来最高。

2

APRA提高缓冲利率从2.5%到3%

3

10月全澳新上市物业总数上升25.5%

这也是澳大利亚从建国以来的最高水平

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10月悉尼房价月涨幅为1.5%这是本年度最低水平

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住宅类建筑成本上升7.1%，这是16年以来最高水平

6

CBA预估从2023年开始，房价预计下跌12%，RBA将在2023年第3季度开始升息 

以上的内容就是，今年截止到今天为止，发生的一些事情。

本期内容我其实花了挺多的时间，挑出我觉得最重要的跟大家来分享一下。

2021年个人房产感悟

作为buyer's agent，我也想和大家分享我自己的一些感受。

首先市场好的时候，作为买家，他这种想买房子的这种motivation，是不需要去说太多的，他自己很有意愿去买房。

其实也像很大多数入市的人的想法一样的，就是当市场热的时候，你自己是很有这种主观能动性去购买房子，尽管你明知道这个房价不便宜。

这个分两点来说，第一点从自住的角度来讲，自住在我看来就有点像"必修课"一样，就是没有办法控制。

你也不知道你什么时候突然间有钱了，你也不知道什么时候你能有孩子，就是有的时候要孩子，也不是说你想要就能要，也不是说你不想要他就没有，是吧？有的时候他不一定控制得了。

所以钱到位了、需求到位了，什么样的市场你都得入。

其实在过往的几年，你不管是低点位还是高点位，这些买了房子赚钱的人，他未必知道明天后天市场上什么样。他就是赶上，就是点儿正、命好，只能这么总结，这是刚需在那儿。

你孩子怀胎10月，不可能怀胎24个月等你对不对？不可能。所以就是到那地方，你刚需你就得必须得杠。

对于投资类的客人来讲，我觉得投资有点像"选修课"，就是你会更理性更可控。

比如说到年底了，我会跟一些投资客人说，我说今年没什么合适的房子或者有合适的房子，价钱标的有点高，我们不妨明年再看看。

因为现在货多，而且贷款收紧。卖家如果他要真的诚心想卖的话，他是要顺应着市场，所以我觉得市场可能会慢慢的，倾向于往买家市场这块走。

上图以月为单位的，过去10年房价涨幅指数的一个变化。

其实高点位的市场你入市起来，你心里的负担没有那么重，因为大家都在买，就不会很害怕是吧？

就比如说你走夜路，你害怕了，10几个、20个 100个人，你都不认识的，但是他跟你一块走，你肯定不害怕，是不？

尽管你也不认识他，你也不认为他能保护你、低点位的时候，有的时候就需要点勇气，因为市场充斥的都是负面消息。包括去年前年有些客人就说金融危机了，我觉得澳洲的泡沫要来了。

就咱这么说吧，未来房市有泡沫，你那个时候买，你今年卖你也赚了，对吧？毕竟盈利率91%在那里。

我个人觉得，我们现在能做的事情就是，在下一个"2021"年来的时候，我手里能有一套可以去卖掉它的房子。

因为现在很多人看房市涨，你就光开心了，但你也卖不了。你把你自住房卖了，你还得接着买，你只能卖你的投资房。

所以低点位入市，高点位抛房，所以我觉得这个是需要提前布局的。

再一个2021年，可能是八年后十年后，但是我现在要把这个种子，在有条件的情况下，要埋下去了，所以这是我自己的一个感受。

2021年我印象最深刻的房子

其实今年我也看了几百套房子了，你让我冷不丁想一想哪套房子的涨幅最好或者让我印象最深刻，我也一时还真的想不出来。

要么就是太贵了，我觉得没什么意思。所以我就从我自己今年买帮客人买了一套房子，来跟大家分享一下。

今年我最满意的交易

这套房子因为客人买的，我就不说在哪了，但这套房子是我认为我今年，买的最好的一套房子。

这个客人在跟我们签约之前，他看了大概两年的房子。

我帮他找了这套房子，中介我也认识了很多年了，他跟我说这套房子的时候，首先让我感觉印象最深的就是它的价钱，很划算。

我带客人去看完之后，跟他说完之后客人也很聪明，也很识货，就说我觉得挺好，所以基本上当天看完当天就报价了。

这个房子本来是那个周六要上市的，结果我们是周五就把这个房子拿下来了。

拿下之后中介就跟我说，这个房价是confidential，你不要跟任何人透露。为什么呢？因为他家的隔壁，下周也要上市，同公司listing。

隔壁那套房子的占地880sqm，我买的这套占地是完全一样的，condition能比我的稍微好一点点。那个房子用了14天，以$690万拍前卖掉，而我买的那套房子仅$600万。

因此我觉得买到这套房子，完全是天时地利人和。第一卖家着急出手，第二中介给力，第三买家识货，第四Right Timing，集齐了这些因素买到这样的一套房子。

这套房子如果是现在来卖的话，市场价应该是在$700万。所以我觉得这套房子是我今年，个人买的最满意的一套房子。今年我最心仪的房子

第二套房子是我个人印象，比较深刻的一套房子，当然这套房子会贵一点。

这套房子是位于悉尼下北Mosman，占地892平，内部470平，4/4/2，不是一线水景，算是二线水景。

我为什么喜欢它呢？

首先这个房子是带水景的，水景是在我看来一千万以上的房子的标配。

第二这个房子的户型格局，跟一般的房子不太一样。

他进门之后，先是有一个小的房子里面有个健身房，有一个房间是专门给狗准备，他家可能养了4条狗。

在穿到主要的那个house 之前，中间是一个大院子草坪。

往常house的院子，就是在最后面，它是在中间，就有点像那个教学楼那种感觉。

再往前是主要的房屋，它虽然不是那种很modern 的，但是户型让我感觉很舒服，每个房间很宽敞。

而且他用的一些东西我觉得很有特点。

比如楼梯据说是从melbourne 运过来的，然后景观也还可以，隐私性也不错。

所以我觉得这套房子是我今年为止看过的，我比较心仪的一套。

这套房子是今年以$1450万拍前卖掉的，用了也就不到40天。