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悉尼

房产投资者的纠结心态:涨了不等于赚到

1个月前 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论2条

2021,匆匆那年,疫情依旧,澳房大涨。

房产投资者的纠结心路历程,排名当先的,一定有这个话题:涨了不等于赚到。

为什么房子涨了三倍,我才赚了一倍?那是因为澳洲的税务政策呀。

不得不支付的资本利得税,是否让你大失所望?

但你是否知道,合理合法做提前做好税务规划,就可以将你支付税金额降到最低,甚至完全避免?

是的,税务筹划这件事,可不是亡羊补牢,而是在购房投资前就应该布好的局。

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首先,再次科普一下,什么是资本利得税?

资本利得税是指出售房屋等资产获利时缴纳的税款。它于1985年9月20日引入澳大利亚,适用于自那时起获得的资产(但也有例外)。

当你以高于你所支付的价格出售资产时,其差额被认为是资本收益。除非你有资格获得豁免,否则这一数额必须在该年的报税中申报。

然而,如果一项资产的售价低于你所支付的价格,其差额将被算作资本损失。

虽然你不能用资本损失来抵消你的正常收入,但你可以用它来抵消任何资本收益所支付的税款,甚至是未来的收益。

我怎样才能避免或尽量减少资本利得税?有几项对CGT的豁免可能适用于你。但即使你不符合条件,也不要着急。仍有一些方法可以减少你的税负。

注意购买日期

如上所述,如果你的房产是在1985年9月20日之前购置的,它将被免除资本利得税。

这意味着你不必为任何利润缴税,也不能用任何损失来减少你的应税收入。

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利用主要居所免税

如果你和你的家人在购买房产后一直住在那里,它没有被用来产生任何收入,并且它位于两公顷或以下的土地上,你通常可以获得全额的CGT豁免。

更广泛地说,如果房产符合以下标准,ATO将认为它是你的主要居所,但每项标准的权重会根据个人情况而有所不同。

▸ 你和你的家人住在里面

▸ 你把你的个人物品放在里面

▸ 这是你的邮件投递地址

▸ 这是你在选举名单上的地址

▸ 煤气和电力等服务是连接的

但是,即使你搬走了,改变了你在选举名单上的地址,并重新安置了你的个人物品,只要不用于产生收入,房产就可以无限期地保持主要住所的地位。

当你出售时,你将有资格获得主要住宅的CGT豁免。

利用“六年法则”

如果你使用你不再居住的房产来产生收入,例如将其出租,ATO将允许你继续将其作为你的主要住所,时间最长为6年,从而享有一定条件下的CGT豁免。

在此期间,你将不能把任何其他住宅作为你的主要住所,除非在有限的时间内,如果你要搬到一个新家。

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准确计算投资成本

投资成本是指收购、持有和处置房产的成本。

从售价中减去,你就可以获得资本收益。根据ATO的说法,CGT资产的成本基础由以下部分组成。

○ 你为该资产支付的钱,如房产合同的购买价格。

○ 获取资产的附带成本,如印花税,评估费,各种咨询费用。

○ 拥有该资产的成本,如市政厅费和水费。

○ 增加资产价值的资本成本,如进行了花园修缮。

○ 维护或捍卫你对该资产的所有权或权利的资本成本,如和邻居的土地交界产生了纠纷而支付的法律费用。

印花税、贷款申请费、房产经纪人费用和任何装修费用可都是属于投资成本。

请确保保留所有与房产有关的支出记录。

持有房产至少12个月

任何在12个月内购买和出售的房产都将按全额CGT税率征税。

但是,如果你持有房产的时间超过12个月并出售房产时候是澳洲税务居民,你就可以使用CGT折扣法或指数化法减少你的资本收益。

CGT折扣法对你的资本收益适用50%的折扣。

因此,如果一个房产以高于其成本基础的20万澳币的价格出售,只有该金额的一半(10万澳币)将被添加到你的应纳税收入中。

指数化方法有点复杂,只有在你在1999年9月21日之前购买房产时才能使用。

它允许你将房产的原始成本转换到一个新的水平。

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选择在纳税收入低的年份出售

如果你知道你的收入在下一个财政年度会减少,那么推迟到那时再出售房产会降低你的边际税率并减少你的CGT责任。

这需要一些计划和远见,但如果做得好的话,可以为你节省相当多的钱。

投资于经济适用房

2018年1月1日,政府为那些投资于合格的经济适用房的人引入了额外的10%的CGT折扣,使CGT的最高折扣达到60%。

为了使你的房产符合条件,它必须以低于私人市场租金的价格出租给低收入或中等收入的租户。

它还必须通过注册的社区住房提供者进行管理,并且总共持有至少三年的时间。

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选择其他投资结构

除了个人或和家人联名投资,其实还有很多不同的投资架构可以搭建,比如信托,养老金等等,可大大减少甚至让您的税率变为0.综上所说,当涉及到税务问题时,向注册税务代理或会计师寻求建议,进行个性化的咨询和解决方案,总是一个好主意。

新的疫情变种OMICRON还不明朗,但确定的是,我们还是会跨年,还是会迎新,还是会有未来的生活向我们招手,还是会一如既往的有澳房大全和Leadin领赢的陪伴。

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最新评论(2)
红星家居 1个月前 回复
有点乱
Rebeccama 1个月前 回复
有效的地产知识


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