“繁荣远未结束” 澳大利亚房产价格连续第14个月上涨

澳大利亚的房地产市场热潮继续发展。根据最新数据显示，在11月份，澳洲住房价格连续第十四个月上涨。

全澳范围内，房价已经攀升了22.2%，使澳大利亚的房产中位价增加了大约12.67万澳元。

但市场的增长正在失去动力。

根据CoreLogic最新的全国房价指数显示，尽管11月份全澳房价继续上涨1.3%，但11月份的数据是自1月份（+0.9%）以来最疲软的。

首府城市之间的表现不同

在悉尼和墨尔本，由于新挂牌房屋数量的突然增加和负担压力，市场情况已大幅放缓。

悉尼房价在11月上涨0.9%，墨尔本房价上涨0.6%，与今年3月悉尼和墨尔本房价分别飙升3.7%和2.4%的剧烈涨幅相比相去甚远。

CoreLogic研究总监Tim Lawless表示，增长速度放缓是由多种原因造成的。

“在最近几个月里，几乎所有推动房价上涨的因素都失去了部分效力。”

“固定贷款利率正在上升，更高的待售房源数量正在降低购房者的紧迫感，可承受性已成为进入市场的更大障碍，贷款也更难获得。”

但Lawless认为，繁荣远未结束。

他表示：“尽管市场的推动力已经退去，但现在仍然很火热。”

“繁荣还没有结束。即使在房价增速放缓的墨尔本和悉尼，你仍能看到房价在一个月内上涨1%。”

“尽管市场活动已经放缓，但其速度仍远高于平均水平。如果你仔细研究一下悉尼的市场，你会发现1%的涨幅仍然相当于房价在一个月里增加近1万澳元。”

首府城市的房市发展趋势正显示出更大的多样性。

目前，澳大利亚增长最快的房地产市场在布里斯班和阿德莱德，那里的房价正在迅速上涨。它们也是仅有的尚未经历减速的首府城市。

布里斯班的房价在11月上涨了2.9%，达到了周期性高点。这是这座河畔城市18年来房产价格的最快增速，在短短一个月内，平均购房支出就增加了1.85万澳元。

阿德莱德的房价上涨了2.5%，相当于攀升了13,500澳元，这也是1993年2月以来的最高涨幅。

Lawless表示：“与更大的城市相比，布里斯班和阿德莱德的住房负担能力不那么紧迫，当地受到的由新冠疫情封锁造成的破坏较少，而且州际移民的增加也正在推动住房需求。”

“另一方面，悉尼和墨尔本的需求受到负担压力和州际及海外移民减少的影响更大。”

购房者开始转向单元房

独立屋的表现继续强于单元房。在11月，首府城市的这两种房产价格分别上涨1.2%和0.7%。

从房产中位价上看来，目前，首府城市的独立屋较单元房贵37.9%，成为有史以来的最大差异。

以价值计算，首府城市的独立屋价格平均比单元房多240,500澳元。

在悉尼，独立屋和公寓价值之间的差距是最大的，一栋独立屋的价格平均比一套单元房高出52.3万澳元。

Lawless表示：“由于各种住房类型之间存在如此大的价值差距，难怪我们看到需求正逐渐选择向高密度住房过渡，原因是它们比买独立屋要便宜得多。”

他还认为，到2022年，澳大利亚的房地产市场将继续上涨，尽管速度会放缓。

“在房价开始下跌之前，市场仍有上涨空间。市场下跌的信号是利率的上升，”Lawless表示。

“我的猜测是，到2022年，增长速度将逐渐放缓，但房屋价格可能仍会上涨。

“重要的是，情况将更加多样化。除了个别情况以外，并不是每个市场都能实现两位数的年增长率。”

房源的上涨可能还将持续

挂牌物业供应动态的不同，也在澳大利亚各首府城市产生了不一样的影响。

在截至11月28日的四周内，阿德莱德可供出售的总挂牌房产库存量比5年平均水平低32%，布里斯班低33.9%。

然而，最近几周，悉尼和墨尔本的房源水平已变得更加正常，悉尼的上市物业总数仅比5年平均水平低2.6%，而墨尔本的待售物业数量已经比5年平均水平高7.9%。

Lawless表示，他预计新房源的数量在新的一年里将继续增加，这将是推动资本增长放缓的一个关键因素。

他表示：“在那些待售房产库存水平开始加快上涨的城市，买家的议价能力更高，选择也更多，这并不奇怪。”

而最新的Domain数据显示，随着明年1月份房地产市场重新开放，希望在房价见顶前出售房屋的房主数量还将大幅增加，挂牌房源水平也将进一步上涨。

与去年同期相比，悉尼的估价请求增加了32%，墨尔本则增加了42%，这表明大量潜在卖家正准备在新的一年进入该市场。

Domain研究和经济部门主管Nicola Powell，大量房源的上市可能会比预期更快地改变市场。

她表示：“估价激增很能说明问题，尤其是在我们离年底如此之近的这个时候。”

“我认为，这表明越来越多的房主正考虑把他们的房子放到市场上出售，因为他们害怕错过可能会在明年初到来的顶峰时期。

“待售房产库存数量正在增加，并迅速改变了市场的情况，这对买家有利。”

其他首府城市同样出现了醒目的高房产估价率，阿德莱德上升了34%，布里斯班上升了19%，珀斯上升了23%。

Powell表示，1月初上市待售物业数量的激增情况可能会延续到整个秋季。

她表示：“在接下来的一年中，我预计夏末和秋季都将十分强劲，届时购房者将看到更多的选择进入市场。”

“我们的房价增速已经度过了峰值，房产价值也将很快达到顶峰。因此，卖家将试图在形势保持强劲的时候卖出，但局势已经开始逆转。”