墨尔本房价2023年将下跌10%？看联邦银行怎么说（组图）

根据澳大利亚联邦银行（Commonwealth Bank of Australia）的最新分析，随着澳洲央行将现金利率上调至1.25%，预计2023年悉尼房价将下跌12%，墨尔本房价将下跌10%。

澳洲联邦银行经济主管Gareth Aird写道，由于加息给需求带来了下行压力，预计全国住宅价格将下降10%。

澳新银行的预测与澳新银行的温和修正预期形成对比。澳新银行预计，悉尼和墨尔本的房价在2023年将分别下跌4%和2%。澳新银行还预计，这2个城市合并后的房价降幅将较小，为4%。

Aird写道：“澳洲央行将在2023年第三季度之前，将现金利率降至1.25%的渐进、浅层紧缩周期，是我们预期房价将在2023年之后收缩的核心所在。”

“如果房价上涨，利率就会成为不利因素。鉴于我们预计澳央行将在2022年底开始将现金利率正常化，我们相信未来两年我们将朝着这个方向迈进。”

CBA预测，随着经济达到充分就业，以及工资年增长率升至3%的预期水平，到明年11月，利率将上升15个基点，至0.25%。

随后将在2022年12月加息25个基点，并在2023年第一季度、第二季度和第三季度进一步加息25个基点，这将使现金利率达到1.25%。

Aird写道：“利率上升将对信贷需求施加下行压力，这将导致住宅价格回落。”

“由于利率上升的百分比变化很大，对借贷能力和信贷需求的影响将相当大。起始利率越低，给定一个百分点的利率变化百分比就越大。”

预计住宅价格在今年剩余时间内仍将强劲上涨，但在2022年上半年，由于固定抵押贷款利率上升、负担能力受限以及经过一段时间的超常规价格上涨后的自然疲劳，住宅价格将大幅放缓。

当这种情况发生时，我们预计冷却反馈循环会加强，从而抑制买家的预期，加上普遍疲劳和对澳大利亚央行加息的日益预期，价格将在 2022 年第三季度达到顶峰，我们认为这将是澳洲央行的紧缩周期，”Aird指出。

最近几周，随着融资成本上升和澳洲央行放弃其收益率曲线目标，许多贷方提高了固定利率抵押贷款的利率。

Aird写道：“在疫情期间，固定而非浮动利率的新增贷款比例比通常要大得多，因为固定利率通常低于标准浮动利率。”

因此，固定利率抵押贷款利率的提高将对信贷需求产生比通常更大的降温影响。

“在我们看来，进一步收紧宏观经济政策是不太可能的，因为较高的固定房贷利率将给APRA市场带来预期的降温。”

预计悉尼房价今年将上涨27%，但到2022年将仅增长6%。墨尔本今年年底将上涨17%，但明年涨幅将较小，仅为8%。就全国而言，预计房价年底将上涨22%，明年将上涨7%。

Aird指出：“如果澳洲央行收紧政策的力度更大、或比我们对现金利率的预测更早，我们预计住宅价格的降幅将超过我们的中心预期。”

“同样，如果澳洲央行收紧政策的时间晚于我们的预期，或者收紧周期较短，我们预计2023年的房价跌幅将较小。

“短期内，我们预测的主要风险在于贷款上的宏观审慎政策。如果APRA出台额外政策为房地产市场降温，或进一步提高服务能力缓冲，我们预计2022年房价涨幅将会较小。