转贷是把双刃剑,这把神器你真的会用?丨财神
月底利率总结那篇文章发表之后,我收到了一个有关转贷的咨询。
这位客户在5个月之前刚换了一家银行,现在又想转。
我问了一下客户目前的利率,其实也很不错。
我说目前你的情况都还好,没必要转贷。
他回答说上次转贷银行给了补助,这次转过去可以再拿一次补助。
我反问他你知道转贷的弊端与好处吗?
他回答说不太了解。
在我耐心的解释一遍之后,这位客户打消转贷的念头。
“房贷支出”是我们个人财务中时间最久,数额巨大的一项支出,管理现金流和做好投资赚钱是同等的重要。
就像足球比赛中防守好的一方,获胜的概率要大于进攻端强的球队。
在低息并伴随转贷补助的环境下,越来越多的借款人开始考虑“转贷”。
然而每一次转贷都会达到预定效果吗?
答案是当然不会,而且有些时候是越转越糟。
所以,今天我利用这期专栏和大家说说转贷的利与弊。
我先说一下为什么要“转贷“。转贷最主要的目的就三点:
● 降息
● 降还款额度
● 转贷再套现
看似简简单单的转贷,有些客户目的错了,随着时间的累积甚至承受着巨大的经济损失。
第一点
降息
如果你选择即将要做转贷申请,我建议一定先把降息作为首要考虑的因素,尤其是在低息的情况下。
因为降低利息支出,作为借款人可以立刻在这项操作中省下很多的钱。
就像我最近操作的一些案例,在做完贷款重组之后,基本每年都省下几千澳币的支出。
这是实实在在可以马上看见的好处,同时也缓解还款现金流的压力。
第二点
降还款额度
控制现金流在个人财务管理中是最重要的因素,尤其是对拥有多套物业的房产投资者而言。
因为其中很多投资者在房贷开始的前几年,都喜欢用只还利息的还款方式。
一旦转成25年本息同还,每月的还款将上升近40%。
举个例子:50万澳币的贷款只还利息时,借款人每月还1500澳币左右,如果仅付息贷款到期之后,25年本息同还每月将达到2500澳币左右。
由于近两年疫情的原因,有些借款人觉得压力很大,所以通过转贷把年限拉长,同时降息,给自己一些缓冲时间,等个人情况好转之后在增大还款力度。
第三点
套现投资
从去年开始,澳洲各大城市的清空率以及均价不断攀升,利率低,货币超发。在存款利率以及对冲利率回报较低的情况下,所有人都不想让自己的存款贬值。
对于有房产的人,将增值部分套现再投资房产就成为了不二选项。
如今影响转贷套现最核心的两个要素就是“借款政策”和“房屋估价“ 这两个因素同亮绿灯,所以这轮涨幅之中,很多买家都是转贷套现做的首付款。
2020年底,一个东区的客户利用房产的增值,在悉尼下北又入手了一套别墅,就正好赶上了这轮的增长周期。
转贷虽然有很多好处,但是同时也会产生负面效果。
缺点一
频繁的转贷可能增加你的花费
只要是贷款就一定会产生费用,费用的多少是要看不同的金融机构。
大多数金融机构都是在成交时从借款额度里扣除,所以很多贷款申请人并没有感觉。
这里最常见的费用就是退出费、申请费、估价费、借款机构注册费和注销费及年费。
如果借款人是定息,这里还涉及解除费等。所以转贷前借款人要仔细算好支出的成本。
缺点二
频繁的暴漏申请信息
只要是涉及更换银行,贷款申请也就需要重新做一遍,包括现在的工作情况,家庭情况,存款情况等等,都要被银行重新考核。
你的很多信息也将会被上传至个人征信系统上,更新的数据包括,雇主,即将申请的贷款额度,住址等。
有些银行会问一些留下这么多咨询记录的原因,如果给不出合理的解释,银行极有可能拒批申请。
对于很多自雇人士,或工作收入不是很稳定的客人,频繁转贷百害而无一利。应该把机会留到最需要的时候。
缺点三
增加你的实际还款数
贷款期限通常是30年,如果是本息同还的前提下,本金是越还越多,利息产生的费用是越来越少。然而贷款人经常转贷,就会将实际还款年限拉长。
本来30年解决的房贷的时间实际拉长到40年甚至更长,所以实际产品的利息成本也就增加很多。
再有就是增贷的同时,你的利率支出也在增加,所以套现投资成败最核心的就是现金流的规划。
转贷是一件非常慎重的事情,转贷的所有操作一定要有强有力的财务目标作为依托。
理解了转贷的利与弊才能更合理的给出自己的转贷理由,才能随心所欲的用好这把神器。