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在墨尔本买房和悉尼的本质区别在哪

2021-06-07 来源: 澳洲万邦金融 原文链接 评论0条

俗话说的好,隔行如隔山,这样的道理对于房地产也是相通的,隔城如隔山,在一个城市行得通的投资底层逻辑,照搬到另一个城市的时候很容易出现水土不服,正所谓汝之砒霜彼之蜜糖。

我们从几个方面来看墨尔本和悉尼的不同,在最后我根据这几点来进行总结。

第一组对比是悉尼的Bondi 海滩和墨尔本Brighton

墨尔本Brighton拥有和邦带海滩齐名的Dendy Street Beach,也居住着维州一些最有钱的土豪,Bondi有出名的徒步路线Bondi Coastal Walk, 而brighton拥有出名的自行车道Beach road。

如此相似的地域,在房产上的表现却截然不同,我们先看公寓

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Brighton目前有102套公寓在市场上出售,但这个数字并没有反映出在卖公寓的真实数量,因为Brighton有非常多的全新公寓项目正在出售。

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Bondi Beach目前在售卖的公寓总共有27套,没有任何全新公寓项目在出售。

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我们再看价格 

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Bondi beach的公寓总体中价位超过House总体中价位的三分之一( 117/338)

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而Brighton的公寓总体中价位不到House总体中价位的三分之一(98/306)

顺便说一下Bondi海滩最贵公寓可以卖到2000万,这个区最高价格的房子是公寓不是House,而Birghton也就是大约500万左右,但公寓修的跟Townhouse没啥两样。

我们快速看一下墨尔本别的区在售数量和悉尼的对比

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Toorak 79套公寓在售, Woollahra在售公寓21套

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South Yarra在卖的公寓300多套,Darlinghust 30多套。

我们再看维州的边远地区,城乡结合部的情况

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墨尔本的Dandenong相当于悉尼的Blacktown,当你搜索公寓时出来的都是图片里类似的房子,这种房子在NSW我们叫它Villa,其实就是单层Townhouse的意思,而墨尔本人叫Unit,近10年盖的全新或次新公寓叫apartment。

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墨尔本最近10年开始在市区20公里外零星盖一些公寓,而上图的红砖公寓,半世纪前就开始在悉尼30,40公里以外的区普及。

我们把以上的内容先做个总结

1.墨尔本的大部分顶级好区如St Kilda, Brighton等通火车,而且公寓多,相比又便宜,墨尔本区域的门槛不如悉尼高,悉尼好区普遍不通火车,公寓在市面上的不多,而且又旧又贵

2.公寓在墨尔本的普及度和历史都比悉尼短,所谓的公寓对老墨尔本人来说还是一种全新的观念,以前人家是住Villa的。墨尔本的公寓更多是移民和投资客做接盘侠。而悉尼真有本地人愿意住公寓,愿意为公寓支付高昂的价格。

第二部分我们看看区域成交最高价的房子

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拿悉尼的Paddington来说300平以上地的排屋就是当地面积数一数二的大面积了,而在当地成交最高价的排屋中,也有不少地不算很大,但在当地好街区如Paddington street的排屋。

我对比了墨尔本类似的区Fitzory,当地的成交价高的房子,普遍土地面积在当地也是是属于数一数二的大地级别。

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例如刚才我们说的墨尔本的一个区Brighton,售价最高的房子都是大地,2000-3000多平很正常。

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一般来说一个区成交价最高的房子理应都是地块最大,房子最好的,这点在悉尼也是一样,只是悉尼整体来说,最高价除了跟土地的面积产生直接的关系,街区的位置,景色对房价的影响权重要比墨尔本更大一些。

乃至在悉尼一些区,成交价很高的一些房子,会突然蹦出一个小地房子,而且高价房更多集中在某一些街区。

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再例如悉尼north  Bondi 的Hastings parade ,这条街很多房子地不算小,但也不是最大,但这条街和邻近的街承包了大部分当地的高价房。

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最后我们来看看墨尔本的城市开发政策

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以上是维州的几种土地规划性质,其中最常见的一种地是GRZ和我们的NSW的R2zoning一个性质,只是区别是这个zoning能建什么不能建什么取决于当地Council,而维州是全州统一。

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在墨尔本东边大部分地是GRZ,理论上来说都可以盖Townhouse,一部分是NRZ地,类似保护区,但可以盖duplex。

而NSW在开倒车,R3建Townhouse的地本来就少,现在很多区R2 的地连duplex也不让盖了。

墨尔本能盖房的地多,所以墨尔本一些朋友告诉我,当地有钱人是开发房产,而不是投资房产,有的卖掉一部分房子,然后留着自己开发的产品,人人都是小开发商。

Townhouse,尤其边远地区的Townhouse其实在维州是不保值的,门槛太低了。

今天释放了这多信息,让我帮你梳理一下,做个总结。悉尼买房就一个字————区。悉尼人买房看地段,看街区,而且有些区域门槛高,开发少,所以公寓,house都涨的不错。人们愿意为好区,好街,为当地人文历史支付额外的溢价。

墨尔本买房就一个字-----地,地越大越好,墨尔本好区门槛低,公寓一大堆没人买,Townhouse开发机会多,而墨尔本西边大片荒地可以做house land。墨尔本买房一个字:地。墨尔本东边成熟区域的可以开发成熟大地块,破地大房是王道。

当然当地楼花中介会用各种方式给你洗脑

1. 你买的起,养不起啊

2. Melton过去30年涨的Toorak一样快(我听过最无耻的谎言)

3.咱们是上班族,别想开发的事,老老实实买几套房子扣税得了

4.一叶障目,你太负能量了

5. 市区是黄金地段,没听过Location吗?你看悉尼公寓多少钱,这边是白菜价啊,我们现在免印花税,开发商还给回扣(爱占小便宜全中招了)

然后他们老板自己买地开发townhouse和Houseland卖给你。

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