2021年，房价上涨的速度可能是工资的十倍

顶级经济学家警告称，由于今年房价上涨速度可能是工资上涨速度的10倍以上，就业市场的改善对试图存下住房首付的中等收入人群没有什么改变。

专家警告称，政府对购房者的补贴和对投资者的税收优惠只会让一些人更难买房。

由于每年约十万名首次置业者与数以百万计不希望见到自己的资产价值下降的房主相比过于渺小，政策制定者试图改善住房成本的努力困难重重。

澳大利亚就业市场自疫情导致衰退最严重时期以来已有所改善，根据澳大利亚统计局上周发布的数据显示，4月份失业率下降0.2个百分点，至5.5%。

第一季度工资水平小幅上涨0.6%，年率为增长1.5%。

但AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示，鉴于房价仅在同一时期就以工资8倍以上的速度上涨，这还不足以帮助有购房意愿的购房者进入市场。

“这几乎很难有什么改变。根据CoreLogic的数据，今年房价已经上涨了8%。而仅在5月份就将会有2%的增长。”Oliver表示。

“随着今年的市场逐渐趋于稳定，我们将看到一些城市的房价涨幅达到15%至20%。”

到今年年底，预计房价涨幅可能超过工资涨幅的10倍以上，使中低收入者的境况更糟。

“如果你从事于服务业、餐饮或住宿行业，同时你可能已经得到了加薪，但你的工资水平很大程度上而言仍旧不够拥有房产。负担能力越来越差。”Oliver表示。

家庭平均收入和房价增长之间的差距多年来一直在扩大。

澳大利亚联邦储备银行发现，1990年，澳大利亚的平均住房成本约为家庭平均可支配收入的2.5倍。

现在，澳大利亚各地的房价是储备银行当年统计的5倍，且悉尼和墨尔本等首府城市的房价还要更加高企。

在最新的Demographia全球住房最昂贵城市排行榜上，悉尼排名第三。

需求和供给的转变

塔斯马尼亚独立经济学家Saul Eslake表示，当政府开始增加住房需求，同时建设放缓时，房价就会飙升。

”从1940年代末到1970年代中期，政府政策通常集中在增加住房的供应。不是他们自行建设大量房产，就是鼓励和促进私营公司兴建住房，避免了对房产需求的人为膨胀，”Eslake表示。

“但随着1964年首次置业者补助计划开始，特别是自从20世纪70年代末以来，政府的政策从增加供应(转向限制供应)，进而转向扩大住房需求。”

经济学家们认为，自那时以来，推动需求的激励措施不断增长，主要归功于对房主的各种补助和优惠的税收设置，如负扣税和资本利得税。

这些政策刺激了纳税人将资金投入房地产市场，并鼓励“父母投资者”的兴起。

CoreLogic研究主管Tim Lawless表示，据CoreLogic估计，截至今年4月底，澳大利亚住宅的总价值达到8.1万亿澳元，53%的家庭财富被用于这一资产类型。

Lawless表示：“可以理解的是，政策制定者不愿实施可能使房价面临下行压力的政策。”

“随着财富效应的逆转，房屋价值的下降可能会导致家庭支出减少，从而拖累经济增长。”

房主和准房主之间的政治平衡

Eslake指出，除了经济方面的影响外，任何想让住房变得更实惠的政治家都不太可能成功。

“大约有1100万选票掌握在那些至少拥有一套房产的人手上，更别提还有两百万左右拥有两套房产或以上的人。这比任何一年中有希望首次购得房产的人要多得多。” Eslake表示。

每年大约仅有十万名首次置业者。

Oliver指出，现实情况是，这一改变几乎不会得到政治上的支持。因为有三分之二的澳大利亚人住在自己已经拥有的或正在为其偿还贷款的房子里。

“(随着)更多的人进入房地产市场，对住房可负担性和降低房价的政治支持就会减少。我们就像身处传送带之上，被困住了。”

“当购房者真的加入市场时，他们的态度就会改变。他们加入了这一潮流，不希望房价下跌造成实际损失。”

Oliver指出，去年由疫情流行引发的经济低迷使得房价处于危险之中时，就已经表明了什么才是最要紧的。

他表示：“我们看到了一个又一个推动房地产市场回升的刺激措施。”

接下来会发生什么？

经济学家表示，在工资增长赶上来的同时，房价的温和增长是必要的。这是一种很难实现的情况，但如果需求驱动型政策被取消，这并非不可能。

SGS经济与规划主管及合作伙伴Ellen Witte表示，取消此类政策还将为包括基金和大型投资者在内的私营企业提供财政激励，以更有效地建造负担得起的住房。

“目前，它是由投资者和投机行为驱动的，这种平衡需要改变。房价持续大幅上涨是有动力的，”Witte表示。

尽管工党用于在澳大利亚建造更多住房的100亿澳元拨款是一个“良好的开端”，Witte女士认为，即使这样这一计划也过时了，因为它是基于十多年前的模式。

“我们可能需要提出更创新的解决方案。”