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悉尼

租客拖欠租金,作为澳洲房东的我,可以将租客赶走吗?

1个月前 来源: 澳洲法律评论 原文链接 评论0条

在澳洲购置房产值得令人兴奋,但投资房产难免与租客打交道。当遇到不按时交付租金或令人头疼的租客时,房东们不免担心自己的权益。

在Tyrrell v Jesbro Enterprise Pty Ltd [2017] QSC 55 一案中,Jesbro Enterprise购买了一处汽车旅馆生意,并与房东Tyrrell夫妇签了相当一段时间的租约来经营生意。在此期间,双方协商同意将会由房东来出资完成所有客房洗手间的重整工作。但是由于汽车旅馆在装修期间无法出租,租客认为自己没有义务向房东支付房租。

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因此,房东根据昆州《财产法》第124条的规定,向租客发出了《纠正违约通知书》(以下称《通知书》)要求其在规定时间内缴纳欠款,否则房东将会终止租约,收回房产。最终租客没有按照《通知书》的要求缴纳欠款,房东向法庭申请确认他们的租约在租客拒不履行《通知书》的要求后已经依法终止。

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可惜的是,在这一案中,房东忽略了一项非常重要的法律细节。昆州《财产法》第124(8)条规定,房东向租客发出的《通知书》必须“严格符合”规定的标准格式文本 (即Form 7: Notice to Remedy Breach of Covenant)。在规定文本Form 7的结尾,有如下一段注解:

【注: 如果租客未能在合理时间内纠正违约行为,房东将有权收回房产并终止租约 – 见《财产法》第124条】

【另注: 如果要求缴纳所欠租金或其他款项,应当标明所欠金额与其对应的相关周期;如基本房租: 1995年3月 - $x...】

房东主张尽管该《通知书》删除了这段注解,但因为律师函中已经提及到了注解所要表达的相关内容,该《通知书》仍然应该被视为有效。然而法官认为律师函并不能弥补《通知书》所忽略的细节,法条明确规定了《通知书》必须“严格符合”标准格式文本。房东的粗心大意将会造成沟通上的误解,比如,租客没有被告知在房东提供的“合理时间”内还清欠款的重要性,以及房东将会有权终止租约 (“will”而不是”may”)。因此法官驳回了房东的诉求,并要求房东自行承担诉讼费用。

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由此案例可见,在诉讼当中,一个小小的细节可以决定一个案件的胜负。房东在与租客来往的过程中,需要明确自己的权利与义务。当涉及法律程序时,应当将自身的风险降到最低,如自己无法拿捏准确,更应当尽早地聘请律师以确保自己的行为符合法律上的规定。

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