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悉尼

澳洲房市:因供应过剩,业内人士建议“别买公寓”(图)

2021-04-22 来源: 澳大利亚广播公司ABC中文 评论8条

本文转载自澳大利亚广播公司ABC中文,仅代表原出处和原作者观点,仅供参考阅读,不代表本网态度和立场。

尽管澳大利亚房价的上涨速度达到了32年来最快的水平,但一些城市的公寓市场却出现供应过剩的局面。在一些情况最为严重的城市,公寓并没有乘势赢得购房者的青睐。

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伊恩·金斯福德·史密斯和伯尼·约瑟夫在悉尼帕拉马塔附近的新公寓前。(ABC News: Simon Beardsell)

在一些地区,单元公寓的价格在过去一年里大幅下跌,始终未从疫情引发的暴跌中走出来——悉尼和墨尔本两座首府城市的情况则最为严重。

究其原因则是,投资物业一般不用于自住,而是出租给能够自由出入境的国际学生和外国工人。这就是为什么严重依赖这类人群的悉尼和墨尔本公寓市场低迷不振。

也正因如此,两周前,伊恩·金斯福德·史密斯(Ian Kingsford-Smith)和他的伴侣伯尼·约瑟夫(Berni Joseph)有能力在悉尼买下了他们的首个物业。

“如果是在6至12个月前买下这套房,价格可能会比现在高出5%至10%,”金斯福德·史密斯对澳大利亚广播公司新闻部记者说。

像许多澳大利亚人一样,这对伴侣很多年来都是在租房,在悉尼西郊帕拉马塔(Parramatta)附近,找到不到任何价格合适、又合心意的物业。

据房地产分析公司核心逻辑(CoreLogic)提供的数据,过去一年,帕拉马塔单元公寓价格中位数下跌了3%(至574,963澳元)。

澳大利亚全国的单元公寓价格中位数在过去12个月里上涨了(+2.3%)至547,543澳元,独栋房屋价格中位数则上涨了(+7.4%)至643,203澳元。这样一看的话,3%的降幅着实不小。

所有这些与边远地区房价走势相比都不值一提。疫情期间工作安排灵活度增加,大量人口流向农村(和中小城市),边远地区的房价因此一路飙升(+11.7%)。

然而,深度分析一下这些数据就会发现,澳大利亚各州首府城市部分地区的房价涨势则被远远甩在了后面。

移民聚居区跌幅最大

对比一下公寓市场的情况,悉尼和墨尔本的涨幅在过去一年最为疲弱——分别上涨0.2%和0.9%。

规模较小的首府城市表现更好,例如布里斯班(+1.9%)、珀斯(+4%)、阿德莱德(+5.1%)、堪培拉(+5.8%)、达尔文(+9.8%)和霍巴特(+11.2%)。

然而,某些郊区仍未从走出疫情的影响,房价下降了许多,这一点在澳大利亚最大的两座城市尤其明显。

核心逻辑公司将“单元物业”定义为分契地权上的任何物业。所以不仅仅包括公寓,还包括单层联排房屋(villa)和联排别墅(townhouse)(一般都比较贵)。请看该公司提供的以下数据。

截至3月31日的12个月内,悉尼和墨尔本郊区的单元物业价格大幅下降(期间至少销售了80套):

悉尼

郊区

中位价格

年跌幅

St Leonards

$1.028m

-8.4%

Chatswood

$1.034m

-8.4%

Croydon

$733K

-8.1%

Lane Cove

$834K

-6.3%

Arncliffe

$701K

-6.2%

Macquarie Park

$756K

-6.1%

Lane Cove North

$775K

-5.6%

Marsfield

$777K

-5.5%

Haymarket

$1.02m

-5.4%

Wolli Creek

$734K

-5.2%

墨尔本

郊区

中位价格

年跌幅

Moonee Ponds

$566K

-9.7%

Ascot Vale

$570K

-9.7%

Kew

$769K

-8.2%

Essendon

$577K

-7.8%

Glen Iris

$731K

-7.2%

Camberwell

$801K

-7%

Hawthorn

$598K

-4.3%

Richmond

$634K

-3.6%

Chadstone

$767K

-3.3%

Toorak

$1.029m

-3.1%

核心逻辑公司澳大利亚研究部主管伊莱扎·欧文(Eliza Owen)说,悉尼和墨尔本郊区的单元物业价格跌幅最大,原因是这两座城市是“我们最国际化的城市”。

“疫情爆发前,在接待入境旅客的首府城市中,悉尼和墨尔本占比达到了63%。”

“因此,国际边界的关闭对这两座城市造成了较大的需求冲击。”

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伊莱扎·欧文说悉尼和墨尔本的单元物业比其他首府城市表现要差。(Supplied)

欧文女士说,总的来说,还有一些其他的原因,为什么某些郊区的公寓价格跌得更惨。

“由于海外旅客更有可能在大城市中心落脚,因此最大跌幅发生在靠近CBD的区域。”

“别买公寓”

即使某个区公寓价格表现不佳,但还是有些单元物业价格还是能够逆势增长(以非常高的价格出售)。

“我有一套三居室的公寓,售卖的价格比心理底线价格多买了30万澳元。那是一套可以看到风景的顶层公寓,”Raine & Horne房地产经纪人黑兹尔·麦克纳马拉(Hazel McNamara)说。(Raine & Horne是一家位于悉尼北部莱恩科夫(Lane Cove)区的房产公司)。

“标准的一居室或两居室已经卖不动了。带两间浴室和两个停车位的公寓的价格没怎么变——还算不错。”

与此同时,房产销售买方代理人凯瑟琳·凯什莫尔(Catherine Cashmore)表示,公寓的主要问题就是供应过剩,在她的老家墨尔本,尤其如此。

她说,公寓“太多了”,而且“租房的人不够多”——这导致租金下降,投资者的意愿减弱。

近年来,新建公寓传出了一些负面消息——涉及覆层易燃,高层建筑建造质量有问题。例如,位于悉尼的Opal Towe和Mascot Tower公寓楼。

尽管一些房地产专家警告说,不要购买过去20年建造的公寓,但凯什莫尔的建议则更为极端。

A lady wearing a red top, holding a mobile phone.

购房者代理人凯瑟琳·凯什莫尔说“不要买公寓”(Supplied)

“如果想资产增值,买公寓不是什么好的投资选择。尤其不要买较新的公寓,新公寓的价格还会一路跌下去,之后才会有所升值。”

她给买不起房独栋房屋人士的建议是"租房住,然后在别的地方买投资房",也就是所谓的

从本质上来说,她建议租房住,然后买房买得"再远一点",即在对有孩子的家庭有吸引力的区买房(即使自己并不想住在那里)。

几乎每个首府城市都下跌

尽管悉尼和墨尔本存在供应过剩的问题(更依赖国际学生和外国工人来填补这些空缺),但几乎每个主要城市都多多少少存在问题公寓市场。

根据核心逻辑公司的数据,唯一的例外是塔斯马尼亚州和北部地区的首府城市。

达尔文和霍巴特

根据这些数字,达尔文"表现最差"的单元物业市场是利耶尔(Leanyer)区。在过去的一年里,单元物业中值价格上涨了4.5个百分点,达到260,021澳元。

同样,对霍巴特来说,没有郊区出现公寓价格下跌。百特立角(Battery Point)的单元物业价格涨幅是最小的。即使如此,其价格中位数也飙升(+5.6%)至703,180澳元。

布里斯班

与此同时,昆士兰州首府郊区的公寓(过去一年至少销售了80套)经历了大幅下跌:

中位价格

郊区

年跌幅


South Brisbane

$470K

-9%

Brisbane City

$503K

-7.8%

Fortitude Valley

$393K

-4.4%

Spring Hill

$386K

-4.4%

West End

$523K

-3.8%

New Farm

$618K

-3.6%

Nundah

$369K

-2.5%

Chermside

$375K

-2.5%

Kangaroo Point

$535K

-1.9%

Toowong

$442K

-1.9%

堪培拉

堪培拉的单元物业市场,只有三个郊区的中值价格在过去12个月有所下降:

郊区

中位价格

年跌幅

Forrest

$651K

-3.4%

Denman Prospect

$622K

-1%

Scullin

$360K

-0.5%

阿德莱德

南澳州首府城市阿德莱德也表现强劲。只有这两个郊区(至少销售了80套)的公寓价格出现了下跌:

郊区

中位价格

年跌幅

Adelaide

$416K

-4.8%

Prospect

$359K

-2.3%

珀斯

至于西澳州的首府珀斯,只有三个郊区(至少销售了80套)的单元物业价格在过去一年有所下降:

郊区

中位价格

年跌幅

South Perth

$511K

-4.2%

Mount Lawley

$384K

-1.8%

West Perth

$450K

-1.5%

尽管与悉尼和墨尔本相比,这些较小的首府城市不那么依赖海外租房者,但单元物业供应过剩(以及自疫情爆发以来对独栋房屋的购买偏好)也是影响因素。

核心逻辑公司的研究主管蒂姆·劳里斯(Tim Lawless)说:“许多外围郊区的独立式房屋的销售表现超过了单元物业。”

“随着购房偏好向低密度住房转变,许多这类地区的公寓需求将会减少。

“此外,投资者一直相对较少。

“由于对单元物业住宅需求的很大一部分来自投资者,中间和外围地区的单元物业需求可能会不断减弱。”

本文转载自澳大利亚广播公司ABC中文,仅代表原出处和原作者观点,仅供参考阅读,不代表本网态度和立场。

关键词: 房地产楼市公寓
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最新评论(8)
寇微楠婷 2021-04-23 回复
居然有人把卖不出去的公寓加价又放到市场上,真是脑残,谁买谁倒霉!
寇微楠婷 2021-04-22 回复
晚了,完了!姜太公😆
罚棱罚桥 2021-04-22 回复
到处都是公寓,疫情迟迟不能结束,疫苗又出了问题😫
风口上的猪Aus 2021-04-22 回复
公寓绝对不能买
Sometinme 2021-04-22
House也会过剩
Wanwan_L 2021-04-22 回复
真是这个道理


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