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留学生买房还是租房?(图)

2021-03-25 来源: 信石澳洲地产 原文链接 评论0条

留学生买房还是租房?(图) - 1

以下文稿根据我在3月21日“珀斯酷首届华人房展”活动上所作专题分享整理而成,希望能够对想了解这方面信息的朋友有所帮助。

留学生租房还是买房?哪个更划算?首先需要看一下我们当前所处的珀斯房地产市场环境。

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先来看房屋的出租市场,珀斯现正在经历一场“租赁危机”,一房难求。今年1月份很多媒体都报道了这样一条新闻:位于Benckenham区的某新2房1卫公寓放在市场上出租,结果收到了创纪录的800份求租咨询。800个客户求租1套房,听起来很疯狂,但却是实实在在发生的真事。我个人也听到房地产开发商或者中介等业内朋友有类似的故事。

根据西澳房地产经纪人协会(REIWA)的统计数据来看,从2020年6月到12月短短6个月的期间内,珀斯别墅和公寓的租金水平都上涨了约10%。与其同时,房屋的空置率下降到了0.8%,是40年来最低的空置率。

去年这个时候(2020年3月),珀斯市场上总共有5400套房源可供出租。今年这个时候(2021年3月),珀斯市场上可出租房源只有2700套,比去年同期少了50%。

当租金上涨的时候,销售的价格也随着上涨。

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以珀斯别墅中位价来说,2020年6月到12月期间,价格从最低的47.5万澳元涨到了49万澳元。同时,平均的销售天数从50多天下降到20天左右,销售的速度提升了很多。市场库存可售的房源,在2020年3月时为12000套,现在2021年3月只有8000多套,下降了30%左右,可售的房源少了很多。

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从珀斯住宅的长期趋势来看,珀斯刚刚走出长达5年(2015-2019)的“史上最长”的下滑,2020年企稳回升。此时的房屋价格水平,仅仅相当于2012年时的价格水平。

对于未来几年的发展趋势,很多专家与机构都有很多积极的预测分析。特别是对西澳的经济前景和房地产市场水平都很乐观。大家比较共识的是,至少未来2-3年,珀斯的房价每年能有10%左右增长。

另外,留学生买房也涉及到澳元的汇率问题。我不是这方面的专家,只是根据自己这10多年来的亲身体验与观察得出一些认知分享给各位。

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澳元兑人民币当前的汇率为1:5多一点点。因为澳元是商品货币(commodity currency),与大宗商品价格关联紧密。2009年时,受金融危机影响,澳元兑人民币汇率最低也曾最低跌到4左右,后来由于中国出台4万亿刺激措施,进行基础设施建设,铁矿石价格上涨,澳元汇率也在两年间迅速爬升到了2011年的1:7以上。

对于未来走势来看,由于铁矿石和其它大宗商品前景看好,澳元汇率必然是一个上涨的趋势。个人认为几年内都很难会有5以下的比率。从这个角度来看,现在的时点,进行(任何优质)澳元资产类的投资,都是很好的选择。

因为今天时间有限,主要针对还是留学生的话题,所以我现在就以留学生为例做买房还是租房的对比分析。

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如上图所示,留学生小A,与人合租,自己使用1间卧室1个单独卫生间,每周房租250澳元。这样一年下来,交给房东的房租为13000澳元。假设一共租3年,则总房租为39000澳元。

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留学生小B,以40万澳元的价格买了一套1室1卫含1个车位的公寓新房,自住使用。由于还没有拿到PR身份,所以在交印花税的环节,除了标准的印花税以外还需支付7%的海外人士额外印花税。所以房子买下来总价基本在44万澳元。

因为买的是公寓,有物业管理公司进行管理,所以需要支付物业管理费(strata fee)。另外,作为房东每年还有市政费等(council rate, water rate)。作为房东,这些开支1年约5000澳元,3年共计15000澳元。

房子使用3年后,将其出售。这里做了两种假设:

第一种情形,3年总共涨了15%,平均每年5%。这种情形下,售价46万减去买价和印花税共44万多、减去3年的房东开支1.5万,最后案例中数字为1000元。这是一个基本持平的状态。

第二种情形,市场表现比前一种稍微好些,3年总共涨了20%,平均每年7%不到。这样,售价为50万,按同样方法计算下来盈利为4.4万澳元。

如果我们把租房的小A和买房自住的小B做一个对比:

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小A租房支出了3.9万澳元。这是一个消费行为。小B买房自住3年后卖出,基本持平或者赚到4.4万澳元。这是一个投资行为。

将消费3.9万和投资基本持平或赚到4.4万澳元对比,两者差距其实是4万澳元到8.4万澳元的差距。

第二个买房的案例。

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留学生小C,以50万澳元的价格买了一套2室2卫含1个车位的公寓新房。同样,由于还没有拿到PR身份,所以在交印花税的环节,除了标准的印花税以外还需支付7%的海外人士额外印花税。所以房子买下来总价基本在55万澳元。

同样,因为买的是公寓,有物业管理公司进行管理,所以需要支付物业管理费(strata fee)。另外,作为房东每年还有市政费等(council rate, water rate)。作为房东,这些开支约6000澳元每年,3年共计18000澳元。

除了自用其中的1室1卫以外,小C还将另外的1个卧室1个卫生间出租给同学小A使用。小A每周支付小C租金250澳元。1年租金是13000澳元,3年是39000澳元。

同样,房子使用3年后,将其出售。这里做了两种假设:

第一种情形,3年总共涨了15%,平均每年5%。这种情形下,售价57.5万减去买价和印花税共55万多、减去3年的房东开支1.8万,再加上收到的租金3.9万澳元。最后算下来盈利为4.3万澳元。

第二种情形,市场表现比前一种稍微好些,3年总共涨了20%,平均每年7%不到。这样,售价为60万,按同样方法计算下来盈利为6.8万澳元。

如果我们把租房的小A和买房自住加当房东收租的小C做一个对比,差距更大了——最后的差距在8万到10万澳元。

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以上案例是按支付全款买现房等一系列假设来分析,并未考虑贷款利息及交房工期等其它因素。每个人具体情况不同,需要在分析计算过程中有不同的调整。

如果你是留学生(的家长),你是小A、小B还是小C呢?

最关键的是,在一个房价预期上涨和货币汇率上涨的市场里,千万不要浪费这样绝佳的投资机会。谢谢大家。

如有任何关于珀斯房地产的问题,都欢迎与我联系。

张镒磊Eli Zhang 0420 619 118   微信ID blackswan913

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关键词: 留学生买房租房
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