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悉尼

一边空置率高企,一边房价飙升,墨尔本房市何以“扭曲”

2021-03-23 来源: 澳华财经在线 原文链接 评论0条

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( 图片来源:《澳华财经在线》) 


ACB News《澳华财经在线》3月23日讯 去年4月份,在墨尔本的Docklands和悉尼市中心,每10套出租公寓中就有1套空置。SQM Research的数据显示,墨尔本的Docklands录得9.1%的空置率,是2019年同期的三倍,Southbank的空置率更是高达13%。在一些地区,租金直线下降,最高降幅达20%。

当时澳洲最大的商业银行联邦银行(CBA)公布了一个模型,到2022年底,房价可能会下跌11%至32%。四大银行之一的国民银行(NAB)预测,2020年房价将下跌10%,随后2021年将增长2.6%,但警告说,“严重”的下滑可能导致2020年房价最高下跌20.9%,2021年下跌11.8%,然后在2022年温和复苏。另一家四大银行澳新银行(ANZ)预测,2020年房价将下跌4.1%,随后2021年将下跌6.3%。

在联邦银行上述模型中最坏的假设情景下,墨尔本的房价中位数将从81.9万澳元跌至55.7万澳元。

最坏的假设情景不仅没有发生,还出现了奇怪的“倒挂”现象。墨尔本的房市,一边是空置率仍然很高,一边是房价快速上涨。这究竟是怎么回事?

空置率与房价比翼齐飞?

墨尔本房屋空置率有多高?不仅仍然较高,而且居于全澳首府城市之首。据统计,墨尔本目前约有28,000套出租房产空置,占墨尔本所有出租房产的4.5%,虽然这低于2020年12月的峰值4.7%,但目前的空置率远远高于去年的1.9%。而全国住宅租赁空置率为2.0%,与一年前持平。

主要首府城市住房空置率

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来源:SQM Research

根据SQM的数据,在墨尔本的中央商务区,去年10月出租房空置率达到峰值9.4%,2月份已经降至7.5%,仍是个相当高的数字。难怪那里的街道上显得空荡荡的。

租金的走势当然也不乐观。与全澳平均水平相比,墨尔本的租金完全是另一种面貌。

截至2021年3月12日的一个月里,全澳独立屋平租金要价(Asking rents)平均上涨了0.6%,达到500澳元,公寓上涨了1.6%,达到392澳元。这相当于独立屋和公寓的租金要价年增长率分别为11.1%和7.4%。

但在墨尔本,公寓和独立屋租金要价在同期分别下降了1.4%和0.4%。租金在一年内下跌了12.2%。

但这并没妨碍墨尔本成为2月份全澳房价增长最强劲的市场之一,当月墨尔本房价录得2.1%的增长。其中独立屋上涨了2.4%,而公寓上涨1.2%。

墨尔本房价的季度增长数据则跑在了所有首府城市前面,过去三个月住宅房价上涨了3.5%,独立屋房价上涨了4.2%,达到82.95万澳元;而公寓房价则上涨了1.9%,达到58.28万澳元。

墨尔本独立屋和公寓价格中位数

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来源:The Urban Developer

“一房难求”背后

墨尔本房市这种奇怪的“扭曲”现象,是可以持续的吗?

据CoreLogic的最新统计,从全国来看,挂牌销售的房源数量,仍比“正常”时期少约三分之一。

全国新增挂牌房源数量(2016-2021年)

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来源:CoreLogic

全国挂牌房源总数量(2016-2021年)

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来源:CoreLogic

根据Domain的新数据,挂牌房产量已经开始回升,“由于大量新房源即将入市,一些中介公司的拍卖预约已经排到了7月”。

如下表所示,2月14日至3月14日期间,各首府城市的新挂牌量都出现了上升。

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来源:Domain

虽然各首府城市的新上市房源都出现了大幅跃升,但升幅最低的是墨尔本。

因此,如果说“一房难求”、“卖方市场”是各首府城市面临的相似情况,墨尔本的供给短缺尤为明显。

或许有人会说,墨尔本的大批留学生和临时移民去年都离开了,尤其封锁之后,连很多墨尔本常住居民也“逃”到了昆州,造成墨尔本州际净移民转负,因此购房需求也相应萎缩。

但需要注意的是,目前,澳洲各地房价飙升,拍卖清盘率居高不下,媒体也不断提醒我们正处于房产热潮中。结果是目前情绪高涨,“害怕错过”的购房心理成为澳洲各地房市的共同主题。

影响房产价值的因素很多,但推动房产价格增长的主要因素是消费者信心、低利率、经济增长和有利的供求比。

某些细分市场不会很快回暖,尤其是城市公寓塔楼和大学周围的学生宿舍,可能价格还会继续下跌。但如果说疫情教会了购房者什么,那就是住在“好”社区中的“好”房产的重要性。

但现在,高端市场正引领着房价增长。

根据Corelogic的数据,高端房产是指任何特定区域内价格最高的25%的房产。

截至2月,高端房产指的是首府城市价格在96万澳元以上的房产,典型的高端房产价值在120万澳元左右。在所有首府城市中,高端房产价格当月飙升了2.7%。比1月份的0.5%的增幅猛然上升。

相比之下,价格在前50%的中端房价增长了1.5%,“低端”房产价格(49.7万澳元以下)增长了1.2%。

当前的房产和经济环境,再加上一年来与疫情相关的封锁,给很多墨尔本人留下的“伤痕”,他们在经历了“非凡”的一年后,正在寻求“升级”自己的生活方式。

许多租户不再乐意住在破旧的小公寓里,由于许多地区的出租房源供过于求,他们正借此机会升级自己的住所。也有些租户利用积攒下来的存款,加上许多优惠政策,成为首次购房者。

最近的一项调查显示,每三个房主中就有一个人希望在未来五年内出售自己的房子。原因很简单:随着创纪录的低利率和房地产市场的蓬勃发展,许多现有的房主正准备升级到更好的社区的大房子,以此来追求更安全和更方便的生活方式。 

关键词: 房产房价房市
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