张飞的“堕落”-房产评论员专栏

三国中的张飞“身长八尺，豹头环眼，燕颔虎须，声若巨雷。”

19岁的张飞便与大哥刘备、二哥关羽"桃园三结义",他在抵挡曹操大军的"当阳之战"中，一战而成名，猛张飞据水断桥，大喊：俺燕人张翼德，谁敢来战？这一声气贯长虹，镇住了江湖大佬曹操。

后来关羽斩庞德，再"水淹七军"，一时风头无二。但， 傲慢就是失败的开始，关羽被孙权手下大将吕蒙用计击杀。

刘备亲率蜀汉70万大军伐吴，要为关羽报仇，一向脾气暴躁的张飞，早已按不住心头的怒火，狠不得马上出击荡平东吴。

遗憾的是，张飞在出兵前，酩酊大醉后，控制不住情绪，鞭打手下。部将张达悄悄密谋，在张飞起兵当晚，趁他在军营呼呼大睡时，入帐下手，割其首级后，连夜投奔孙权而去。

一代名将张飞就这样惨死在自己人的手里。

"张飞之死"及后来的结局，印验了：

"多米诺骨牌”效应

后果是，刘备悲痛万分，急火攻心下，孤注一掷，要血洗东吴。

孙权背水一战，悲伤的刘备竞被"火烧连营"大败而归，一生辛辛苦苦拼下来的基业一夜间几乎耗尽，自己也落得"白帝城托孤"，在满满的遗憾中逝去。

蜀汉从此衰落

这一惨痛的史实 -- "张飞堕落"，告诉我们：控制住暴脾气很重要。

房地产也一样，控制好暴涨之气，不然连锁反应起势，就会像“张飞堕落效应”一样，一泻千里。

2021年的第一个季度，从悉尼到达尔文，澳洲大地上房地产一片繁荣。

受房价飙升鼓舞的卖家正迅速改变他们的价格预期，他们甚至放弃了现在出售房屋的计划，希望在今年晚些时候能卖出更高的价格。

各大银行修订的预测显示，到今年年底，澳洲房价将

上涨9%

2017年是澳洲房地产的高峰，现在已经在超越。

2月份房价是自2017年来最快的速度, 各地的拍卖清出率创新高，市场供应紧张, 买家大批涌入，争夺有限的物业。

澳洲房地产协会（REIA）周三发布的报告，快速上涨的房价和更加沉重的房贷，导致澳洲人的住房承受力恶化。

看看澳洲今年张飞式暴涨的“豪宅”市场。墨尔本豪宅价格短短三个月内已经上涨了4%，位于Richmond 8 Bennett Street一套三房独立屋以212万元售出，比底价高$470,000。

悉尼170澳元以上的独立屋或公寓里，自去年12初至今，已经飙升4.5%，悉尼许多地区的房价已经超过了2017年的顶峰期，很多卖家在过去两周调整了底价，迎合快速变化的市场。

North Bondi一套半独立屋以610万元的高价售出，比底价高出$900,000；在Coogee，一套独立屋几周前以高于底价100万元的价格售出；而在Cronulla，另一套独立屋也以高于底价130万元的价格售出。

下图显示了最新的澳洲“豪宅及格”表， 你及格了吗？

“张飞效应”在其他城市一样发挥着威力，堪培拉季增4.5%，达到100万澳元，布里斯班，在截至2月的3个月内，豪宅价格攀升3.9%，达834,350澳元。

在布里斯班，卖家每周都在调整他们的价格预期，珀斯在截至2月的3个月内，豪宅房价上涨了4.4%。

就连霍巴特这个长期不受影响的城市，也在今年开始“发脾气”，豪宅价格季增4.4%，达783,128澳元，霍巴特已经成为澳洲最强劲的房地产市场之一。

在南霍巴特，有买家以$851,00的现金无条件购买一套指导价$770,000的物业。

澳新银行首席执行官Shayne Elliott警告称，澳联储可能会被迫提前加息，抑制房价飞涨。

被迫提前加息？

Elliott表示，房价飞涨将带来不少社会问题。“就目前的状况来看，澳洲房价有点不健康。如果再这么涨下去，就会产生不少社会和政治问题。”

Shayne Elliott的警告有人关注吗？

Elliott表示，随着越来越多的人投资房地产以及通胀率上涨，澳联储可能不得不违背3年内不加息的承诺。

与此同时，最重要的一点是：如果房地产业真的暴跌，将会对澳大利亚经济造成巨大冲击。

澳洲有超过四分之一的行业依赖地产行业，而且该行业雇用的人数最多，涵盖了商人、地产中介、建筑工人、贷款经纪人、银行职员、保险从业员、律师甚至像华人房产这样众多的媒体等。

政府寄希望于飙升的资产价格能够解决疫情遗留下来的问题，但与此同时，房地产价格和股市飙升的最大问题，是在富人和穷人之间制造巨大的鸿沟。

那些有资产的人最终会过得很好，那些没有资产的人最终被远远的甩在后面。

甚至它们与金融危机不谋而合，是全球金融危机的催化剂。

澳洲地产最终会“大到不能倒”，太多的工作、生计和财富都与砖瓦密不可分。

“大到不能倒”？！

根据澳洲统计局数据，澳洲大约有300万房地产投资者，房地产投资使数以百万的澳洲人更加富有，但是今天，有许多人澳洲先知先觉的经济学家都在思考同一个问题：“澳洲地产的暴脾气”是否来得太快了？”

四大银行均预测，澳洲今年房价将上涨8%-10%。澳洲另一个控制地产“发脾气”的大佬，审慎监管局主席杰夫·卡迈克尔（Jeff Carmichael）表示，如果房地产市场风险持续上升，则信贷限制可能会提上日程。

信贷限制？

Jeff Carmichael - 又一个给市场泼冷水的人

各国央行和政府今年都在巨量放水，其副作用就是包括住房在内的资产价格已经明显飙升。

为了避免房价上涨过快引发系统性风险，中国、新西兰等国已经采取了相当严厉的限购限贷举措。

长期反对降息的消费者团体周一致函澳储行行长、金融监管委员会（Council of Financial Regulators）主席菲利普•劳（Philip Lowe），鉴于风险环境的重大变化，理事会将重新考虑其关于回退的公众意见。

委员会在10月份表示，这些变化将支持信贷供应，银行仍将被要求谨慎放贷。

Philip Lowe - 他会是张飞效应的罪魁吗？

直到现在，澳联储行长Philip Lowe仍保持着他的理论：澳洲超低利率将“至少持续到2024年”。

2024年，澳洲地产会爆发到何种程度，想象空间非常巨大。

泡沫是一个事后概念。事前、事中，人们只能感受它、并不知道它是不是泡沫。就像张飞大人的脾气一样，事前，事中都无法感知，堕落是事后概念。

贵州茅台是个例子吗？300元的时候觉得贵、不敢买，800元的时候觉得泡沫太大、还是不敢买，1800元的时候觉得泡沫就要破了、更不敢买了。终于在快到3000元的时候确认了它的价值。

悉尼与墨尔本的房子也一样，有些实际租金收益率只有1%了，个别区域100万的房子年租金到手也就2万澳币，但事实是这样的低回报没有停歇的迹象，投资房地产只有一个等待了：房价持续的暴涨。

归根结底，在政府主导任投资者发脾气的市场中，一切价值回归就是：看你的情绪、看你的投资信仰、看你的胆子。

悉尼的房子涨到均价200万或许没有问题，因为情绪；茅台涨到5000元一股没问题、因为信仰；比特币涨到30万美元一枚也没问题，因为胆子大。

记得巴菲特说过，只有泡沫破了，才知道它是泡沫。

但市场火爆的时候，没人记得， “张飞是如何堕落的？”