移民的减少，将如何影响澳洲的房产市场？

由于新冠疫情导致的边境关闭，澳大利亚人口增长将在接下来的两年里接近停滞，预计这将对GDP和经济造成巨大冲击，并损害房地产市场的发展。

澳大利亚20-21财年预算文件显示，联邦政府预计今年的人口增长率将从上一财年的1.2%降至0.2%，而后明年略升至0.4%——这将是一个世纪以来最低的增长速度。

国际移民的突然减少，已经打击了澳洲各地的经济和房地产市场。

由于留学生和新移民几乎在一夜之间消失，成本较低、投资级别的住房面临贬值。

这对当前和未来的房地产市场来说意味着什么？

➣ 首先，这个数字有什么意义？

人口增长率从1.2%下降1个百分点至0.2%，主要是因为国际入境人数下降。AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示，这一降幅如此之大，以至于出生人数几乎无法弥补这一缺口。

“人口增长率通常为1.7%。其中约三分之二来自移民，其余来自自然增长。”

Oliver表示：“通常，我们每年看到大约24万净移民来到这里。但今年政府预计这一数字为-70,000。”

“与我们通常能增长的数量相比，这近乎损失了300,000人。如果移民大幅减少，它将很大程度上抵消人口的自然增长。”

➣ 那么，为什么说人口增长率下降很糟糕呢？

有这么几种原因。

人口统计学家Simon Kuestenmacher和Oliver博士都认为有三个主要因素正面临风险：国家GDP将降低；中产阶级的劳动力将减少，进而致使经济虚弱；房地产市场将受到打击。

虽然GDP并不能直接衡量大多数澳大利亚人的生活状况，但其增长几乎直接与新劳动力为经济带来的价值挂钩，因为这类群体是消费者，同时也为雇主创造价值。

一段时间以来，劳动力增长主要来自移民。“简单来说，每个有工作的人都在为国家挣钱，创造GDP，”数据解读专家Kuestenmacher表示。

“在过去的几十年里，澳大利亚利用以移民为基础的人口增长来提高GDP。”

➣ 这将如何影响经济？

经济的持续增长在一定程度上依赖于稳定的劳动力流。他们生产的越多，GDP就越高。

失去所有国际移民所带来的挑战，不仅体现在工人数量的流失，而且还有他们所从事的工作上。

Kuestenmacher担心，如果没有熟练工人，澳洲的中产阶级可能会进一步萎缩。

“上世纪60年代，澳大利亚曾有30%的中等技能岗位。现在这一比例已降至13%。”他说：“它们的规模正在缩小。而且因为我们不再接受移民，所以需要提高现有劳动力的技能。”

Kuestenmache赞扬了莫里森政府在预算案中将重点放在支持建筑业上，因为这将留住这些中等技能职位。但他表示，澳大利亚人需要在必要时重新学习以适应这些工作。

“TAFE必须要免费。”Kuestenmache表示：“它们是让低技能人员从事中等技能工作的最重要手段。”

Oliver也认为这是一个问题，并且表示中产阶级的流失正在削弱社会和经济对新冠疫情等外部冲击的抵抗力。

“如果没有移民，经济将失去活力，”他说。“(中产阶级的丧失)加剧了社会的脆弱性。在许多西方国家，中产阶级是一个积极的因素。它很稳定。”

“这些人们的生活舒适，他们只想安定的生活，养育自己的孩子。”

建筑业可能目前受到了支持，Oliver博士认为，但由于来自新移民的需求下降，削弱了新建房屋市场的活力（尽管这需要一段时间才能体现），房地产市场也在经历创伤。

他说:“受影响最大的将是房地产行业。每年我们需要大约17.5万套住房来满足基本需求，”他说。“这些需求是由澳大利亚的居民在离开他们与家人一起居住的房子之后，开始自己的小家庭生活而推动的。到达澳洲的新移民也是原因之一。”

“粗略地说，(移民的流失)每年使基本住房需求减少约10万套。”

“如果通常情况下我们需要17.5万套房子，那么现在我们只需要7.5万套。”

Oliver表示，这将对其它行业产生连锁反应。

“这意味着住房建设减少，房地产交易减少，这对房产中介不利；搬家的人减少，所以搬家公司将受到打击。对地毯、油漆、电视等房屋用品的需求也将随之下降。”

➣ 房地产市场将受到怎样的影响？

“未来几年移民的减少肯定会影响住房市场。”The Agency的首席执行官Matt Lahood表示：“这无疑将打击房产行业。”

The Agency在新州、维州、昆士兰和西澳洲都分公司。Lahood表示，最先受到冲击的将是楼花公寓和租赁市场。

“这类房产在很大程度上依赖于海外学生，这类群体来到这里，然后先租房再买房。”他表示：“但我们将失去这一需求来源。”

不过Lahood预计，现有中端城区住房市场的房价不会下降，市场底部的萎靡也并没有开始。

他说:“很多(现在买房的)人在去年12月或今年的1月和2月卖掉了他们的房子。”

“我们的很多买家都是在3月、4月、6月在市场上找不到任何合适房产的人。”

“这就是市场一直坚挺的原因……在未来几年左右，我们可能不会看到移民的影响。”

Lahood表示，由于延长后的政府支持计划仅限于新房，对首次购房者的优惠政策将防止投资级别的住房价格下跌得太严重。

他说:“以年轻人为目标群体的首次置业贷款担保计划将为未来几年的住房市场提供支撑。”

然而Oliver表示，尽管现房和新房市场目前分别受到压抑的需求和政府刺激措施的支撑，但两者都可能面临清算。

“影响最初会出现在单元房中，但最终会出现在独立屋市场中。”他说:“这是由住房需求决定的，今年的需求将下降约10万套。

➣ 哪些城市将遭受最严重的影响？

Lahood认为，悉尼和墨尔本将首当其冲，受到的影响也最严重。

“墨尔本的租房市场受到严重狙击，悉尼的东区也是一样。”他表示：“很明显，大学附近的住房遭受同样打击，他们见不到学生。”

Oliver指出，如果不加以控制，这些问题在学生和租房人口密集地区可能会蔓延，但目前那些倾向于业主自住的地区是安全的。

Lahood表示，位于阳光海岸和黄金海岸的度假圣地也可能受到影响，部分原因是由于封闭的边界限制了洲际旅行。

他说，澳大利亚的其他地区，例如珀斯、阿德莱德、堪培拉和其他地方暂时基本不受影响。

在珀斯和达尔文，房价正从多年的下跌和停滞中复苏，势头使当地市场免受冲击。

而堪培拉则是一直受到澳大利亚公共服务部门的保护。

实时资料来自Domian

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